冯毅成：莫对撤回“不限购”在意，五天内会出金融政策

冯毅成 5月25日下午3时，国务院召开全国稳住经济大盘电视电话会议。 会议主题、会议规模、会议形式，都是超常规的。

本次会议确定将推出6方面33条稳经济一揽子政策，并推出强力措施，要求并督促各个地方在本月底前将政策应出尽出。

为了方便阅读，这里先列出本文核心观点：

第一，武汉全域执行，符合条件的家庭依然享受“第三套”。

第二，南京“二手房不限购一日游”并非导致武汉撤回“四个远城区不限购”的直接原因。

第三，相比“降首付”“第三套”，“打开远城区限购”是最弱的大招，大家不应对该政策抱有太大幻想，对于也不应在意。细致分析购房人群的购买逻辑就不会太在意。

第四，国务院要求各地方在本月底前对符合“33条”的内容应出尽出，即未来五天内会看到有关楼市在金融层面的政策补充出台。

第五，“33条”出台过程中，或出台之后，武汉有机会进一步与金融系统确认方案，推出关于“第三套”首付和利率的具体执行细则。同时也有很大的必要和可能对首套房、二套房的首付、利率细则进一步优化。

“不限购”与南京关系不大

2022年5月22日，《湖北发布》发表了《武汉出台最新措施支持合理住房需求》文章，对“投亲养老”、“投靠父母”、二孩或者三孩家庭放宽“第三套”购房资格。

同时，当天武汉市房产交易系统已经更新，在对房票审查的“拟购房区”一项中，已经没有经开、江夏、东西湖、黄陂远城区选项。这一现象说明，官方从单一业务实操上已经放开对上述四大远城区的限购。

但仅过了一天，该系统对“购房资格”审查已经恢复原样，即对上述四大远城区“不限购”政策。目前，全武汉范围内执行“第三套”有关政策。

关于四个远城区“不限购”，有相关区域内的开发商营销人员认为此次“不限购”一日游与南京的“二手房不限购一日游”有关。因为南京当地炒作过热，导致政策遇阻。

这种说法欠妥。

5月20日南京推出“二手房不限购”政策仅仅两小时就被撤回，是政策欠缺综合考虑导致。

“二手房不限购”是利好二手房流动，但此消彼长，短期肯定会影响到新房成交量。二手房的定价与新房程序不同，以房东为主导，因此一旦全面放开不限购，在监管程序上还可能存在诸多风险，这也是紧急叫停的原因。

值得注意的是，南京在近期推出的“江北区域新房不限购”政策至今（截至5月25日）仍然在执行。

南京的江北区域是高新产业区，相当于武汉的光谷。南京这条新政出台后，目前区域的看房热情高涨，楼市明显回暖，整体形势处于良性健康状态。

因此，武汉对上述四大远城区的“新房不限购”跟南京叫停“二手房不限购”基本面和内在逻辑都完全不同，不能相提并论。

仔细想来，即使武汉经开、黄陂、东西湖、江夏四个区仍然执行新房“不限购”，又能够对现行的“第三套”政策做多大的补充呢？

武汉现行的“第三套”政策基本满足了特殊需求的家庭合理住房，如果要说政策深化，可能可以对除了二孩、三孩或者“投亲养老”、“投靠父母”等之外的条件，继续扩大政策范围。

就目前而言，已经住在远城区的人保底拥有两套房的购房资格，条件合适，可以拥有第三套购房资格。那么这种家庭，还需要通过“不限购”政策去远城区买“第三套”或者“第四套”（即不限购名额的实际情况）吗？

住在主城区的人还需要通过“第三套”或者“第四套”去主城以外的远城区买房吗？

所以从“远城区不限购”的政策来看，实际受益者可能是靠近主城边缘的远城区楼盘的意向购房者，以及一些特殊情况的购房者，但无论如何，这部分需求都不是主体。任何一项政策都只可能解决主要问题，而不可能尽善尽美。

因此，对于“四个远城区不限购”的政策，没有必要太在意。并且这还只是暂时的，没有经过明确发文的政策，不能代表趋势，更不应该上升到信心层面去解读。

我此前所写的《2022楼市研判》系列文章，诸多观点和预判都已应验。

从楼市救市（交易端）的三大招看，重要顺序应该依次是降低首付、放开“第三套”、打开部分限购区域。这也说明，相比“降首付”、“第三套”，“打开部分限购”是最弱的大招。不应过分期待和看重，更不该由此在意。

有关“第三套”的首付及房贷利率执行标准还没有正式出台。而从5月22日发布的“第三套”政策来看，对比全国已经出招的百余城市来看，武汉有关交易端的楼市新政显然没有出尽。以上种种情况不难发现，这些“未尽事宜”都跟金融系统有关。

