五月红星 买房年代 2009五一黄金周特刊隆重推出
胡葆森:冬天,生存下来就是胜利

  每一个地产商要抱着这种乐观的心态,去制定自己长期的发展战略,这可能需要我们如何看待形势的时候需要思考的一个基本问题。

  胡葆森:各位来宾大家下午好!首先还是非常感谢主办方举办这次活动,在房地产前所未有的“冬天”给大家提供一个相互交流的机会。我接到这个任务之后,也作了一些准备,但是后来正好前一段建设部中房协搞了一次活动,今天这个讲稿跟那天交流的内容大致相同,但是也有一些不太一样的地方。

  用30分钟时间和大家进行交流,我想还是把说的问题尽量减少,因为首先我把自己的演讲内容划分了三个方面,一个是如何看待当前的形势,就是在当前的形势下应该做哪一方面心理上的调整。首先谈一谈企业基本面的问题,作为房地产开发商来讲我从来不会在这种场合交流楼怎么卖、房子怎么造,这些技术层面的问题我相信有更专业的人在做。我们还是从企业层面、从战略和其他的企业基本面探讨一下企业的一些问题。第三个方面就是作为一个企业来讲行走的方向是什么,如何用市场未来的标准约束现在的行为,从这三个方面谈一谈我最近的感受。

  第一个方面是调整心态的问题。当前的形势说老实话,从我个人来讲也非常巧,今年我从大学校门走出来30年,非常幸运的是我这30年也是整个中国改革开放从1978年起步,我1979年毕业,这个时间几乎是吻合的,这30年也是中国改革开放的三十年。我自己非常有幸,我当时学的是外语,后来从事外贸、外资工作,有幸参与了河南对外开放的全过程。应该说是一个目睹者,也是一个参与者,希望定位自己也是作为一个推动者。我自己看当前这种形势确实非常复杂,出现这种低潮是什么原因?我自己总结不是单一层面的宏观方面的原因,也不是微观方面的原因,既有长期积累原因,也有短期因素的影响。所以(情况)非常复杂,既有国际层面的原因,也有国内层面的原因。

胡葆森

  面对这样复杂的局面,作为企业人怎么从复杂局面当中提取一些对我们有用的东西,还是要把复杂的东西简单化去对待,怎么简单化呢?当然我们非常幸运及,我们生在20世纪,做事情做在21世纪。21世纪的前20年是中华民族的战略机遇期,过去十年我们看到,21世纪的前十年取得了长足的发展,国际地位无论从出口还是综合实力都在大幅度提升,人民币下一步如果一升值,或者保持在8—9%的增长,我们就有可能就超过日本了。所以对于中华民族来讲,这样一个战略机遇期是非常好的事情,所以我们非常幸运。我们又不幸的是处在一个矛盾非常错综复杂的时期,因为我也是经常和钟伟这些经济学家在一块聊,也能够思考一些问题,今后的时期是一个新旧规则的守护和破坏的阶段。作为美国,它作为国际货币基金组织的主要制订者,他们下一步还要守护它原有的规则,这个规则它有一票否决权,可是作为中国、印度、俄罗斯这些新兴的国家,他会试图通过现在的形势突破这些原则。我们可以看到最近周小川行长写的几篇文章,意图非常明显,通过一个过程,这个过程也许很长,也许十年或二十年来后修改原来的规则,这样一个过程会不会伴随着今天做企业的这些人很长时间,所以我们在国际这种大的摩擦越来越多的形势下,国内的经济形势不可能独善其身,因为20年前我们自我封闭,我们自己的规则自己制定。而现在加入WTO以后我们和国际资本市场、国际全球经济的融合度越来越高了,所以我们不可能独善其身。所以在这种大的国际环境不断产生摩擦的情况下,我们自己的经济可能也会受正面或负面影响,这是不可避免的。所以看待今天的事情不能单一从国内层面或国际层面去看,也不可能从长期或短期角度去看,也不能单一地从宏观或微观层面去看,必须用一种非常综合的观点,这种观点长期来讲全球经济一体化的方向肯定是推动人类社会更加健康、持续的进步,但是这种短期的,对某一个行业负面的影响确实不容我们小视。

  所以我的一个基本观点就是对国内形势也好,对行业形势也好要长期持乐观观点,但是对短期要持谨慎观点,对房地产行业依然也是这样。因为中国的城市化是社会进步的一个主题,城市化会对每一个城市带来的机遇确实是显而易见的。就河南而言有一亿人口,每年有1.5个百分点城市化率的增长,意味着有将近200万人要进城。我粗略地估计,一人按10平方米计算市场的需求大约是2000万平米,原有的3000万住在城镇的人,每年增加一平方米就是3000万平方米。所以三年前我在制定建业战略的时候,就是判断河南在未来十年、二十年的阶段,它对住宅的需求一般会保持在3000万到4000万的新增需求上。所以不是说没有市场,这样一个市场为每一个发展商提供了一个基本背景,只不过你准备在这样一个市场上占多大份额。

