陈志翔：大者未必恒大，强者未必恒强——2022，房企如何突围？

陈志翔 又到了年终岁末，又将迎来岁月的新旧交替。

回望即将过去的2021年，全球疫情起伏反复，外部环境更趋复杂和不确定，世界经济艰难复苏，国内经济发展面临需求萎缩、供给冲击和预期转弱三重压力，要在高基数上继续保持平稳运行和增长，挑战增多，困难加大。

在此背景下，推进更深层次改革势在必行，而深化改革迫切需要筑牢产业根基，加强科技创新，增强产业链与供应链的稳定性，有效解决卡脖子技术无法自主的问题，以切实推动实现高科技强国、高端制造兴国。

这势必会给备受关注的房地产行业发展带来深刻影响。

房地产行业环境已发生根本改变

国内房地产兴起于上世纪90年代，2003年被赋予国民经济支柱产业地位，在人口、城镇化、政策等诸多红利的带动下，有效支撑起了宏观经济的长期稳定发展，成就了一大批房企的辉煌，上演了一个又一个造福神话。

时至今日，房地产依然是支柱产业，但市场规模已逐步见顶,总体供需拐点也已来临，行业发展环境已与过去不可同日而语。

首先，作为房地产发展的最大驱动要素——人口所带来的红利已经退却。2021年，国家开放并鼓励生育三胎，本身就已经说明人口老龄化、人口比例失调、人口出生率低等问题已经非常严重；而经过多年发展，住房、教育、医疗带来的生活成本提高，加上人们思想的转变，政策层面对生育的提振作用将非常有限，未来人口出现负增长的趋势很难逆转。

其次，过去多年，突飞猛进的城镇化催生了源源不断的购房需求，有效促进了房地产市场的长期繁荣。但截止2020年，我国常住人口城镇化率已增长至63.89%，越来越接近发达国家平均水平，已完成《国家新型城镇化规划(2014—2020年)》确立的目标。未来城镇化提升幅度将逐步降低至1%以下，城镇化拉动房地产发展的空间将会越来越小。

第三，2021年房地产调控政策引发市场环境巨变。随着三道红线、两贷集中、集中供地以及“五限”政策（限购、限贷、限价、限商、限售）不断加码，叠加房地产税改革靴子的落地，房地产调控长效机制已经成型。年底中央经济工作会议再次明确“房子是用来住的、不是用来炒的定位”，这已是中央经济工作会议第5次明确提及“房住不炒”，彰显国家对房地产调控的态度一如既往，经济重心脱虚向实决心恒定，势必一以贯之回归实业，全力突破科技创新，全力调整经济增长结构，坚决让实业成为带动经济增长的主动力，坚决不再将房地产作为短期刺激经济的手段。

大者未必恒大，强者也未必恒强

2021年，楼市调控政策引发市场环境巨变，房地产行业步入真正意义上的变革年。

在此之前，大多数人们对房地产行业的认知或许还停留在规模为王的时代，认为房企要实现长远发展，就要遵循先做大，再做强的内在逻辑，只有走规模化发展之路，才能增强市场竞争力，中小房企要么变大，要么出局，小而美的模式没有发展空间，正所谓“大者恒大、强者恒强”。

然而，2021年，当时代的一粒灰悄然落在某一宇宙房企身上时，“大者恒大、强者恒强”不再是不变的定律，规模为王的房企也不再是安全、品质的保证，如何“活下去”成为大、小房企均需要思考的严峻命题。

伴随着房地产行业环境发生变化，时下房企发展的逻辑已不同于过去，楼市见顶、房价下行、政策高压叠加起来交互影响，原先高杠杆、高负债、高周转模式已难以为继，必需果断摒弃，积极寻求适合自身特点的新的发展模式。

未来的房地产市场，大者未必恒大，强者也未必恒强，应时而变，顺势而为，方才能安全和长久。

2022，房企如何突围？

展望2022年，“房住不炒”的主基调不会改变，楼市调控总体上不会有实质性松动，更不可能出台大的刺激性政策，即使有一些局部放松，也不会改变房地产行业发展的整体环境。

面对规模见顶、房价下行、融资压力以及成本攀升摊薄利润等形成的现实困境，在市场的大浪淘沙下，房企的优胜劣汰将会继续，不适应新发展环境的房企将会逐步退出。

处在困境中的各路房企，究竟该如何突围呢？可从三个方向选择适合自己的路径，即深耕主业做提升、整体转型谋跨越以及多元化布局求突破。

深耕主业做提升就是选择战略坚守，坚持以不变应万变，心无旁骛地把熟悉的本业做精、做细、做出品质。就房地产行业而言，未来可预见的时间内，即使不增长甚至萎缩，每年依然会有十万亿左右的市场规模，行业韧性非常大，非其他任何一个行业可比。在新的发展环境下，把握行业发展新趋势，深挖客户个性化需求，有效拓展衍生性需求，持续创造和提升满足市场要求的高品质产品和服务，做到财务稳健、经营有方、业务可持续，利润依然会非常可观。

整体转型谋跨越意味着走出熟悉的主业，转做与房地产没有关联的其他行业，以实现业务的彻底转型。但隔行如隔山，整体转型后，新行业与原有行业的发展模式往往相差较大，需要重建核心技术、人才团队和销售渠道，面临的挑战大、困难多，在实践中并不多见，成功的案例更是少之又少，属于较极端的突围方向。

多元化布局求突破是指不摒弃主业，在维持主业发展的基础上寻求其他业务的发展空间，其有一个渐进式的转换过程，如果新业务规模超过原有主业，也就实现了多元化路径下的转型发展。多元化布局涵盖两条路径，一是链条多元化，即围绕房地产主业探索产业上下游及其关联产业的新业务，在一定程度上可将原有渠道资源、商业模式、人才储备等与新业务嫁接，难度相对较小；二是跨行业多元化，即寻求发展与房地产无关的新的行业，此路径与整体转型有相通之处，所不同的是跨行业转型具有回旋余地，新行业做得不好，还可以拿主业来弥补，从而化解整体风险。

2022年即将到来，房企究竟往哪个方向突围，走哪条路径突围，需要结合自身的条件、优势、认知、判断做出战略选择，但不管做出何种选择，都要做好迎接困难、应对风险的充分准备，因为行业环境已变，房地产轻松赚钱的时代已经过去，如今房企在困境中求生存和发展，一定要注重财务稳健，不能盲目扩张,不能盲目转型，不能盲目多元化，更不能出现资金链断裂的风险。

 陈志翔 地产独立研究人 观点地产新媒体专栏作者

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