2009博鳌房地产论坛_复苏与改变中的房地产新未来
楼市V型虚实:新旧地王

  7月23日,位于浦东崂山西路的上海市土地交易市场,备受市场关注的青浦区赵巷镇特色居住区10号地块在这里公开拍卖。

  青浦区地处上海市西郊,西接浙江和江苏两省,东距市区中心约20公里。赵巷10号地块毗邻佘山风景区,总面积23.73万平方米,出让面积为21.02万平方米,容积率要求为1.0,属类别墅纯住宅用地。

  拍卖现场聚集了众多媒体,但拍卖不到半个小时即结束,现场直播也中途掐断。最终,金地集团(600383.SH)以30.48亿元的总价夺标,成为上半年上海新“地王”。

  30.48亿元的成交总价,折合楼面地价14500元/平方米,远远超过了青浦2007年创下的10672元/平方米的最高楼面地价。但是金地志在必得。拍卖过程显示,第一轮金地就报出了30.48亿元的价格,万科(000002.SZ/200002.SZ)、保利地产(600048.SZ)、嘉华集团、龙湖地产、华润置业(01109.HK)等开发商旋即放弃出价,金地在第二轮胜出。

  此前数日,方兴地产(000817.HK)刚刚以40.6亿元天价获得位于北京东四环的广渠路15号地,创造了北京新的单价“地王”记录。

  中心城市“地王”频出,成为新一轮土地回暖的重要标志。不过,令房地产企业敢于购置土地的原因,还在于宽松的信贷和融资环境。

  国家统计局数据显示,今年1月至6月,房地产开发企业本年资金来源2.37万亿元,同比增长23.6%,增速较1月至5月提高7.5个百分点。其中,国内贷款5381亿元,增长32.6%,增速较1月至5月提高16.8个百分点。

  银行信贷亦大幅度放松,央行数据显示,今年一季度新增房地产开发贷款2218亿元,购房贷款新增1149亿元,而五六月份新增2866亿元,占上半年新增的61%,超过了去年全年的个人购房贷款总量。

  政府托市

  2009年第一季度,在政府一系列救市政策的刺激下,楼市出现“小阳春”。但是,土地交易市场依然低迷。

  除了地方政府土地出让收入大幅减少,土地市场低迷最直接的后果是,大量已经完成一级开发的土地,不能如期收回投入。

  目前,土地市场遵循的主要规则是,由地方政府负责完成拆迁及“七通一平”等土地整理,再将具备直接开发条件的土地推向市场,进行公开“招拍挂”。

  一方面,地方政府下辖的土地储备中心通过银行贷款,直接收购一些闲置土地,完成一级开发后投入市场,获取土地出让收益。

  另一方面,地方政府也常常委托一些关系密切的国有企业进行一级开发,双方共同分享土地出让收益。

  2009年2月,北京市土地储备中心从中国建设银行等多家银行获得了100亿元授信。持续低迷的土地市场,显然令土地储备中心及其委托进行一级开发的地方国有企业,面临着直接的还贷压力。

  例如,刚刚被方兴地产拍得的北京广渠路15号地块,此前作为政府储备用地,在投入大量资金完成一级开发后,闲置已达两年以上。

  中国银监会也对今年上半年土地储备机构贷款猛增表示担忧。据调查,2月末,北京、江苏、广东政府土地储备机构贷款增速分别为58.3%、33.7%和49.1%,分别比去年末大幅上升24.6个、27个和13.6个百分点。中国银监会有关人士曾表示,2008年频频发生的土地低价成交,甚至流拍、退地事件,使许多土地储备机构还贷资金不足,如果房地产市场不能快速走出低迷,将使土地储备机构贷款面临更大的风险。

  在土地大量流拍的压力下,地方政府不得不考虑调整土地出让策略。一些省市的地方政府,在今年上半年适当调低了土地出让价格,并放松了土地出让条件。

  早在2008年,土地市场陷入低迷之时,大部分城市即自动废弃了打击囤地政策。原因是,受流动性之困,即使地方政府不主动收回土地,一些资金链紧绷的开发商都在寻求退回土地。而土地一旦退回,则很难再成交。

