戴德梁行:2008第3季度广州市场透视

  受美国次贷风波、全球经济衰退、国内产业结构调整以及自然灾害的后续影响,第3季度广州经济增速放缓态势持续。

  一、概览

  受美国次贷风波、全球经济衰退、国内产业结构调整以及自然灾害的后续影响,第3季度广州经济增速放缓态势持续。上半年广州国内生产总值同比增长11.9%,较去年增长率下降2.1个百分点。8月广州城市居民消费价格指数(CPI)同比上涨5.7%,是08年以来同比涨幅最低的月份,较7月增幅回落1.2个百分点。值得关注的是,为保证经济平稳发展,9月中国人民银行下调人民币贷款基准利率与中小金融机构人民币存款准备金率。五年以上贷款基准利率下调至7.74%,下降0.09个百分点。

  资料来源:广州市统计局,广州市国土资源和房屋管理局

  第3季度广州土地市场以工业地块为主。住宅用地与商务用地成交仅为4块,总建筑面积达40.6万平方米,仅占总成交的11.1%。市场低迷与销售量下降,直接影响开发商拿地的热情。值得关注的是,珠江新城东塔本季度成功出让,有港资背景的周大福地产最终以底价2,860元/平方米的价格获得。

  二、写字楼

  

  1、需求

  1)租赁

  第3季度广州甲级写字楼租赁和买卖成交明显减少。DTZ戴德梁行研究数据显示:2008年第3季度全市甲级写字楼的吸纳量仅为1,297平方米,为第二季度的7%。我司认为造成甲级写字楼吸纳量锐减的原因有三:(1)美国金融危机所带来的负面影响令一些知名企业放缓扩张计划;(2)奥运会在中国北京举行,吸引了全球的目光,商务扩张行为也受到一定的影响;(3)甲级写字楼租金的平稳上升,一批受产业结构调整影响的企业不堪重负,搬离甲级写字楼。

  本季度知名零售品牌、专业服务业租赁写字楼行为较为明显,租赁成交主要集中于各种配套设施较为完善的体育中心CBD内的一批优质写字楼。

  在优质物业租金上升的带动下,甲级写字楼的整体租金继续保持稳中微升的趋势。DTZ戴德梁行数据显示:第3季度广州甲级写字楼的整体租金为137.76元/平方米/月,环比上升约1个百分点。面对严峻的市场环境,东山商圈的小部分物业采取调低租金的手段来吸引顾客,令该区的整体租金下调约2.2个百分点。

  本季度甲级写字楼空置率为12.62%,较第1季度下跌0.8个百分点。在东山和越秀两区,旧租户的搬离仍然令业主颇为困扰。

  2)销售与投资

  本季度天誉大厦开始面向市场发售,该物业有部分单位已带有租约,目前叫价为每平方米28,000元。

  受世界经济低弥和房地产市场交投低落气氛的影响,广州写字楼买卖和投资市场表现仍然较为淡静。广州市国土资源与房屋管理局数据显示:1月-8月广州一手写字楼成交量为32.1万平方米,较去年同期减少44%。

  资料来源:DTZ戴德梁行研究部

  2、供应

  本季度没有新物业投放市场,广州甲级写字楼总存量仍然为178.73万平方米。

  3、展望

  第四季度,由于宏观经济增长放缓和产业调整等影响因素仍然存在,加上没有新的甲级写字楼交付使用,预期整体吸纳量仍将徘徊于一个较低的水平。租金方面,虽然新物业的活跃成交继续带动整体租金平稳上升,但升幅仍将维持于较为微小的幅度。

  在销售与投资市场,虽然国家已通过降低贷款利率和调低准备金率等措施来刺激经济增长,但由于消费者重建对房地产市场的信心仍需要一定的时间,预计写字楼成交量仍然将难见明显上升。

  三、住宅

  1、销售市场

  1)需求

  第3季度广州一手住宅市场表现依然平淡。尽管成交量较上季度有所上升,但与去年同期相比仍然呈现下降的势头。广州市国土资源和房屋管理局数据显示,7-8月广州一手住宅成交量为121.76万平方米,同比下降16%。成交量下降的原因主要表现在:第一,尽管楼盘价格下降现象存在,但大部分潜在需求者预期楼价仍将下行,继续保持观望心态。第二,郊区供应比例较大,而热衷于中心城区的强大需求不能得到有效的满足。

  从成交区域来看,增城、荔湾和番禺区楼盘是本季度一手住宅成交的主力。另外,本季度大户型单位的成交套数有所增长,主要表现在郊区大户型成交的增长。DTZ戴德梁行数据显示,单套面积在100-140平方米的大户型单位所占比例增长至30%,较第二季度增长17%。而80-99平方米的套数所占比例明显下降,从上季度的58%下降至46%。

