2009博鳌房地产论坛_复苏与改变中的房地产新未来
恒大第三季度登顶楼市

  “恒大?恒大!”在业界稍感令人吃惊的表情中,恒大在2009年第三季度取得了单季销售金额和销售面积的两项桂冠。一个新的地产领袖开始初露端倪,这对业界来说,其意义显然要大于报告所显示的内容。

  这份引起业界广泛关注的报告,是克而瑞(中国)信息技术有限公司联手中国房地产测评中心、上海易居房地产研究院,在10月9日发布的《2009年三季度中国房地产企业销售排行榜》。该排行榜由2009年前三季度中国房地产企业销售排行榜、2009年第三季度中国房地产企业销售排行榜以及2009年三季度末中国房地产企业土地储备排行榜三组榜单构成。其中,恒大地产分别在四个子榜单中位列榜首,紧随其后的是万科、绿城、保利、绿地和中国海外发展。

  -初次登顶胜在速度

  当楼市迈进10月之后,笔者记得一位著名地产评论人士在其博客里写下“金七银八铜九铁十”的字样。传统的“金九银十”明显褪色,一般被认为销售淡季的七月和八月反而一片丰收气象。

  但是这个说法在恒大身上并没有应验,不论是在传统的淡季还是争议中的旺季中,恒大都是满载而归。这一切首先应该归功于恒大一贯以来的销售策略与销售速度,其次是恒大在二线城市多年来深耕细作的收获。

  在第三季度排行榜中,恒大分别荣登销售金额和销售面积排行榜的榜首,单季度销售面积达到230.30万平方米,销售金额达到123.30亿元。

  “包揽销售金额和销售面积两个第一,恒大首胜在‘反传统’。”业内专家这样分析恒大的“秋季攻势”。

  有关统计显示,7、8月份楼市新增供应面积并不多,地域区域分布也呈不均态势。此时,无论是在一线城市,还是在二线城市,恒大遍布全国的精品项目开始加推。而到了9月,恒大联手齐开31个全新项目。从广州到天津,从昆明到南京,从重庆到沈阳,从武汉到贵阳,恒大此番加码入市覆盖了近20个重点城市。

  除了地域覆盖的广泛,恒大入市产品类型也是无所不包:适合普通消费者的城市系列中端产品,二次置业的旅游度假产品,以及大面积的市区豪宅等;产品形态囊括单体别墅、双拼别墅、联排别墅、花园洋房、多层、小高层、中高层以及高层住宅等类型;户型面积从数十平方米到数百平方米之间。

  当时就有业内专家指出,恒大万套新货齐推,消化也会相当快速。“准现楼、全实景园林、精装修立体化全景呈现的‘精品化’发售模式,保持了足够的市场竞争力,容易获得购房人。”

  -高性价比或成市场主流

  对于楼市的起起伏伏,业内专家始终认为,市场的刚性需求一直是存在的,不少购房人的购买能力也是刚性的。能把两者对接起来的是低价的产品,能把两者完美对接起来的,则是低价但高品质的产品。

  恒大能够在这次竞争中拔得头筹,是由于恒大项目的高性价赢得了市场。“恒大为大众买房人建造实惠而高品质的精品住宅,低开高走的销售模式与完善的产品线组合在一起,受各类客户的追捧就不足为奇。”一份市场人士说。

  与报告中频频提到的那些仅靠一两个高端楼盘就能进入TOP20的房企不同,报告显示,排在榜首的恒大住宅均价为5354元/平方米,销售排名第二的万科住宅均价为9856元/平方米,第一阵营的房企销售均价都没有超过万元。这不能不说是中国地产格局中的一个引人注意的最大亮点,在榜首的大企业中,基本都是高性价住宅占据了市场,克而瑞的相关负责人也认为,这将是未来楼市的主导力量。

  在众多高性价房企中,恒大应该是最有特色的:“成本价”、“开盘当天额外85折”,在这一轮入市中,恒大在全国的楼盘依然沿袭“开盘必特价、特价必升值”的销售模式。让利10亿给购房者的大手笔,似乎也只能在恒大身上看到,因此恒大逐渐扩大了自己在市场份额,并成长为领跑者。

  而与特价形影不离的就是精品。“低价+精品”铸就恒大楼盘的高性价比。近年来,恒大已建立完备的“国际精品标准”,致力于打造环节精品。环节精品注重生产和管理的细节化、精确化,演绎出“固化精品流程”、“过程管理贯穿全局”等全新管理体系,涵盖项目开发的全过程。在此基础上,恒大通过数年的招投标,在产品设计、材料采购、建筑施工、产品装修、营销策划、物业服务等各个环节和全球最知名的品牌商合作,整合房地产开发链条上各方面的优势资源,携手各领域的优秀企业,确保精品产品各个环节的工程品质,实现了国际优质资源的有效整合,大力提升了产品品质和品牌价值。

  -土地储备推动开发

  从北京广渠门外10号地、北京奥运村地块、北京广渠路15号地,到上海徐汇区综合性地块、上海长风地块,还有其他多个城市,全国掀起了高价拿地的热潮。

  然而到今年第三季度盘点时,恒大土地储备已经达到5100万平方米,但却与地王居然绝缘。这不能不说是一个理性的土储王的奇迹,也代表着恒大快速模式的成功。

  “从第三季度与上半年的销售增长率来看,恒大在面积和金额方面的成长性均位居第一,分别达到103.09%和106.75%,实现翻倍的增长速度。”在发布今年三季度房企销售排行榜时,恒大土地储备备受关注。但与巨量土地一同出现的,还有恒大的“快速周转的运营模式”,1700万平方米的在建工程面积,让快速开发模式直接推动了恒大的“跨越式发展”。

  按照兰德咨询提出的“土地储备存续比”的概念,即认为土地储备存续比值在20-35左右比较适量。“土地储备存续比”指土地储备面积与单期(季度)销售额的比值,是衡量一个企业一个时期内按照其开发销售速度,土地储备量可供开发的时间。

  如果参照这个指标,在保持销售状况不变的前提下,企业的土地储备量相当于企业年销售面积的5-8倍比较合适。如果再考虑企业成长性(即未来销售面积继续提高)的话,则土地储备量要求更高。以此看,即使是土地储备量最高的恒大,相对于今年第三季度230万平方米的销售面积,“土地储备存续比”为22,不算高。

  根据克尔瑞《2009年三季度末中国房地产企业土地储备TOP10榜单》,恒大地产、碧桂园和雅居乐地产,分别以5100万平方米、4360万平方米和2950万平方米的土地储备占据前三甲,其后分别是合生创展、世茂房地产、绿城集团、中国海外发展、华润置地、万科地产和保利地产。

  面粉与面包的关系早已是业界熟知的话题,巨型房企的土储与开发的关系,将是考验未来发展的核心指标。业内专家表示,领袖型房企在把握好销售和土地储备之间的平衡关系的经验,会对其他企业的发展起到启示性意义。

  相关链接

  关于克而瑞(中国)信息技术有限公司

  克而瑞(中国)是易居中国下属全资子公司,以现代信息技术为依托的房地产咨询以及信息服务为主营业务,是中国最大的房地产信息综合服务商。

  关于中国房地产测评中心

  此次调查由中国房地产测评中心担当,这是一家不以盈利为目的的专业测评机构,由中国房地产及住宅研究会、中国企业评价协会、北京大学不动产研究鉴定中心、上海易居房地产研究院、新浪网技术(中国)有限公司五家单位共同发起成立。

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