  到2009年上半年,一些省市的地方政府甚至许诺,开发商可以先进行开发,再分期缴纳土地出让金;或者暂时不开发,亦暂时不用缴纳土地出让金。有市场人士指责,这是政府在破坏自己制定的规则。

  另一方面,地方政府开始借鉴香港市场的“勾地”规则,以减少土地流拍。所谓勾地,即由开发商向政府提出购买土地申请,并提出报价,双方协商一致后,政府才对外发布招拍挂信息。若有其他开发商参与竞价,则价高者得;若无其他开发商竞价,则以底价成交。

  5月5日,北京市土地储备中心推出了类似“勾地”的预出让土地制度。“预出让”地块只有在受理了开发商竞买意向后,才能转为正式挂牌出让。如果没有开发商提出竞买意向,这些地块将一直处于“预出让”状态,不能正式出让。

  北京市率先推出的“预出让”地块,有两块属于限价房用地。这两个地块于2008年下半年入市,但由于一直无人竞买,最终“撤牌”。

  在上海,“勾地”制度虽然没有明文规定,但从事土地业务的当地律师告诉《财经》记者,由于去年下半年土地流拍情况严重,2009年年初起,当地政府就在出让部分土地时,提前和开发商进行协商,确定有明确意向者之后,才拿出来进行“招拍挂”。

  地方政府最为直接的托市办法,是安排与其利益一致的地方国有企业参与“招拍挂”,以双方都能接受的价格取得土地,避免土地过多流拍。

  2009年一季度,北京市成交了多块土地,但主要均由北京城开、首开、金隅等当地国有开发企业取得。

  5月中旬,由于过去一年中频频遭遇土地流拍,北京市大兴区政府特别召开了一次“土地推介会”,向开发商推销域内地铁沿线的五个巨幅地块。

  一位业内资深人士向《财经》记者表示,过去大兴区一直由政府自行承担土地一级开发,很少与当地国企分享开发收益,导致土地市场低迷时期,国有企业也不愿接盘。迫于财政压力,地方政府才想出了“土地促销”的招数。

  国企的狂欢

  与上一轮楼市泡沫期,上市公司竞相拿地融资不同,2009年上半年,大部分上市公司拿地一直较为谨慎。

  信贷及货币政策的双宽松,为国有企业提供了充足的流动性。但由于实体经济回暖的基础尚未夯实,一些国有企业出于资金保值,和分享新一轮房地产上涨收益的考虑,开始涉足土地市场,包括此前很少通过“招拍挂”拿地的一些国有开发商。

  公开资料显示,2009年上半年,全国排名前十位的单价“地王”中,有六个被国有企业取得,折合楼面地价全部超过13000元/平方米。其中包括广州城建取得的天河区珠江新城D8-C3地块,方兴地产取得的北京市广渠路15号地等。

  方兴地产是中化集团下属的房地产公司,于2004年才开始涉足房地产业。2007年在香港上市。此前多涉足商业地产,并不引人注目。中化集团相关负责人向《财经》记者表示,去年以来,中国出口贸易大幅下滑,中化集团的农业、能源、化工、金融等主业均受到冲击,影响一直持续到今年上半年。

  中国电子信息产业集团,亦成为这一轮土地盛宴中引人瞩目的央企。5月21日,北京广渠门外10号地拍卖现场,该公司与富力地产(02777.HK)一直竞价到最后一轮。尽管富力地产最终以10.22亿元的高价得手,但由于电子信息集团的激烈竞争,代价之高大大超出富力地产的预期。

  不到一个月,电子信息集团下属的成都中泽置业有限公司,便以15200元/平方米的楼面地价,摘得北京奥运村乡水源九厂地块,成为北京亚奥板块新“地王”。

  公开资料显示,中国电子信息产业集团为国务院国资委直属企业,旗下拥有13家上市公司。受国际金融危机影响,中国电子信息产业持续低迷,普遍主营业务不佳。

  央行数据显示,今年前六个月,全国新增贷款7.37万亿元,同比多增4.92万亿元,其中大部分进入了国有企业,特别是大型央企。但是,实体经济回暖的道路依然漫长,手握大量资金的国企必须寻找新的投资出路。