  原来我们在提出这个战略的时候也有一个目标,我们从2002年开始推行这个战略以来,用了七年时间完成了七个地级城市和八个县级城市的布局,这个布局促使我们把规模不断做大。截止到2007年年底,就是我们上市的前一年,在全省的市场按照销售额来计算我们占了2.8%;到了2008年的时候,我们在这样一个形势下市场占有率没有降低,反而从2.8提高到了5.1%。我们希望再用三年到四年的时间,能够占到全省份额的接近8-10%。所以每一个地产商要抱着这种乐观的心态,去制定自己长期的发展战略,这可能需要我们如何看待形势的时候需要思考的一个基本问题,如果你长期不看好这个市场或行业,那你提早转行,把你现在的地做完就赶快转行。

  所以我说长期是乐观的,但是短期怎么看?刚才我跟钟先生在说,他说有可能下半年就转暖,但你说6月份转暖我更高兴。所以你必须要非常谨慎的做短期准备,不能期望8月份、9月份转暖,如果不做准备那到时候没有转暖的话你就来不及了。具体做法首先是你不要有侥幸心理,如果你那个楼盘真正欠银行钱,该砍价就砍价吧,不要老是计算利润率,原来已经习惯于10-15%的利润率,今天资金链只要不断裂就是一个正确决策。所以具体的楼盘短期还要避免侥幸心理,这是非常危险的。所以从我经商的这30年得出一个体会,降价的时候要往后卖一点,不要带头,降价的时候、市场不好的时候一定要带头。所以从技术层面上来讲,万科做得是不错的,但是至于你说他那样说对不对,还有待与市场去检验和考量。

  所以你具体问有什么建议,就是要果断决策、从长计议,在这一轮的冬天生存下来就是胜利,不是说赚多少钱。所以要舍利求存,这就是我在第一个方面关于形势如何自己去看待,也建议同行们从什么角度看待的一些心得,包括对当前楼盘的一些具体建议。

  从根本层面来讲,也是我想讲的最重要的问题。我特别希望长期准备在这个行业中低潮也好、高潮也好,他能够把它作为自己的一个职业或行业长期从事地产开发的朋友们交流,这样的交流才能把心态调整到对这个行业发展的基本规律探讨的问题上。因为你从事房地产行业探讨最重要的事情就是要捕捉这个行业运作的规律,这个规律应该怎么捕捉?这是需要我们每天思考的问题。所以用最简单的一个问题,我说你企业今天好也好、不好也好,在冬天也好、在夏天也好,你怎么看待这样一个企业,最简单的办法就是麦肯锡的方法,用它的7S方法。

  (PPT放映)这七个方面大家可以看一看,中间是核心价值观,这是企业最根本的一个问题,大家可能有很多人读过《基业长青》这本书,核心价值观是企业长期发展最根本的问题,其次是战略、组织结构、制度的设计、体系这些东西。另外就是风格也就是企业文化,还有人员、团队素养,最后是技能,就是你的专业素养或者行业的竞争力。从这七个方面评价企业,我觉得是概括非常科学的,所以我说企业今天管得到好还是不好,从这七个方面一看,好也是从这七个方面找到的原因,做得不好也可以从这七个方面找到原因。所以你今天寻找跟最先进企业的差距就从这七个方面寻找就可以了,有的企业一开始从借钱的时候就没想过还钱,那这种企业就不可能长久,这就是价值观的作用。

  所以像海尔的“真诚到永远”、万科的“建筑无限生活”,我们在公司十周年提出的“根植中原、造福百姓”,你这个企业能生存多久,这个核心价值观就会伴随着你多久,这个核心思想就是你的核心价值观。因为麦肯锡的七S框架是因为每一个词都是以S开头的,所以最著名的工具就是麦肯锡的7S框架,我建议大家经常从这七个方面评价自己的企业。

  最后我给大家说企业的立足点,如果说你觉得这七个方面还太复杂,那你就记住两点,你这个企业最后能不能立足只有两个立足点,第一是产品,第二是服务。有时候把服务做为自己产品的话,那就只有一点就是产品价值观。我们在去年9月份的时候用了两个月时间,让员工挑剔自己的产品服务,后来也在媒体上宣扬了我的行动纲领,在行业低潮的时候你做什么,我也想给行业一些启示性的意图,我就做了一个“琢玉行动”,要想把企业做好就要有一个琢玉过程。我们去年挑出来了600多个问题,我在内部给大家讲,我说如果再给大家一个月时间可能还能挑出更多的问题。所以挑出来之后就围绕这671个问题开了好几天会议,制定出来一个行动纲领,要用100天时间,我们从去年12月初开始启动“671百日风暴”,把这671个问题最大可能的解决,现在已经进入到对671风暴的内部考评阶段,下一个阶段还会邀请媒体和咨询机构参与这次对琢玉行动效果的检查。

