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万科越过住宅产业化第一坎

  曾有一位工程出身的开发商老总说过很朴素的一句话:“从来没有一个开发企业、一个项目没有碰到过工程问题的,重要的是解决问题的方式;往往是遭遇问题以后的解决方式,决定了一个企业成功与否。”

  反思万科的住宅产业化上海第一战险些“折戟”,抛开其中是非曲直,我们更多看到的是一个企业在住宅产业化路途中的无奈与孤独。

  上海金色雅筑。

  一个体量不足10万平方米的楼盘,对于年开发量超过500万平方米(万科2008年年报数据为523.3万平方米)的万科企业股份有限公司(下称万科)而言,是再普通不过的一个项目。

  这个并不算太大的项目今年以来成为万科最受媒体关注的楼盘。究其原因,并非它是万科在上海的首个全PC (钢筋混凝土预制结构)技术产业化住宅,而是接二连三爆出的“隔音差”、“渗漏”等质量问题。

  万科在事件发生后迅速做出了反应,包括在墙壁内加入 “隔音棉”、加涂防水层等一系列措施。同时,在整改施工的3天期限内,每天给予每户户业主200元的补偿。

  万科上海公司媒体专业经理李嫣在接受《东地产》记者采访时候表示,目前除极少数几户业主外,金色雅筑的592户业主大多接受了万科的整改方案。这意味着轰动一时的“金色雅筑”事件即将画上句号。

  反思万科的住宅产业化上海第一战步履艰难,抛开其中是非曲直,我们更多看到的是一个企业在住宅产业化路途中的无奈与孤独。

  “金色雅筑”的困惑

  早在2007年的松山湖实验楼中,万科就制造出了第一批PC部品,并验证了住宅产业化的可行性。

  随后上海新里程成为万科第一个住宅产业化试点项目。

  在新里程项目中,万科采用了结构、保温、外装饰三合一的装配式外墙板,与内部混凝土结构采用了湿作业的整体浇注连接,验证了万科工业化住宅的可行性。整体浇注的窗框基本杜绝了外墙窗渗水的老大难问题,取得了成功。

  由此金色雅筑成为万科首个全PC技术应用项目。

  在金色雅筑项目中,万科的住宅工业化开始在小高层公寓中大规模运用,采用了楼板、墙板预制,节点现浇的装配式结构体系。分户墙采取蒸压加气混凝土砌块和轻钢龙骨石膏板的结构,从工程角度来说都是成熟而完备的。

  然而,在金色雅筑交房后,“不幸”开始发生。

  许多业主发现金色雅筑隔音效果差,“楼上小夫妻私房话都能听见”。随着而来的是渗漏,许多业主家里的淋浴房出现了不同程度的渗漏,涉及业主的户数不断增加……

  在松山湖实验楼里验证了的成功理论,在新里程项目被成功运动的PC技术,为何到了金色雅筑突然判若云泥?

  技术完美主义的迷途

  隔音差显然是分户墙的问题。

  金色雅筑的分户墙结构为蒸压加气混凝土砌块和轻钢龙骨石膏板结构。李嫣也反复对记者强调,砌块的厚度达到20CM,完全符合国际的隔音标准。

  在分户墙两边同时还加了轻钢龙骨石膏板,为何隔音反而差了?

  记者了解到,金色雅筑在施工中采取了有别于传统湿法施工工艺的技术——干法施工,即许多原本该用灰浆抹平的地方都用其他干材料替代,从而做到省时、缩短工期的效果。

  这是典型的住宅产业化模式,一般来说,铺上灰浆后要等它干了后才能继续施工,这段时间往往要一个月左右,而干法施工的最大好处无疑就是可以省下这段时间。这也符合产业化的宗旨。

  然而,金色雅筑的干法施工在实际实施过程中却“走了样”。许多裸砖空隙地方原本需要用堵住,却最终留下了“洞”,因此隔音效果自然差。事实上,万科在随后整改中往缝隙填补了隔音棉后,隔音问题得到了解决。

  在“施工走样”的背后,凸显出的是万科对产业化技术的“过度追求”。

  维科置业副总工程师孙轶一直在从事住宅产业化的研究和试验,在他看来,万科金色雅筑的问题恰恰是“万科自己制定的产业化标准太高了。”

  出于对技术的狂热追求,万科摒弃砌筑、粉刷等湿作业,以高精度的干作业装配式结构,适应家具的工业化生产,也避免粉刷对主体的二次污染。而正是由于技术人员对干法施工的“走样”,造成金色雅筑的隔音问题。