  虽然监管部门对信贷资金进入房地产市场有严格的监管规定,不过一位投资界人士向《财经》记者表示,实际操作中,多数企业往往将自有资金用于资本投资,而将信贷资金用于维持生产,信贷资金实际上还是变相进入了股市、楼市,监管部门对此也基本上听之任之。

  上海一家土地开发企业高管指出,销售市场的回暖和信贷的放松,使得开发商有了拿地的热情和可能性,而且不少开发商结合过往经验认为,现在不拿以后地价只会高不会低。

  拿地分歧

  “房地产调整比预期来得快,去得也快。”7月28日,绿城中国(03900.HK)总裁寿柏年向《财经》记者表示。

  就在半年前,绿城中国因为一笔高息债券即将到期,差点陷入清盘的境地,银行授信亦全面冻结。“没有新贷款,销售又出了问题,令我们很难受。”寿柏年说。

  原以为调整至少还要再过半年,届时绿城中国形势将更为危急。没想到,天量信贷所带来的流动性纾解,和上半年销售迅速回暖,让绿城中国最终安然度过危机。回顾往事,寿柏年坦言:“绿城很幸运,中国房地产企业都很幸运。”

  在上一轮楼市泡沫中,绿城中国以“舍得高价拿地”闻名。刚刚度过危机,绿城中国在这一轮土地热潮中却显得很谨慎。

  7月23日,身着一身红色T恤的绿城中国董事长宋卫平,亲自参与竞拍杭州钱塘江边上的18号地块,却以区区200万元之差,拱手让给另一家开发商。据称宋卫平凡穿红色服装上阵,即表示他志在必得,这次却破了例。事后宋卫平表示,“价格太高了”,但亦没有表示遗憾。

  类似的一幕,也出现在北京广渠路15号地的“招拍挂”现场。手握百亿元现金的SOHO中国(00410.HK),在经过多轮竞拍后输给了方兴地产。SOHO中国董事长潘石屹知难而退,认为方兴地产的出价已经超出了理性。

  中原地产研究中心对万科、保利地产、中海地产、招商地产(000024.SZ)等十大开发商上半年拿地情况进行了调研,显示尽管土地市场出现回暖,十大开发商拿地却比前两年有所减少。企业用于购置土地的资本支出,由去年销售额的30%,进一步下降至今年上半年的14%。

  目前,十大开发商中,只有金地集团和央企保利地产正在重新构建土地仓位。前十名单价“地王”中,仅有富力地产出于协同开发的考虑,以14097元/平方米的楼面地价,取得了临近富力城的广渠门外10号地。地产龙头企业万科虽然在上半年购入了15块土地,是购买土地最多的大型品牌开发商,但多在二三线城市,价位亦不高。

  金地集团是今年最早重新“杀回”土地市场的大型品牌开发商之一。之前整整一年半的时间里,金地集团一直隐忍过冬,只通过协议出让的方式,取得过一块土地。

  金地集团上海分公司总经理赵汉忠向《财经》记者表示,“房地产市场从冬天直接进入了夏天,超出预料。”

  他表示,基于对市场走向的乐观判断,金地集团近期还将继续在上海拿地。为了加大土地储备和开发规模,金地集团即将增发筹资不超过41亿元。

  上海一家上市开发企业的总裁则认为,市场波动和政策变化如此之大,很难估量一两年后的市场形势,此时高价拿地,实际上是赌一两年后房价仍然上行,风险很大。他所在的公司寄希望于政府加大土地供应,价格有所回落之时再寻找机会。

  旧“地王”未解套

  尽管新“地王”不断涌现,不过,在上一轮土地狂飙中诞生的大部分旧“地王”,不少仍未开发;一些已经开发的“地王”项目,也没有进行预售。

  以广州为例,2007年高峰期,广州一口气拍出了27块区域“地王”,其中24幅地块至今没有动工,总面积超过120万平方米,相当于2008年广州出让住宅建设用地的总和。

  如金沙洲在2007年出让的多幅地块,楼面地价均为7000多元/平方米,如今该区域的房价水平仅为8000元/平方米至10000元/平方米。2007年北辰实业(601588.SH)在长沙斥资90亿元取得的“地王”项目,至今亦未进入实质开发。

