五月红星 买房年代 2009五一黄金周特刊隆重推出
金融危机的故事

  房地产企业要改变现状,最重要的是要有销售收入,贷款只能延缓资金链条断裂的时间,并不可能从根本上去解决结构过剩的局面和态势,根本解决的办法只能是改变旧的结构和旧的模式。

  金融危机故事的上半段和下半段

  全球的金融海啸之所以愈演愈烈,其根本原因是西方金融行业不断地制造泡沫引起的。西方金融行业在过去的十几年时间里,不断大量生产金融衍生产品,这些金融行业和衍生产品又依靠杠杆的作用不断放大,如在次贷危机之前,有一种叫CDS的金融产品,它的金额就高达62万亿美元,而美国的GDP才13.6万亿美元,一个金融的衍生产品是全国GDP的好几倍。在西方的金融市场中到处都是杠杆,杠杆就是“乘数”,就是倍数,杠杆倍数在一些投资银行中最多高达30多倍。这种杠杆使财富泡沫化了,与我们日常生活和实体经济完全脱节了。财富也不再只是我们人类发展所依靠的食物、衣服、原材料、能源和实体经济的衡量标志了,而成了通过电脑上的计算机模型计算出来的一个个虚拟的符号。以上是这个金融危机故事的上半段,是发生在西方国家的那一段故事。这个故事怎么才能接上呢?下半段则发生在中国,只有把西方的上半段和中国的下半段加在一起,才是一个完整的故事。

  中国这十多年来,不断为西方国家生产产品,出口每年都在增加。因为金融的泡沫使西方国家很有钱,而中国人又是最勤劳、最高效、最勤俭节约的,这些美德在过去的一些年份得到了充分的发挥:少消费,多干活,为别人多生产产品出口。

  渐渐地,在以上这个东西方的故事中出现了许多发展上的不平衡,首先是收入上的不平衡。我去年去华尔街时和一位基金经理吃饭,得知他一年的年薪相当于中国西部一个40万人口的县城的财政收入。我们的财富是靠从土地上种粮食获得的,而他们的财富是电脑上衍生出来的。各位一看,就知道哪一个才是真正的财富。

  这样的故事演绎了十几年的时间,突然,在西方那边出问题了,发生了金融海啸。中国这边的故事自然也再无法讲下去了。

观点

  西方的金融泡沫促成了中国的土地泡沫

  其实,问题和错误越早暴露出来越好,如果继续下去,将会给人类带来更大的危害和不公平。这次金融危机不是周期性的危机,而是结构性的危机。周期性危机和结构性危机的区别就在于:周期性危机是以时间为标志,时间到了,经济自然就开始复苏;而结构性危机是看你的结构有没有进行调整,是否调整到位,如果没有调整到位,这样的危机还会继续下去。所以,在这次金融危机的冲击下,中国十几年来形成的经济结构要调整,这种结构调整就是要把原先以出口为主,以为西方泡沫市场服务为主的模式,调整到为国内的市场服务上来。这次调整是大范围的、深层次的,也绝不是短时间的,因为这次危机来势太猛,强度太大。在整个这次危机调整的过程中,中国经济表现出来最基本的特征是过剩——生产能力的过剩,劳动力的过剩,能源、原材料一切生产要素都过剩。中国的房地产处在其中,当然也不例外。在未来,房地产和中国的经济一样,最基本的特征也是过剩。

  这里我们谈一谈我们的本行――房地产行业。中国的房地产行业本身是一个很本土化的行业,自己的土地,自己的劳动力,自己的原材料销售给自己的市场,在中国各自的城市中循环着。在2005年之前,中国房地产最大的变化是房改,从计划体制转换成为了市场体制,无论如何这都是在中国自己的土地上,自己的系统中循环着、改变着。在此前,偶尔有一些西方的设计师来中国帮助我们进行房屋设计,我们也会进口一些高档的家具;也有个别的外国人在个别的城市买一些房子。但这都不是主流,对中国的房地产市场影响都不大。但发展到2004年、2005年,西方国家通过金融市场的泡沫制造出来了许多钱,这些钱怎么办?当然一定得流出来,资本的本质就是流动,就是寻求升值。流向的目标也很明确,流向被西方称为“四块金砖”的中国、印度,俄罗斯和巴西。中国是这“四块金砖”中最大的一块,于是这些资本开始追捧中国的房地产,追捧中国的房地产行业。从房地产的资本化开始,就打破了中国房地产正常的循环,即把正常的征地、建设和销售过程,变成以土地储备作为一个重要标志来衡量中国的房地产企业,谁圈的地多,谁的资产价值就大。这时的中国房地产市场也脱离了实际的价值,而进入迎合资本市场的怪圈,与华尔街在电脑上用数学模型制造资产泡沫并无二致了。每次当中国政府提出“十八亿亩耕地的红线不能突破”时都将进一步刺激国际市场对中国土地追逐的热情,因为市场上外国不变的规则是“物以稀为贵”。土地储备在国际资本市场上被起了一个好听的名字叫“土地银行”。2007年一年全国房地产开发商购买土地的支出就高达3万亿元人民币,而当年全国商品房的销售额也仅有2.9万亿人民币,这种奇怪的现象就在房地产市场中发生了,当时叫“面粉的价格比面包的价格贵”,就是土地的楼面价比周边房子的价格还要贵。各大城市的“地王”屡创新高,从40亿元一块地,到50亿元、60亿元一块地,一直到92亿元一块地,楼面价最高高达每平方米6万多元人民币的天文数字。资本市场的追逐,房地产开发商的贪婪,再加上地方政府的土地财政交织在一起,共同上演了这土地泡沫疯狂的一幕,房地产开发商圈地的面积也从几百亩发展到几千亩,甚至到几万亩,还在不断地创造新高,比如沈阳,在东北大平原上,土地多,更多大型开发商也被吸引来了。