  万科并不是不知道轻钢龙骨石膏板隔音差,但是空腔墙体也便于管线安装,同时高强度的轻钢龙骨也是墙面吊挂重物(如电热水器等)所必须的,最后轻钢龙骨石膏板隔墙成了唯一的选择。

  “万科太追求技术的完美了!”孙轶表示。

  熟练技术工人的缺失

  渗漏问题几乎是另一个“追求技术”的“翻版”。

  金色雅筑采用先进的同层排水技术。然而该技术对防水措施要求较高,地砖下要涂好几层防水层,接口处要上密封胶,墙体与地面交界处要涂防水卷,墙面也要涂一定高度的防水层。任何一个环节偷工减料都可能造成漏水渗水。

  万科上海公司给《东地产》的采访回复中提到:造成渗水的原因是工程参与各方对新工艺的把握不够成熟,淋浴房同层排水防水层在后续施工中造成破损。

  “施工人员对施工工艺的不熟练”是万科对于事件的官方解释,也成为金色雅筑的问题所在。

  以万科的合作伙伴日本东京建屋和大成建设为例,这些公司均拥有大量熟练的技术工人。各个工程节点都有相应的技术工人,达到了与生产汽车一样的建筑模式。而中国目前的建筑工人最起码要进行2年左右的培训与实践,才能够真正掌握与熟练运用这个新工艺,最终成为像日本公司一样的技术工人。

  事实上在万科新里程项目2幢实验楼的施工中,就有日本公司的相关技术人员专门到施工现场进行指导,但在一些关键点的质量把控上,显然并非一朝一夕可以完全掌握成熟技术。

  而如此大规模的技术工人缺乏,显然不是万科可以解决的问题。

  五合国际(5+1 werkhart international)副总经理卢求表示,万科只是一个公司,在一个荒芜的市场中要独自带动一个产业,解决所有产业链商的问题,确实有些“让人佩服”。

  记者了解到,目前通过国家住宅产业化基地审核的企业有十家,但是从事真正从事住宅开发的只有万科。

  卢求表示,金色雅筑的问题不是建筑部品的问题,所以说“并非是住宅产业化出了问题,而恰恰说明中国的住宅产业化还不够,还需要加大住宅产业化的推进力度。”

  产业链配套的无奈

  万科在产业链配套方面的问题显然不止技术工人这么简单。

  孙轶认为住宅产业化在中国搞了这么多年没成功,重要的原因呢也是产业链配套问题没有解决好。

  万科在进行住宅产业化的时候,需要整合各种资源,如建立预置服务基地,整合家装品牌等。但往往很多产品国内都很缺失,如如外墙反打施工工艺中固定面砖的橡胶网格和双面胶、保温材料、外墙接缝防水材料。

  由于一些国内产品达不到质量标准,万科还得从日本以及其他国家进口,这无形中推高了成本。而部品达不到质量标准,显然仅靠万科去完善是不可能的。

  “松山湖实验项目实际上是以香港的成熟技术为基础的,在配套技术上有成熟的产业链支持,而金色雅筑靠万科一家搞配套,难免有顾及不到的地方。”孙轶表示。

  产业政策的困境

  产业链配套不足固然是万科住宅产业化的一大障碍,但在亿达集团项目发展和产品研发部负责人楚先锋看来,万科最缺乏的并不是产业链配套,而是中国产业政策对于住宅产业化的支持。

  楚先锋曾任万科住宅产业资深专业经理,全程参与了万科实验楼一号楼的建设。他对《东地产》记者表示,建筑技术并没有列入中国《高新技术产品目录》,因此许多高新技术拥有的产业优惠政策住宅产业化都“挨不上边”。

  这意味着万科将独自出资出人来解决所有住宅产业化遇到的问题。

  此外,中国的许多固有产业政策甚至让住宅产业化发展被动进入“困境”,比如太阳能并网发电和采暖分户计量等。

  楚先锋分析,中国是太阳能资源相当丰富的国家,绝大多数地区年平均日辐射量在4kWh/㎡以上。中国的太阳能发电技术很成熟,但是由于存储的成本太高,因此整体成本居高不下。

  而在日本的住宅产业化中,日本推出了全电气化住宅住宅的屋面全部是太阳能光电板,室内也全部使用电气化的设备,包括采暖和烹调。住户每安装1KWh的光电板,政府补贴5万日元。

  这样住宅在白天发电,而由于白天主人去上班了,家中并没有人使用电力,所以太阳能发的电自动输送给电网。晚上住户下班回来,住宅用电量上升,而住宅自身已经不发电了,用的电是从电网买的。因为是分时电价,白天住户以高价把电卖给电网,晚上以低价从电网买电,两相抵消还有盈余。