  所以我就说企业要想生存下去还要落在最基本的层面上,就是要把基本面问题解决好,这是我讲话的第二个方面。

  第三个方面,我们现在很小,但我们未来的方向是什么?未来像其他的行业,因为房地产行业是一个新兴行业,它的历史在中国只有十几年。从一些传统行业也好,从一些发达国家看,只有三种形态的企业可以生存长久,第一就是又大又强的企业,像万科、中海这一类的,已经完成了一个积累,已经做得很大强了,像香港新恒基等企业;还有一种小而专的企业,公司虽然不大,就二、三十个人,但每做一个楼盘都做得非常精,并且楼盘的定位定得非常准,市场缺什么东西的时候我就推这个东西,无论从市场定位、产品品质和未来的服务都做得非常精、专。这一类企业不怕小,20个人可以,50个人也可以,这种人可以生存就像开餐馆一样。另外一种是最有特色的那种,比如你专门做旅游地产的,或专门做老年公寓的,就是精、专在某一种产品当中的企业。所以我个人认为只有这三类企业可以长久生存。

  所以如果大家都有这样一种定位,那么你要寻找自己的未来,假如大家认为我说得是对的,你就从这三类中作自己的定位。比如说你一直做住宅,那我就一直做得非常精专;如果你专门做工业厂房的、酒店的、老年公寓的等等,一定要挑出自己最善于做的一个东西,做成最大而强的公司。因为我自己目前是朝着这样一个目标发展,上市之后肯定要考虑自己的定位问题。如果想做大而强的企业,想和资本市场进行对接,因为房地产的行业特征是资金密集型产业,你要想做大而强比较和资本市场对接,要有足够的资本来源,资本市场对于这种大而强的企业邮一个基本要求,就是你必须在你的财务报表上从项目层面、企业股权层面要想引入外资或投资者的话,要看过去三年的财务报表,这六年他基本上是研究你过去三年的发展和研究你未来发展的发展预测。在财务报表上他希望看到三个方面,第一就是赢利,你不赢利我这个企业不可能投你;第二是增长,你每年都赢利1000万,但是他一看你没有增长能力也不行;第三要持续稳定地增长,你去年增长了1000万,今年又增长了200万,这样也不行,要让他看到持续稳定的增长,这三种能力对房地产行业是非常难做的。

  我可以斗胆跟大家分享一个预测,前一段在“两会”的时候我跟媒体分享一个观点,我说你们天天研究地产行业,实际上你们这几家媒体加起来研究的地产企业都不到500家。所以政府也好、媒体也好,包括消费者也好,我们经常能在媒体上看到的名字加在一起都不到500家。这500家在全国的地产商数额里面只占1%,这1%的地产商群体恰好是整个中国目前房地产行业的主流群体,就是这1%它的方向、模式基本上引领或者代表了当前发展的水平和未来发展的方向。这500家里面有分了三种生存状态,可能有100家是日子过得比较平稳的,有100家是日子过得比较紧张的,这一类的企业可能在这500家里面占几十家,还有几百家是属于中间状态的。我今天上午就说,真正按照我对中国地产阵营的了解来讲,现在你这个团队有计划意识,又有计划能力,还有计划实现能力,就是说你知道怎么做计划,你知道做计划的重要性,第二你又能做出计划,你又能把2009—2011年的计划排出来,如果排出来三年之后又能实现了,这种公司目前在中国不到10家。所以你就知道这个行业只有15年的历史,为什么MBA教材里面看不到不足20年历史的企业,你没有20年历史MBA案例是不研究你的,你一定要经历两个行业周期。这个行业如果两、三年之后过去的话,我们到2012年就20年了,才有资格或有可能被人研究啊,你现在还处在这个过程中,还没经历过两论周期。所以我就说,现在真正能做出来有计划意识,有计划能力,有计划实现能力的企业在中国不到十家。所以大家不要急,为什么要劝大家匀速发展,做企业就跟跑马拉松一样,不需要冲刺,因为你的目标就是要生存下去,你走得非常快,结果一不小心企业就找不到了。

  所以匀速前进是我去年的一个心得,我最近也跟我们中国企业家俱乐部分享了一段话,我说做企业就像跑马拉松,不讲求绝对速度,讲求的是速度耐力,需要匀速发展,直奔终点。所以我说匀速前进就是一种心态,你只要一直在发展着,哪怕一年只有10%的增长就是一个非常好的企业。作为房地产行业来讲作出匀速增长是非常不容易的,所以计划能力和计划实现对房地产企业来说是非常重要的,现在全国来讲还没有十家能做出来,你就知道这个标准是多么高,也知道这件事情是多么难了,所以要培育这种能力不是一年两年能够培育出来的。我们从想这件事,从知道这个标准到做出来也用了大约五、六年时间了,我自己评价大概2011年我们可以进入一个稳定增长期,差不多从战略开始实施到真正做起来用了10年时间,所以这种跨越是不容易实现的。

  所以建议大家把心态调整好,去年我提出一个“深秋心态”,做企业需要一个“深秋心态”,深秋就是20度左右,20度的时候在夏天非常凉快,但是在冬天就非常暖和。所以我说深秋心态和匀速前进是我最后给大家提出的一个自勉的心得。

  谢谢大家!

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