世邦魏理仕:08广州房产市场回顾及09展望

  广州物业市场在2008年步入调整期。豪宅市场供应放大,价格及租金调整幅度加剧。写字楼市场供应充足,需求受到经济形势的影响有所下降。

  回顾2008年,中国经济在金融风暴的大背景下仍保持较高的增长。据统计数据显示,今年前三季度GDP增速为9.9%,该数字仍远远超过其他新兴经济体。为保持经济稳定增长,中国在年内已五次降息,并且推出4万亿元的投资计划。预计2009年中国经济增长将受到一定影响,但得益于良好的经济基本面加上政府的积极措施,中国经济中长期发展前景仍然看好。

  广州物业市场在2008年步入调整期。豪宅市场供应放大,价格及租金调整幅度加剧。写字楼市场供应充足,需求受到经济形势的影响有所下降。优质零售物业市场表现依然活跃,主要购物中心的空置率在2008年继续缩减,租金亦有小幅增长。工业物业市场亦表现相对平稳,工业设施租金在年内稳定增长。

  一、写字楼市场

  2008年上半年,广州优质写字楼市场延续去年的良好态势,跨国公司和金融机构如三星、瑞穗金融、摩根大通和招商银行均积极吸纳优质新建写字楼,市场仍录得多宗大面积租赁交易。但随着累积的市场需求逐步得到释放,优质写字楼租金虽保持了上涨走势,升幅却略有放缓。三季度受国际经济形势的影响,部分跨国企业调整开支预算及租赁计划,使得优质写字楼租赁情况有所变动。租户承租能力暂时下降,优质写字楼租金自2004年四季度以来首季度下跌。全年45.9万平方米的新增供应量比起去年有所减少,优质写字楼租金下降3.0%,吸纳略有放缓,年末空置率为15.0%。

  预计2009年,全球经济形势可能会继续抑制跨国公司对本地顶级写字楼的需求。如果计划竣工的84万平方米新增供应全部如期竣工投放市场,广州优质写字楼市场的竞争将加剧,主要表现在新增供应较为集中的区域,如珠江新城,可能面临租金下滑和空置率上升的压力。

  二、商铺市场

  2008年,广州零售市场表现依然活跃。前10月广州社会消费品零售总额达2594.2亿,同比增长20.87%。外资品牌零售商持续扩张,尤其是餐饮、时装和钟表等行业。市内几个主要商圈内,全年没有大型优质零售物业落成启用,使得优质商铺空间紧缺,租金高企,尤其是中心城区成熟商圈之内的大型综合购物中心,租金持续在高位运行,基本处于满租状态。由于中心城区优质零售空间紧缺,百货零售商增纷纷向次级零售商圈扩张。广百百货在白云区佳润广场设立新店,摩登百货则分别进入了白云和黄埔区。优质零售物业租金全年微涨0.8%,空置率为8.3%。

  世邦魏理仕相信,2009年零售商可能受全球经济危机影响而转向采取谨慎扩张态度,令零售物业需求放缓。但广州是中国华南地区最重要的市场之一,对周边地区辐射能力强,商业气氛浓厚,长期来看,优质零售物业的需求将不会减弱。而原计划于2009年开业的个别大型商业项目进程可能延缓,广州整体优质零售物业供应将仍处于紧俏状态,因此,我们预期优质零售物业的租金在明年可能有调整空间,但仍将保持在高位,空置率将保持较低水平,尤其是中心城区成熟商圈的大型优质零售物业。

  三、豪宅市场

  2008年广州豪宅销售市场延续了调整状态,全年累计下跌14%。四季度末高档洋房售价重返2007年二季度的水平。年内高档洋房供应逾6000套,大部分集中于局部区域,如珠江新城。随着开发商渐进地调低售价,高档住宅的销售量已经有所回升。根据目前在建项目统计,高档住宅的供应量明年将有所减少,而且政府不断出台政策提振市场信心,观望情绪已持续相当长时间,预计2009年广州豪宅市场将趋于平稳。

  豪宅租赁市场则因供应过剩创下16.5%的租金跌幅(2008年)。除了新增供应外,还有部分房源因二手销售市场的不景气而转售为租。目前租赁需求尚较稳定,预计2009年能逐步消化现有的供应,高档住宅租金将维持在目前水平。

  四、工业物业市场

  2008年,广州工业用地供应充足,土地出让面积同比大幅增长约82.5%,价格稳定。各类型工业设施租赁市场表现平稳,研发物业和物流设施租金均有适度上涨。物流物业市场的表现尤为突出,随着物流服务需求的增加,广州对具有国际水平的物流设施需求亦不断增长,并带动外资物流设施开发商积极参与广州物流物业的投资建设。预计2009年,广州工业物业租赁市场也有可能受国际经济危机影响而进入调整期,尤其是生产型物业及仓储物流设施,但广州作为华南区域中心,实体经济强健稳固,内需巨大,相信短至中期内可望回稳,直至恢复增长。

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