冯毅成:武汉楼市大招大概率本月释放

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2022-03-12 18:51

  • 越来越多的政策信号表明,下一步将精准解决刚需与改善两大购房群体的交易痛点。

    冯毅成 上一篇文章《2022楼市研判4:新一轮基建潮来袭,楼市大概率放宽回暖》一文多处预判命中,已相继在多地实现,包括:

    “降低首付”(全国多地实现首套房首付两成,郑州在首套房还清贷款后二套房可实现三成首付)、“政策最宽松一年”“进一步降息”等。

    今年全年的楼市行情主基调不会改变,仍然会是“超跌后的修复期”,虽将出现暖阳,但不会呈现“疯牛”。接下来,各地方针对楼市回暖的政策将依次有序展开。3月11日,今年全国两会闭幕,与此同时武汉已经实现多天疫情零新增。武汉在春节后已经复工近一个月,在疫情不出现反弹的情况下,下周全行业将正式“春暖花开”,走向复苏通道。

    这样写,既是表述大小时间节点,也是侧面强调复工复产的紧迫性。新春复工一个月,受到疫情影响后,实质上的加速起跑动作可能从下周才真正开始。

    元旦至今,武汉楼市如全国一样低迷,具体数据会在后文罗列。当前楼市从消费端体现出来的最主要的两大问题是:流动性差、信心弱。用白话翻译就是:新房成交慢,局部价格不涨反跌,二手房难以卖出,市场观望情绪下滋生了悲观情绪,消费者参与楼市的兴趣与信心下滑。

    为了方便阅读全文,这里我先抛出全文的核心观点:

    要解决当前市场流动性差与信心弱的问题,必须出组合拳,不是靠单一的放开限购、限价或者降息、降首付能够带动整个市场反转的。这套组合拳可能不是一次释放完毕,而是长期、持续、有序释放的过程。首次释放大招大概率在本月,如涉及与上层、金融系统沟通则可能推迟到下月。

    能够称之为大招的一定是非常招式,比如:降低首付、变相放开家庭第三套购房资格,或进一步大幅降低交易税费与房贷利息,放宽落户门槛等。

    我认为当前武汉楼市很有必要出大招,并且本月是一个非常合适的时间点,有非常大的概率实施武汉楼市新政。

    武汉楼市为何要出大招?

    这实际上是回答必要性的问题。先来看武汉市房管局官网公布的一组数据:今年前两个月,武汉新建商品住房网签备案分别为10634套、5957套。3月1日至3月11日,武汉新建商品住房签备案2968套。官方统计的1月份新建住房销售面积(含预签约)为142.67万平方米,环比减少51.33%,同比减少38.04%,2月份数据待公布。

    虽然2月份经历了春节长假,3月份经历了疫情,但从以上数据我们还是可以看出两点明显问题:

    第一,传统的返乡置业“春节行情”彻底消失,1月份的销售面积环比下滑五成,同比下滑近四成。

    第二,按照以上70天的统计,共网签备案19559套。也就是说在过去将近全年五分之一的时间里,武汉新建商品住房只完成了不足2万套的销售。

    按照往年武汉全年新建商品住房销售正常水平(约20万套)对比,可以看出武汉用了全年五分之一的时间只卖了十分之一的货。

    成交价量的下滑趋势必须得到遏制,否则会进一步影响房地产业的主要内循环:新房销售放缓导致房企回款减少及回款慢,房企资金压力加大后将降低拿地意愿,继而导致那些对土地财政依赖度较大的城市卖地收入减少。

    另外,新房成交的价量下滑也会直接导致二手房市场艰难。因此当前楼市消费端才出现了流动性差和信心弱两大主要问题。但我认为,导致当前阶段性局面形成的主要原因并不是购买力出现了问题,而是一系列主要的外因所致:

    1.疫情和国外战争两大“黑天鹅”对全行业带来了巨大的不确定性。

    2.一批房企面临偿还美元外债的高峰期,在国内“三道红线”严监管趋势下,房企资金正经历史上最紧时刻。

    3.个别民营房企的暴雷、局部楼盘的降价以及二手房流动性差等负面新闻刺激了市场的悲观情绪。

    相对于消费者的消费力而言,以上诸多因素均属外因。而正是这些外因诱发了消费者的观望乃至悲观情绪,严重降低了消费者的参与兴趣与信心。

    因此,我从开头至此均未用“救市”来形容武汉楼市,“救市”的表达并不严谨准确,但武汉楼市确实需要官方层面出招来提振信心。从目前武汉楼市数据来看,已经形成了出台大招的必要性甚至紧迫性。

    什么时间适合出大招?

