实录:万科执行副总裁肖莉回应市场热点

  编者按:近期,在中央政府出台的一系列救市及积极财政政策的背景下,房地产企业却因为不断的“裁员”及“停工”传言而一再引起市场关注,就此,万科集团执行副总裁肖莉接受了媒体采访,回应“万科部分项目停工”的传言。原文转载如下:

  1、近期有消息称“上海城花新园项目停工”,是否属实?万科有哪些项目出现了停工?是否因为资金紧张?会影响楼盘交付甚至出现烂尾吗?

  如果“停工”指的是因为缺少资金而停止项目施工的话,那么万科不存在任何“停工”的情况。

  万科所有已经开盘销售的房屋,都处于正常的开发进程中。不会出现任何影响楼盘交付的情况,更不可能出现所谓“烂尾楼”。

  近期我们确实听到了所谓“上海城花新园停工”的传言。但这个项目还处于规划阶段,尚未开工;既然尚未开工,所谓“停工”就更无从谈起了。

  今年万科确实有一些项目的施工计划比年初有所推迟。但所有这些项目都是尚未开盘销售的楼盘。而公司的这一调整与所谓“资金紧张”没有任何关系。目前万科的资金状况非常稳健,现金持有量、净负债率等指标均处于良好水平,足以应对最严峻的市场可能。

  公司的调整是根据市场状况做出的主动安排,目的在于使推盘计划和销售进度相匹配,合理控制存货规模;同时使公司有更充裕的时间,可以更从容地根据市场变化对产品进行优化,以更好地适应购房者当前的主流需求。

  这一调整也不是近期才发生的什么“新闻”。在中期报告和三季度报告中,公司已明确表示将调减开工计划,全年开工面积由年初的848万平方米下调为570万平米左右。尤其在中报中,对调整的目的、调整的具体情况,都有清晰的披露。

  2、截至三季度末,万科的存货高达874亿元,在目前销售不佳的境况下,规模如此巨大的存货是否会引致较大的经营风险?

  与其他很多行业不同,房地产企业的资产中,绝大部分都是“存货”,过去、现在是这样,以后也依然如此。

  房地产企业的“存货”,既包括拟开发土地,也包括在建开发产品和现房库存;既包括正在销售的项目,也包括尚未完成规划、尚未开工和尚未开盘销售的项目,甚至还包括已经预售但尚未结算的房屋。以万科为例,截至三季度末,万科有约337.9亿元的已销售资源尚未竣工结算。这一部分项目仍然包含在当前存货范围中。这和一般日常用语中“已经制造完毕但尚未售出的产品”这样一个“存货”概念存在很大差异。

  对房地产企业而言,“已经制造完毕但尚未售出的产品”是现房库存。现房库存占万科存货的比例非常低。截至今年9月底,公司存货874亿元,其中现房库存仅50.1亿元,约占5.7%。与2007年底相比,由于加大了库存的销售力度,同时减少了土地购置,三季度末万科现房库存和拟开发土地的占比均有所下降。

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