  目前广州住宅市场处于整体调整期,在市场冷淡气氛影响下,本季度广州高档住宅市场价格开始下调。但针对依然高企的价格,对高档住宅市场热捧的需求者只能保持观望已待更合适的入市机会。与上季度表现不同的是,本季度大户型单位成交相对活跃。单套面积在100-140平方米的大户型单位所占比例达45%,较上季度增长35%。

  

  2)供应

  在资金紧张的压力推动下,开发商纷纷加快新货的推售进度,本季度广州一手住宅供应继续保持上涨的趋势,新增供应量达22,979套,较上季度增长11%。新增供应主要集中在增城、番禺、从化与白云区四区,供应总量为15,026套,所占比例高达65.4%。郊区供应势头持续明显,而潜在需求最为强劲的中心六区供应所占比例继续下降,仅占29.6%。

  本季度三房单位依然成为供应的主力,供应量持续增加,从上季度的42%上升至48%。四房以上大户型单位供应则有所下降,本季度所占比例仅为8%,降幅达9%。

  受市场观望气氛影响,开发商对高档住宅项目的推售及价格定位表现谨慎。本季度广州高档住宅供应量保持稳定,新增供应达1,675套,与上季度基本持平。荔湾、越秀、天河区成为本季度高档住宅的主要区域。值得关注的是,本季度珠江新城的新增供应较为充足。方圆月岛、中海璟晖华庭等楼盘的推出,吸引对该区域热捧的潜在购房者的关注。

  3)展望

  开发商为了完成年底的销售计划及加快资金链运行,将继续加大推货量来冲击市场,预计下季度广州一手住宅供应量将有所增长。尽管适逢国庆假期,但住宅市场的观望气氛仍然存在,预计下季度成交量将难见大幅度增长的趋势。另外,价格成为影响成交量增减的关键因素之一,开发商将对物业价格继续进行适度调整,预计全市整体价格将有所下滑。

  2、二手市场

  广州二手住宅市场持续平淡,7-8月广州二手住宅成交量为84.11万平方米,同比下降35%。造成成交低迷的主要原因是:一方面,一手住宅物业充足的供应量与不断下滑的价格,潜在购房者可选择的物业增加,促使二手市场的观望气氛进一步加强。另一方面,二手物业业主特别是一些入市价格较高的业主,坚持以较高的价格出售住宅,令买卖双方胶着状态持续。

  值得关注的是,本季度广州二手物业成交主要集中在番禺、海珠和天河区三区,总成交量为47.17万平方米,占全市二手总成交的56%。值得关注的是,一些高档住宅物业尽管拥有良好的资源与潜在客户的热捧,但居高不下的价格未能令成交量有效得以释放。

  面对一手市场充足的供应量,下季度广州二手市场将面临更严峻考验。预计广州二手住宅市场成交量保持稳定。一手住宅价格持续下滑,而二手市场价格下降幅度较小,促使二手买卖成交继续低迷。在这样的背景下,二手市场转售为租的现象将日渐明显。

  3、租赁市场

  第3季度广州服务式公寓和别墅租赁市场与2季度相比表现较为冷淡。DTZ戴德梁行研究数据显示:3季度服务式公寓和别墅的空置率分别为22.3%和14.5%,分别环比上升3.4和1.3个百分点。

  受美国金融危机的影响,不少企业开始放缓原本的扩张计划,减少各种支出。另外,二手住宅买卖交易持续低弥,不少私人高档住宅面向市场出租,也给服务式公寓和别墅租赁市场带来了一定的冲击。面对竞争日益激烈的市场环境,广州的服务式公寓纷纷通过调低租金、完善服务和设施等手段,以挽留原租客,提高物业入住率。DTZ戴德梁行数据显示:第3季度广州服务式公寓和别墅的整体租金分别环比下跌2.9元/平方米/月和3.4元/平方米/月,跌幅各为1.9和2.7个百分点。

  10月份开始的广州秋季交易会,将吸引大批的外籍人士来穗。本次交易会相对于往年持续时间更长,可以给广州的酒店、服务式公寓市场带来一批稳定的短租约。因次,预计第4季度广州服务式公寓的整体空置率将有所下跌,租金仍可保持于本季度的水平。