    我在《2022楼市研判4:楼市大概率放宽回暖》预测的降低首付到二成,已经在文章发出后的多地实现。

    该文提到过:

    基本可以确定,今年全年的货币和信贷政策对房地产将较为宽松,楼市将迎来近三年来政策环境最宽松的一年。而武汉楼市的重大消息最快在今年2月下半月,最迟在3月份释放。

    尽管该文在预判时没有料到会出现俄乌战争以及本轮疫情等突发情况,但好在这两大“黑天鹅”事件带来的不确定性正在降低。因此,我预计“武汉楼市大招”大概率还是会在本月释放。如“大招”内容涉及与金融系统协商,则有可能推迟到下个月释放。

    武汉楼市在近十年取得的优异成绩离不开稳健的操盘。根据以往的惯例,但凡遇到政策窗口期,武汉不会冒进,而是稳中求进。也就是说,武汉一般不会在全国各城市中率先出招,即使出招,也一般不会剑走偏锋,无论是出场顺序还是出的招式都相对求稳。

    在全国已有17城降首付的前提下,特别是同属中部省会城市的郑州出台了“郑州楼市十九条”受到广泛关注(从目前市场广泛评价看普遍认为较合理)后,武汉有了更多的出招空间。

    即武汉可以以全国两会指示为纲要,参考同级别城市的招式后,再结合本地实际情况出招。这对于武汉楼市来说并不难,我相信一份武汉版的新政很可能在两会之前已经酝酿成型。而从“大纲”和其他“试卷”参考,加上报批所需要的时间,相关政策大概率会在本月完成出台。

    我们先来看一下今年全国两会上公布的《政府工作报告》中有关房地产的表述如下:

    继续保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,探索新的发展模式,坚持租购并举,加快发展长租房市场,推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,稳地价、稳房价、稳预期,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

    除了过去长期提到的“房住不炒”“租购并举”“三稳”等外,需要特别关注“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”与“促进房地产业良性循环和健康发展”。后者是本段的落脚点。

    而前文以及《2022楼市研判》系列之前的文章均提到过,促进房地产业的良性循环和健康发展需要从源头做起,即从消费端开始调整。前文提到过,当前消费端主要存在“流动性差”和“信心弱”两大问题。市场的消费力并没有因为疫情受到明显重创,真实合理的消费需求也没有发生本质性的改变,而变化较大的是信心、期望层面,这是政府出组合拳过程中需要重点考虑的方面之一。

    《政府工作报告》只字未提“房产税”和“调控”,已经暂时消除了“房产税”给楼市带来的利空影响,同时今年以来实施的全国范围内降准降息,以及部分城市降低对房企预售资金监管比例,这些都是促进楼市回暖的实质利好。

    在全国层面,无论是上层还是其他城市均已出现非常明确的积极信号,形成了有利的政策环境,武汉楼市目前具有发布新政的有利条件。

    可能有哪些“大招”组合拳?

    从消费端来看,提振市场信心与参与热情的“大招”组合拳应该包括三个方面:

    加速人口流入;降低交易门槛;保持稳中有升的价格趋势。

    预计可能采取的具体措施有以下几点:

    1.进一步放宽落户,加速人口流入。

    过去的提法是人才导入,现在参考“郑州十九条”中的“鼓励投亲养老”,将丰富落户人群。人口是对生产力与消费需求的直接补充。

    2.降低首付。

    政策对象可能是首套房或者二套房。有可能针对特定人群、区域或产品实施首套房首付两成。二套房则可以参考“郑州十九条”:对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策。

    也不排除将首套房和二套房的首付标准降低到按国家标准执行。国家标准是首套房首付二成起,二套房首付四成起。

    3.放宽第三套购房资格。

    参考“郑州十九条”中“鼓励老年人来郑投亲养老,允许其投靠家庭新购一套住房等”,此举相当于变相放开家庭第三套房的购房资格。或放宽限购人群、区域、利于人口导入。

    4.进一步降息降税费。

    目前全国房贷商业贷款仍有降息的空间。在具备操作可能性前提下,可以进一步降低购房贷款压力。同时要注意保障二手房交易的合理需求。为了保障新房与二手房良性循环,还可以进一步研究二手房的交易税费是否有“减负”空间。充分释放合理住房需求,也包括了改善。

    5.稳定市场价格,保持趋势稳中有升。

    只有当房产价格在上升通道时,新房市场和二手房市场才会有流通性。价格是直接刺激购买的重大因素,只有在一个价格走势向上的通道中,所有的交易才可能良性循环。这也是直接解决流通性与信心两大问题的关键。预计以上诸多方面,至少要采取三个方面的有力措施形成组合拳。

    结束语

    购房者应当理性看待当前市场,一切以投机为目的的购房行为都不可取。一切只图便宜不看品质的购房不可取。“房住不炒”下应充分理解什么叫“合理住房”。合理住房包括以家庭为单位的两套房,一套是刚需,一套是改善。改善需求与刚需住房一样会被政策大力保护与鼓励。

    越来越多的政策信号表明,下一步将精准解决刚需与改善两大购房群体的交易痛点。具有真实合理住房需求的购房者应当提前做好交易前的必要工作,为自己创造充分的选房机会。今年将会是近三年来楼市政策环境最宽松的一年,武汉楼市本月大概率出现“大招”,上半年武汉楼市将大概率出现一次“暖阳”。

    今年楼市的价格也将大概率出现V字拐点,价格稳中有升,跑赢银行利率及货币贬值速度也是维护市场稳定的一个重要参考指标。今年全年楼市总体来看是处于超跌后的修复期。鉴于下半年全国将召开五年一次的重大会议,稳字当头是大势所趋。这种历史时期,是具有合理自住需求的刚需族上车和改善族调仓换手的窗口期。

    冯毅成 楼市研究大V《主编笔记》总编辑 观点新媒体专栏作者

    撰文:冯毅成    

    审校:劳蓉蓉



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