无论是第三套房的首付和利率，还是今后可能涉及的首套、二套房首付条件，都直接涉及到银行的房贷支持力度。

我在此前多篇《2022楼市研判》文章曾指出过，如果武汉楼市新政涉及与金融系统的沟通协调，则出招需要更多时间，请大家耐心等待。

目前还有一个最新的情况也值得注意，本月下旬以来，国务院、央行等高层不断开会和出政策，显然相关政策已经在此前酝酿，而作为地方管理者也一定知道这样的大局。

因此，武汉楼市出招遇上高层密集开会和出招，不得不稳妥起见，等高层最新指示先出来再看。

这也是武汉最近政策状态的一个重要参考点。

国务院要求本月底前“应出尽出”

5月25日下午3时，国务院召开全国稳住经济大盘电视电话会议。 会议主题、会议规模、会议形式，都是超常规的。

这次会议从顶层的国家发改委、财政部、央行，到底层的直通县镇，基本达到了经济毛细血管的最底层。等于是将全国所有级别政府职能部门聚集在一起，举行的一场史上罕有的10万人经济工作会议。可见这次会议力度空前之大：

将经济形势和稳经济措施做了一场从上而下的、直接贯穿到经济底层的穿透式传达。

国务院在5月26日将向12个省派出督察组。目的是督促地方对5月以来的经济政策的执行必须严格到位。另外，国务院电视电话会议上明确提出，二季度经济主要指标将依法依规分省公布。

这样的魄力在传达一种思想：让各地真抓实干，落实到位。所以，接下来出台任何救市政策都不足为奇。

本次会议确定将推出6方面33条稳经济一揽子政策措施。

虽然会后通稿并没有公布细则（相信相关内容正在进一步确认之中），但从近期国务院、央行、地方等发布的新闻可以看到“一揽子”政策中有关楼市金融层面的部分内容：

2022年5月23日，人民银行、银保监会召开主要金融机构货币信贷形势分析会，对于楼市提出了：

“要落实政策要求，保持房地产信贷平稳增长”。

5月24日，湖北省人民政府办公厅印发《关于加快消费恢复提振若干措施的通知》。其中关于房地产的内容有：

支持刚性和改善性住房需求。坚持“房住不炒”定位，支持各地从实际出发完善房地产政策。采取支持人才购房、财政补贴、契税补贴、展销促销、合理调整住房公积金贷款首付比例和额度等政策措施，因城施策实施差别化住房信贷政策，更好满足购房者合理住房需求。完善长租房政策，增加保障性租赁住房、共有产权住房供给。

国务院常务会议确定6方面33条稳经济一揽子政策措施5月底前要出台可操作的实施细则、应出尽出。这意味着，最多再等五天时间，所有这些政策都将出台并实施。其中也包括金融政策。

有关“第三套”的首付和利率

武汉市目前执行的最新政策，对符合条件的家庭放开“第三套”购房资格，但截至今天下午4点，目前对于“第三套”购房的首付比例以及房贷利率尚无明文规定，操作上还需要耐心等待相关细则的进一步出台。

可以大致判断，本月底前国务院“33条”明文和各地方对应的政策会出台，而作为对房地产专项政策（包括对“第三套”的首付和利率办法）的细化和补充，也将在近期出台。

另外，对于不少人关心的武汉是否有望降低首套房、二套房的首付，我的判断是只要金融系统沟通确认完毕，也可择机操作。从操作的必要性、可行性上来说都有很大的可能，就目前市场而言，很难完全排除这一项政策的可能性。

楼市的救市要务，就是要在“稳地价、稳房价”框架内，通过恢复房地产业的良性循环，继而恢复市场的合理预期，达到“稳预期”，最终恢复市场信心。

为避免误解误传，这里再次强调一遍：楼市新政是为了给市场松绑，促进交易和市场流动性，是利好那些有真实合理自住需求的购房行为，而非鼓励投机炒房行为。

给开发商和购房者的建议

政策底出尽就会迎来市场底。

上半年，稳定市场的政策“大头”会出尽，这些政策需要时间才能体现作用，预计在第三季度会逐渐明显。

目前，正处于政策频繁密集出台的窗口期，几乎是每天都有新动态。建议开发商和有真实自住需求的购房者切莫因对行情迷茫而盲目躺平。

从近期我调查的实际情况看，还有不少开发商的一线从业人员对当前政策的知晓明显滞后，对措施的鼓励方向理解有认知盲区。

开发商和购房者不要偏听偏信，要学会多花时间追踪政策，追溯来源和独立思考判断。

比如说，开发商和购房者应该积极研判政策趋势，要积极分析当前局势。

特别是开发商应当每天有半个小时到一个小时的内部会议，积极研读最新政策新闻。同时对已有意向的购房者加强沟通，对政策解读要公正客观，切莫在营销过程中丧失公信力，得不偿失。

恢复信心是中长期任务，市场的所有参与者都责无旁贷。尤其是占据城市核心区位的优质资产项目在短期内更具备说服力，应当带头做好对楼市趋势的解读工作。

自去年年底至今，我已连续发布十篇《2022楼市研判》文章，诸多解读和预判均已应验。为进一步促进广大关心楼市的网友更加及时、清晰地理解楼市，我已组建楼市分析与政策研究讨论群，可扫码添加工作人员进入。

冯毅成 楼市研究大V《主编笔记》总编辑 观点新媒体专栏作者

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