一周观察:金融海啸加速楼市破僵局

  金融海啸才真正令中央对经济面临的困难之严重性有更高估量,或将成为调整政策心态的一个重要契机,与98亚洲金融风暴颇为相似。

  进入下半年,中央政府已经对宏观调控导向进行微调,“两防”变为“一保一控”,将保持经济平稳增长放到首要位置。我们也一直预期奥运后房地产政策会有更大调整,而近期美国三大投行和AIG引发的全球性金融海啸更强化了这种判断。前一段中央政府果断下调银行基准利率和准备金率,随后又推出印花税单边征收等新举措,几乎是连锁反应。预计接下来还会有直接针对楼市的政策出台,整体情况或可以“98亚洲金融风暴”作为参照。

楼市

  金融海啸对内地楼市的影响主要在于企业与政府决策者,市场心态和政策心态都会有相应改变。

  很多房地产企业没有预料到房地产市场的调整时间持续如此之长、影响如此之深,企业的判断失误恰恰是市场何以如此的关键原因。我们的多数企业缺乏应对楼市下行的心理准备和决策经验。随着买卖双方的观望和试探过程拉长,供求博弈最终形成胶着,陷入牛皮市。整体成交量、成交价格等指标不足以准确反映实际供求情况,市场走势不明,导致房地产价值依据严重分歧,信心流失。

  房地产企业基于土地、开发成本、利润和固定资产本身所具备的增值特性的估值,由于缺乏足够成交量支撑,并不足以令买家信服。而市场的现实是,05、06、07年房价上涨的周期结束以后,市场很难判断房地产价值应当处于何种位置,房地产企业单方面给出的定价难于获得认同。或做一个假定,某城市房价原为均价10000元,在企业估值在三年后极可能涨至12000,但在当下的牛皮市,你很难卖到10000元甚至9500元,即使事实上你或许并未高估,也很难成交,对于多数企业这是一个很难接受也不愿意承受的现实。

  长期来看房价曲线很难处于水平状态,而是呈波动状上行。所以在这一个调整周期我们一直强调要有一个筑底动作,以房价触底导致成交有效回升,作为上一个房价波动的完结,并开启新的波动周期。

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