世邦魏理仕:11月广深楼市观察

  11月广州楼市表现平稳,几乎没有受到新政的影响。深圳销售一手住宅6435套,环比上升84.75%,是2008年以来销量最大的一个月。

  广州

  写字楼业主降租吸引优质客户

  因应经济形势变化,不少公司写字楼租赁策略转趋保守,11月份广州的优质写字楼市场租赁活动明显有所减少。甲级写字楼的业主开始意识到经济环境的变化,租金的报价普遍有所下降,尤其是一些空置率较高的新落成写字楼。同时,业主明显表现出对优质客户的偏爱,如知名的跨国公司,或者租赁整层以上面积的大客户,往往能够在租金方面获得更大的谈判空间。另一方面,未来供应的压力也是促使业主转变态度的原因之一。根据世邦魏理仕的统计,2009年和2010年计划入市的广州优质写字楼供应约为190万平方米,其中不乏以广州国际金融中心为代表的大型高端项目。若所有新增供应均如期投入市场,优质写字楼市场的竞争将更趋激烈。因此,业主降租吸引优质租户不失为当前市场条件下的理性选择。

  新政首月广州楼市表现平稳

  根据阳光家缘的数据统计,11月的新建商品住宅成交总量为5769套,与10月基本持平。广州楼市表现平稳,几乎没有受到中央新政的影响。从成交情况来看,位于市郊的低价楼盘仍然是成交的主力,同时一些以低价开盘的市区住宅项目也取得不错的成交业绩。世邦魏理仕认为,新政通过调低税费和利率直接降低了购房成本,对稳定住宅市场,重建市场信心起着一定的作用。不过,优惠的购房费用只占房屋总价很小的比例,实际房价才是购房者关心的重点,而且在未来经济走势不明朗的情况下,置业行为更趋谨慎。

  昌盛有意出让中华广场

  有消息报道,广州开发商昌盛中国有意整体出售其持有的中华广场物业,包括大型购物中心中华广场内约60,000平方米的商铺面积及甲级写字楼中华国际中心约40,000平方米的写字楼,据称,整体叫价约人民币29亿元并已引起多方潜在买家关注。昌盛中国是中华广场及中华国际中心的开发商及最大的业主,年初曾因国际资本市场不稳定、市场状况不利以及香港近期部分IPO的交易表现欠佳而宣布搁置香港IPO计划。根据世邦魏理仕观察,此次中华广场出让属于个别事件,并非因为广州优质零售物业发展前景不佳。相反,广州现时优质零售物业空间紧缺,商铺租金在高位运行,回报率稳定,而消费零售市场亦保持兴旺,世邦魏理仕对市场前景仍然看好。

  生产型租户倾向短租期

  全球经济不景对本地物业市场的影响开始蔓延至工业物业设施。据世邦魏理仕观察,广州一些生产型企业,尤其是跨国公司在广州地区设立的生产型分支机构,在新租或续租厂房等工业设施时倾向选择较短的租期,而非往常三年或五年的较长租期,以保留短期调整的灵活性。世邦魏理仕认为,生产型企业采用较短的工业物业租期,反映其对全球经济前景信心不足,因而采取谨慎的策略应对商品市场需求的萎缩。若全球经济以及市场信心不能在短时内恢复,租户这种谨慎策略仍将持续。

  深圳

  写字楼业主降租吸引优质客户

  深圳优质写字楼市场近期向租户主导市场转变,租户的议价优势明显增大。受到最近深圳优质写字楼租赁市场需求下降影响,部分楼宇空置率趋升,新建物业吸纳速度减慢,租金叫价下调。写字楼业主和发展商为吸收优质租户,开始提供租金和租期更为灵活的租赁条款,个别条款甚至为某些特定客户量身定做。世邦魏理仕认为,在当前的市场环境下,可供租户选择的优质写字楼空间增多,令租户对租金及其他租赁条款的议价优势增加。因此,如果地理位置、租赁面积及租金水平符合公司发展的需要,现时不失为租户尤其是外资企业争取更好的租赁条款及理想的办公环境的良好时机。

  11月新建住宅销售量剧增

  根据深圳市国土资源与房产管理局的统计数据显示,11月深圳共销售一手住宅6435套,环比上升84.75%,是2008年以来销量最大的一个月。世邦魏理仕认为,销量急升一方面与中央新政的刺激作用有关。国家的房产新政降低了房产交易成本,有助于恢复市场信心。更重要的是,月内关外及南山新盘供应量大增,且大部分定价较预期低而销售情况良好。但经济前景的不明朗,可能影响消费者的购房信心,判断住宅市场已开始走出低谷为时尚早。

  福田中心区商圈吸引力渐增

  福田中心区两大购物广场——星河COCO PARK和怡景中心城最近在租户调整中均成功为区内引入了新品牌。星河COCO PARK在开业两年后的首次租户调整中,引入MANGO、G-STAR、adidas三叶草、满记等知名时装及餐饮品牌;而同位于中心区的怡景中心城亦为该商圈首次引入家电巨头顺电及国际快速时装品牌ZARA等。世邦魏理仕认为,此次两大购物中心的租户调整一方面反映了福田中心区大型购物广场运营已日趋成熟,需要对场内的租户组合及配置进一步优化,以提升商场定位及吸引更多消费者。从零售商的角度看,随着优质写字楼及其他设施不断落成,作为深圳新兴商圈的福田中心区,商务及商业氛围逐渐浓厚,适宜择机进驻。

  深圳美资厂缩减租赁面积

  在深美资大型制造企业有意缩减厂房租赁面积。近期,某美国大型制造企业计划搬迁厂房或原址减少生产线,缩小约20%的厂房租赁面积。由于出口量下降,而深圳厂房租金相对较高,部分美资大企业有意缩减其在深圳的生产规模,或减少租赁面积并提高空间利用效率,藉此降低厂房租赁成本。同时,美资厂房租户对物业质量的要求亦有所降低,如原要求2-3年楼龄物业的租户,现在可能满足于5-7年楼龄的设施。世邦魏理仕估计,随着全球经济的进一步恶化,美资厂商缩减在深圳生产线规模的行动可能会扩大,在一定程度上推高深圳工业厂房的空置率。

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