  别墅市场方面,第4季度开始进入租赁淡季,预计别墅租赁市场的租金和空置率将会继续维持于第3季度的水平。

  四、商铺

  1、需求

  1)行业需求

  第3季度,经济发展趋缓,商家进驻势头减弱,广州商铺市场整体表现较第二季度而言表现较为平淡。尽管如此,银行业、服装业、百货业依然实行其强劲的扩张计划。其中,银行业的表现以外资银行最为明显。例如,恒生银行进入五羊新城社区,瑞穗实业银行及渣打银行落户珠江新城。值得关注的是,本季度一些大型百货和超市选择近郊区的成熟住宅区作为其零售网点。例如,摩登百货进驻黄埔区,乐购超市进驻白云区佳润广场。

  2)销售和投资需求

  第3季度,在广州零售业市场保持畅旺的推动下,不少国内外知名品牌依然看好广州商铺市场的发展前景。但由于成熟商圈优质物业的新增供应较为有限,加上整个房地产市场观望气氛影响下,潜在需求者对商铺市场的入市态度表现极为谨慎,因此本季度广州商铺买卖与租赁市场的成交均表现平淡。广州市国土资源和房屋管理局数据显示,7-8月广州新建商铺成交量为7.38万平方米,同比下降60.2%。

  2、供应

  本季度广州商铺销售市场的供应量有所上升。政府数据显示,7-8月广州新批准预售商业物业面积为14.48万平方米,比5-6月增长181%。新增供应以天河、白云、番禺区三区的社区商铺为主。另外,珠江新城商铺供应充足,成熟住宅社区裙楼商铺纷纷推出市场,如隽峰苑、保利108公馆。另外,位于中轴线的总商业面积达150,000平方米的商业步行街本季度开始招商。

  值得关注的是,随着住宅发展的成熟以及商务气氛的增强,珠江新城的商业配套加快了开发的步伐。除了住宅小区打造本身的裙楼商铺以外,大型购物中心如珠江太阳城广场、高德置地中心、商业步行街及猎德地块商业配套等商业配套规划也在加紧建设中。

  一些成熟商圈如江南西、农林下路、北京路商圈本季度纷纷进入租户结构调整期,新增供应较为有限。值得关注的是,位于江南西商圈的商业面积达20,000平方米的江南新地一期开业,进一步加强该区域的商业氛围。

  3、展望

  广州经济总体增长动力依然强劲,零售业持续畅旺,居民消费能力增强,在这样的背景下,看好广州商铺市场的商家继续在全市成熟商圈实行布局扩张计划。但因市场整体氛围的持续影响下,预计下季度广州商铺市场成交量将依然呈现下降的势头。

  五、工业

  1、需求

  受宏观经济发展速度放缓、产业调整等因素的影响,本季度工业楼宇市场的需求量稍有回落。广州市国土资源与房屋管理局数据显示:6月-8月工业楼宇租赁登记面积约240.7万平方米,较3月-5月减少10.7%。尽管如此,广州作为众多品牌企业华南区重要基地的地位优势仍然明显,本季度不少零售品牌积极物色优质厂房和仓储用房。DTZ戴德梁行商业部信息反馈,本季知名零售品牌租赁高品质物流仓库的面积超过10,000平方米。

  值得关注的是,瞄准广东地区强大的客户优势,阿里巴巴华南营运总部本季度正式进驻广州科学城综合研发孵化区,此举将有助于华南地区的中小企业通过商务平台拓展国内外市场。

  本季度共有33块工业用地成交,涉及总建面积323.2万平方米。其中,专业仓储企业拍得其中两个地块,总建筑面积为107.7万平方米。仓储用地的活跃成交,与当前广州物流业发展的良好前景密切相关。

  2、供应

  本季度番山创业中心约18,000平方米的研发用房面向市场发售,目前叫价约5,500元/平方米。该项目位于番禺区迎宾路,目标客户群体为研发、贸易和制造企业。

  瞄准广州工业楼宇市场广阔的发展前景,本季度一些专业的工业楼宇运营商以灵活的合作方式积极与广州市政府洽谈。预计明年市场将有一批标准化的优质仓库、厂房投放市场。

  3、展望

  在目前全球经济衰退的大环境影响下,有部分品牌生产企业开始放缓原来的扩张计划,此举也将给工业楼宇的租赁成交带来一定的影响。

  但是,中国国内长期实行扩大内需政策,居民的购买力也十分强劲,国内市场将是大部分国内制造业赖以生存和发展的根本。另一方面,广州作为广东省的省会城市,市内汇集了华南区城市的多种交通枢纽,本身具备发展工业楼宇优越的先天条件。以上种种都为广州工业楼宇的发展奠定了坚实的基础。

  六、定义

  1、存量

  指报告期期末已占用和空置的物业空间总量。在数值上,报告期存量=上期存量+报告期新竣工量-报告期灭失量。

  2、空置率

  指报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。

  3、吸纳量

  指报告期内销售和出租房屋的数量之和。

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