  疯狂谢幕,政府出手,房企躲过生死劫

  但是,到了2008年初,这个疯狂的故事开始谢幕了,国内房地产市场的销售迅速下滑,就是王石提出“拐点论”的时候,在西方国家的次贷危机也已经发生了几个月。追捧中国房地产市场的国际资本也是“泥菩萨过河,自身难保”。对任何行业来说,市场的销售才是唯一的出路,中国的房地产行业当然也不例外。

  2008年3月底,我曾分析了在国内外资金压力下中国房地产企业的困境,被上海一家媒体总结为四个字叫“百日剧变”。中国政府在2008年6月份之前还在不断防止经济过热,防止国际热钱的流入。2008年6月底,人民银行还提高了一次存款准备金率。很快,美国的经济出了大问题,欧洲出了问题,全世界许多国家的经济都出现大的问题,标志性的时间就是2008年9月15日,美国时间9月14日雷曼兄弟的倒闭,这就意味着全世界的投资银行不存在了。于是,中国也以最快的速度行动起来,应对金融危机,保增长。2008年底,中国大多数的开发商都难以渡过年关,因为欠银行的钱太多,市场销售几乎停顿,沉淀的土地、房屋和待建工程也太多。有许多房地产企业的资金链马上就要绷断,这时国际资本市场上的基金随时监控着房地产上市公司的财务报表,在市场上面不断地做空和打压这些企业,他们在随时聆听中国房地产企业资金链断裂,企业破产的爆炸声。就在这紧要关头,中国银行大量发放贷款,据我所知,截至到2008年年底到期的房地产公司的贷款,银行基本都给延期了。同时,各个城市的地方政府为了化解这一危机,针对房地产企业所欠政府的土地出让金都出台了红头文件,允许其延期交纳。于是在政府的鼎力帮助下,中国房地产企业在2008年底,2009年初的生死关头获得注血,度过了这一生死劫。

  结构性过剩仍是中国房地产的主流

  中国政府为了应对这百年不遇的金融危机,让银行大量放款。仅2009年一季度放款额就高达4.58万亿人民币的天文数字。有许多银行一季度的放款已经超过了去年全年的放款。虽然一季度财政收入和出口额还在不断下降,但股票市场、房地产市场在大量资金的支持下,出现了回暖的态势。未来中国房地产市场将如何发展,最重要的还是取决于全球的金融危机的演变情况,因为这次金融危机还远远没有结束。

  全球的金融危机一定会对中国继续造成冲击,在这一点上万万不可过分乐观。如果中国未来还可能犯错误的话,那一定是在2009年一季度比较好的数据面前过分乐观了,过分地夸大了自己的力量,失去了对形势理性的判断。尤其是房地产行业,在大起大伏的过程中容易失去理性的判断。今天中国房地产的复苏也仍要以全球经济走出低谷为前提。目前过剩仍然是中国经济的主流,也是中国房地产的主流。在房地产的过剩中,也存在着结构性的问题——两头过剩严重。一头是为国际资本服务,为世界500强服务,为国际金融行业服务的房地产业,将面临着更严重的过剩,例如,北京、上海的五星级饭店。几年来我们一直强调与国际接轨,现在“接轨”就是“见鬼”;另一头则是接近政府保障性住房的或与保障性住房处在相同地段、相同档次的房子将受到政府保障性住房的挤压,出现这部分商品房的过剩。虽然银行从去年年底开始发放了大量贷款,但这对房地产企业来说,只是救急不救穷,治标不治本,是注血而不是自己造血,房地产企业要改变现状,最重要的是要有销售收入,贷款只能延缓资金链条断裂的时间,并不可能从根本上去解决结构过剩的局面和态势,根本解决的办法只能是改变旧的结构和旧的模式。

  这次金融危机的复苏标志一定是从旧的模式中脱胎出来,能够达到真正的涅磐和调整,使过去犯的错误能够得到修正。金融危机实际上就是要提醒人们:这一切都是因为你犯了错误。金融危机的强度也标志着你犯错误的严重性。

  在这个讲话的结尾,我想重复一下刚才陈淮主任的观点,金融危机的发生是货币出了问题,大量发货币也会让货币贬值。现在最靠不住的是钱,过去一年如果以货币为标准衡量,全国房价涨跌变化并不大,但如果我们换一个实物参照物――石油,以北京房价为例,一年前平均每平方米房价相当于八桶石油,而今天同一平方米的房子就值二十二桶石油,相对石油,北京房价一年涨了2.75倍,这种趋势未来不会改变,就是要回归财富本质,去杠杆,去泡沫。

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