  在北京新“地王”广渠路15号地的对面,是万科于2007年取得的旧“地王”——西大望路20号。当年万科以11000多元/平方米的楼面地价获得该地块,后开发建成金色城品项目,预计今年年中开盘,若计入建筑安装成本,成本价当在15000元/平方米以上。

  但是,与该地块相邻的首城国际于去年10月开盘,仅售10800元/平方米。春节后,合生创展(00754.HK)开发多年的成熟社区珠江帝景更以八折价格甩卖部分尾房。大望路区域市场的降价,令万科一度很难对金色城品项目定价,昔日的“地王”,变成了烫手山芋。

  不过,近两个月来,大望路这一紧邻北京CBD的区域市场,因为接连出现了两个新“地王”,骤然由冷转热。

  6月初,富力地产以14000多元/平方米的楼面地价取得广渠门外10号地,周边二手房价应声而涨。隔街相望的首城国际亦悄然提高了售价。

  当月底,靠近北京东四环的广渠路15号地块再次刷新“地王”记录,在两大“地王”的推动下,以10800元/平方米低开的首城国际,上涨到18000元/平方米以上。作为昔日“地王”,万科金色城品项目,终于迎来了解套的希望。

  只不过,无人能预测,新“地王”诞生后,是否会面临着和旧“地王”一样的被套的命运?

  供需矛盾隐忧

  楼市回暖加速了存货消化。但由于开发投资不振,供需失衡的迹象已经显现。

  受2008年房地产市场销售遇冷的影响,开发企业今年纷纷放慢推盘节奏,或“以销定产”。中国指数研究院数据显示,今年1月至6月,北京、成都、武汉、深圳等城市新上市住房面积较去年同期下降了两到三成。其中北京可售住房面积下降到1472万平方米,较年初减少23%,出清周期由两年下降至九个月。上海、杭州、深圳等地更是下降到了三至六个月。

  不过,政策层面似乎反应慢了半拍。2006年,中国银监会为调控房市过热,出台了37号文件,要求房地产开发商获得银行贷款,其自有资金不得低于开发项目总投资的35%。

  2008年楼市进入深度调整之后,开发商销售回款乏力,35%的自有资金下限无疑限制了开发商的开发速度。但直到今年5月,市场已经回暖,开发商已经渡过难关,监管部门才将自有资金下限从35%降到20%。易居中国上海机构分析师薛建雄指出,这个时候下调自有资金比例,只会给土地交易市场“火上浇油”。

  土地供应方面,2003年以后上海市每年住宅建设用地成交量不到1000万平方米,2009年上半年只成交了214万平方米。上海易居房地产研究院李战军认为,拆迁难度过大是主要原因。目前浦东地区的拆迁成本要20000元/平方米至30000元/平方米,中心城区要50000元/平方米至60000元/平方米,房价上涨对地方政府变成了“双刃剑”。

  根据中原地产研究中心对十大品牌开发商的调研数据,截至6月底,十家开发企业的土地库存面积总量为1012万平方米,相当于九年的销售量。大型房地产公司的土地库存依旧巨大。

  一个值得注意的指标是,今年1月至6月,全国房地产开发企业共完成土地购置面积1.36亿平方米,同比下降26.5%;完成土地开发面积1.1亿平方米,同比下降15.2%。同期,完成房地产开发投资1.45万亿元,同比增长9.9%,增幅比去年同期回落了23.6个百分点。

  由于当前的开发投资决定了未来供给,房地产开发投资持续低速表明,靠信贷支撑的这一轮楼市回暖基础并不牢固,开发商对后市判断仍然存在分歧。

  出于对未来供需矛盾的担忧,7月中旬以来,上海市陆续出台政策,敦促开发商尽早开工、尽快预售,打击开发商捂盘惜售,以加大住宅供给。北京市建委近期也邀请多家开发商座谈,要求其加快项目建设和上市销售的速度。

  不过,市场对这一系列举措的反应较为平淡。佑威房地产研究中心副主任陆骑麟就认为,老调重弹最多起到警示作用,并不会对开发商形成实质性的压力。由于形成新的供给需要时间,下半年楼市供应仍将偏紧,房价仍将是上行趋势。

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