  虽然从技术上来说,太阳能并网发电技术没有任何问题,但无疑它会“动了电力部门的奶酪”,因此中国的产业化事实上碰到了“先天的阻力”。

  万科的图谋

  虽然面对中国房地产市场诸多不利情景,但万科依旧义无反顾投入大量资金人力进行产业化试验和开发。以中国的建筑成本估计,产业化带来的成本提升高达近30%,然而万科的产业化依旧在大踏步前进。

  在“2008年度业绩网上说明会”上,万科总裁郁亮表示,工厂化住宅是万科长期发展策略中至关重要的一环,万科会按照既定的计划来推进。08年公司按工厂化方式施工的项目覆盖上海、深圳、北京三个城市,开工面积超过60万平方米。2009年万科将继续积极推动工业化技术的研发和应用。

  对于万科大力推行产业化的动因,孙轶认为万科是在通过建立标准形成“技术壁垒”,就象范思哲对男装的理解做为设计的标准,这就能迫使对手做自己不擅长的事,推高对手的成本。

  但楚先锋表示,万科并非想通过产业化制造壁垒,“如果要制造壁垒,万科就去做专利而不是做标准了。”

  事实上万科并非没有图谋。

  产业化带来的成本提升万科高层并非是视而不见。在此前风传网络的松山湖会议讲话稿中,曾有专门的一段来描述目前的万科产业化发展与市场占有率的关系:

  “按照我们的不同档次的住房系列形成不同的标准大件,将从开工到竣工的时间缩短到半年之内。我们的单位销售财务成本和管理成本将下降30%以上,这是我们打败其他企业,占据绝对领先地位的根本。实现了这一目标,在同等的土地成本和人工成本的情况下,我们的销售价格可以比别人低20%以上钱还比别人挣得多,当我们把利润率下调到 10%以内时,其他企业全部亏损,没有企业能成为我们的竞争对手。”

  在卢求看来,万科对于市场占有率的图谋是其一,但客观上大刀阔斧地进行住宅产业化并非只体现“一己私利”。

  卢求认为,在中国的开发商还在对住宅产业化犹豫、观望、甚至抱着“坐享其成”的态度时,万科独自前行需要有很大勇气。

  这往往意味着资金、人力甚至是机会的投入,不是成功就是沉没。

  “如果说美国住宅产业化的标杆企业PulteHomes是一部已经飞驰的宝马,那么万科这部福特也已经在装配线上了。”卢求表示。(引自万科提出的“福特”行动)

  质量控制大于速度

  从住宅产业化的性质以及万科谋求对市场占有率的追求来看,开发速度显然是至关重要的因素。这不仅能不断消化掉产业化带来的成本提升,而且是市场占有率的决定性因素。

  但产业化并非是速度的“制造机”。过度快速带来的质量控制隐患终于在金色雅筑身上爆发。

  孙轶分析,万科其实可以通过降低产业化标准来达到解决质量,即保留一定百分比的传统施工比例。但对于志在谋求开发速度与产业化技术的万科来说,这无异于与公司的战略背道而驰。

  孙轶表示,在中国不具备成熟的产业链背景下要追求速度,万科对于质量控制应该感到“如履薄冰”,但显然万科并没有引起足够的重视。

  卢求向《东地产》记者介绍,在住宅产业化比较发达的国家,比如一些北欧国家,有很成熟的一套成熟的质量追诉体制。“设计单位、生产部门和施工单位都严格按照程序完成自己的工作,泾渭分明,因此质量控制很严格。”

  3月28日,在上海浦东新区建设工程安全质量监督署协调下,万科、设计单位、施工单位、监理单位和部分业主代表在现场进行了质量调查,但多方对问题的所在也莫衷一是,没有统一说辞。这在一定程度上表明住宅产业化在这领域“非常脆弱的土壤”。

  无论如何,对“资源整合商”万科而言,在住宅产业化中对于质量控制方面势必承担更大的使命感,付出长足的努力。

  越过了金色雅筑这一坎,相信万科深有体会,愈发成熟。

  背景资料:

  万科住宅产业化历程

  1999年12月,万科集团建筑研究中心(简称建筑研究中心)正式成立。

  2006年7月12日,建筑研究中心所属万科住宅产业化研究基地(简称基地)取得政府批复及用地规划条件。2006年11月6日,基地破土动工。

  2006年12月11日,住宅产业化2号实验楼开工。2007年4月20日,住宅产业化3号实验楼开工。2007年9月26日,住宅产业化4号实验楼开工。

  2007年2月8日,国家建设部批准同意万科为“国家住宅产业化基地”。

  2007年4月20日,PC构件实验室开工,并于当年9月份完工进入试运营阶段。2007年9月29日,PC构件实验室成功试制出第一件PC构件。

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