观点一周评述:一年之后的房地产

  明年的今天会是怎样,一批房地产上市公司亏损的数额开始呈现出来的时候,资本市场信心开始进一步萎缩,于是类似于雷曼的案例并非不可能发生。  

  不知道为什么,总是有一种感觉:我们将看到越来越糟糕的局面。也许就如一年前的美国次贷危机,人们没有想到今天的金融海啸。一年之后,我们的房地产行业将面临怎样的局面?

  也许有些多虑了。我们身处广州,已经11月份,气温却还是30度。虽然热得有些反常,但是办公室的同事开始在讨论什么时候会降温了。

  如果说之前我们对房地产公司今年的经营状况无所了解的话,那么上周房地产上市公司陆续发布的三季度报告让我们感受到了更为切实的寒意。万科首先将手中拥有高风险存货的事实告知了大家。

  此前已经有了这样做的上市公司,比如说九龙仓,其在公布中期报告时已经准备了三亿港元为内地项目可能出现的亏损进行拨备,但其时大多数人并未注意。万科计提存货跌价准备则将更多的上市公司手中的高风险存货的事实暴露出来。即是说,在未来两年内,中国的房地产上市公司面临的问题可能不是手中的项目是否能够获取高额利润的问题,而是手中高价收购得来的土地可能将面临亏损的危险。

  一个简单的逻辑是,大多数上市公司在2007年将手中大量的资金囤积在高价土地,导致他们在未来将不得不面临缩小规模的尴尬境地。当他们手中拥有的低价土地逐渐被市场消化,而在2008年又没有进行新的土地储备的情形之下,几乎所有的房地产上市公司都将面临2007年囤积的土地如何消化的问题。

  几乎所有的房地产业内人士都认为,未来支撑中国房价走势的关键是刚性需求,也即是自住性需求。因而在此基础上各大房地产公司或多或少对自己的产品进行了调整,但这种调整可能意味着原来建立在高价土地之上的需求预订与规划可能付之流水。

  重庆与成都部分高地价项目的低价推盘也许正意味着这种恶性循环的开始。回过头来讲,那些坚持低成本土地储备战略的公司可能在未来一至二年内稳定利润,并保持一种健康的运营状态。

  至于政府的救市政策,大家很清楚,政策主要是针对刚性需求的,对于投资的炒家,他们的观望周期注定要比刚性需求的入市时间要晚。

  回过头来说,明年的今天会是怎样,一批房地产上市公司亏损的数额开始呈现出来的时候,资本市场信心开始进一步萎缩,于是类似于雷曼的案例并非不可能发生。

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