2009博鳌房地产论坛_复苏与改变中的房地产新未来
观点一周评述:土地市场的问题并非价格

  往往是房价带动地价上涨而非地价带动房价上涨,中国土地市场的价格反应往往较商品房市场滞后。

  观点地产网 邬琼:2007年博鳌房地产论坛之后,房地产界流行一句话“面粉贵过面包”。这句话至今都在房地产行业内部被用来形容地价与房价之间的关系。

  但是需要知道的是,在当时的环境之下这句话的含义是用来评估当时房地产市场上存在风险,而并非表明房价与地价之间的成本关系。

  所以迄今为止很多人并不理解社会为何如此在意地价在房价成本中所占的比例。简单的理解,此种争论似乎在于利益,房地产开发的利益最大的部分是被政府占有还是被开发商占有?但此种争议也许放在今天的房地产市场而言,应该视为一种极其怪异的言论出发点。事实上任何商业社会中的企业实体本身对利益乃至利润的追求都无可厚非,但是企业需要在利润与企业风险之间做出一个平衡,过高的利润追求往往导致的是企业风险。

  例如通过潜规则获得的廉价土地必须承担一定的法律风险。在招拍挂市场上竞争而来显然符合法律规则,但是在某些时候招拍挂市场的土地价格往往偏高,高地价基础上的高利润意味着更高的价格,但是高价格是否会被市场接受则是问题。

  中国房地产企业获取土地的方式是多元的,很多时候,房地产企业可以通过并购的方式获取土地资源,但此种方式的成本也偏高,因为中国土地流通效率极其低下,股权并购的方式往往使得项目利润需要分享,但它可能是介于灰色获取土地资源与招拍挂之间一种较为中性的方式。此外,与地方政府协议拿地是当前中国房地产市场的主流,尽管我们已经禁止了协议出让,但是各种可行的规避政策限制的路径已经被充分利用起来了。

  在这种认识之下,国土部关于地价成本的调查显得有些不可理解,尤其是其调查目的与动机。如果调查的目的仅仅是了解当前土地市场的动态的话,那么此种调查对中国土地市场并无太多的意义。

  一方面,中国土地市场的双轨乃至多轨结构决定了中国土地市场本身就一个畸形的土地市场,在此种市场当中的价格体系必然是混乱的。因而,不同项目之间土地所占成本的差异性呈现出不同的特点。

  另一方面,大多数上市公司有详尽的数据披露。事实上,类似与万科、保利这样的公司,其当年的土地储备的平均价格不会超过所有项目销售均价的30%。

  当然,或许土地价格在成本中所占的比率的评估很大程度上可以作为判断房价走势的依据,因为很多人认为土地价格是判断房价高低的依据。但此种说法缺乏足够的依据,2007年的土地价格上升的时候,2008年的房地产价格却在下降。相反,往往是房价带动地价上涨而非地价带动房价上涨,中国土地市场的价格反应往往较商品房市场滞后。

  很显然,国土部的相关调查并非显示了土地价格与项目售价之间的关系,也并不能够为房地产宏观政策提出有建设性的数据依据。相反,国土部的相关调研则从另一个层面显示了中国土地市场的混乱,不同的项目的土地成本差异极大。

  问题在于,为何土地招拍挂制度实施之后,企业拿地的途径依然呈多元化的趋势,更多的正规经营的房地产企业希望通过股权并购抑或是政府协议拿地的方式进行土地储备?

  原因一方面在于土地的实际成本可能远低于招拍挂的土地成本,另一方面则在与此两种方式获取土地储备的把握性可能更较招拍挂高,企业基本能够根据股权并购或是与地方政府协议的情况了解把握自己的土地储备,但招拍挂市场则未必。

  在此种背景之下,招拍挂在某些时候甚至成为土地投机的平台,通过招拍挂市场抬高地价将有助于当前周边楼盘销售价格的提升。

  最后的问题是,在招拍挂制度下,形成多元的土地价格结构说明什么问题:第一,土地招拍挂制度不合理,第二,土地招拍挂制度需要完善。

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