杨光华：2021年上半年，武汉新房成交破10万套

6月的最后两三天。

武汉的多个楼盘说，取消优惠折扣。

有的项目甚至内部发文取消优惠。

与此同时，各大开发商冲刺6月份的业绩。

今天下午，武汉楼市终于交卷。

6月份，武汉新建商品住宅（文中简称新房）成交21423套，略高于5月份的21188套。

今年半年，武汉新房累计成交 108933套。与2019年同期的85129套相比，上涨约22%（2020年上半年，武汉疫情，与之比较，无参考意义）。

这表明武汉楼市的基本面：平稳、理性且活跃。

是不是很熟悉的表达。3天时间，卖地788亿元。

刚刚的集中土拍，也是这三个关键词。

身在市场里的我们，看到更多的是，活跃。

01

谈武汉市场前，先看看全国市场。

贝壳研究院的半年报告有三条结论：

一是，上半年楼市整体保持快速增长。

新房创2016年以来同期最高，二手房交易量比去年下半年，增长12%。

重点二线城市及城市圈内二三线城市，增速较快。

二是，二季度以来，部分城市信贷额度紧张，短期影响市场节奏，但不影响交易需求。

6月份，贝壳50城二手房成交量，环比下降约20%。

三是，下半年，金融环境保持宽松，预计房地产交易规模同比增长10%。

下半年信贷投放额度与放款周期将恢复常态，二手房交易量增速放缓。

大意是说，行情较好，信贷很难，需求不变，下半年可期。

6月30日，万科2020年度股东大会上，郁亮说，今年以来房地产行业有很多变化，如双集中、三道红线等，这都说明一个道理：钱比过往更金贵、更重要了。

“目前房地产行业正在回归到普通行业，当它回归到普通行业的时候，尤其像我们这类业务的公司可能资产是相对比较重的，也就是相对比较需要钱的。”

郁亮的讲话中，有三个关键词：变化、普通行业、钱。

02

从成交价、成交量上，解读上半年武汉楼市。

上半年，武汉新房成交均价16854元。

其中，5月份的新房均价17339元。也就是说，武汉新房均价一万六七。

不过，按照这个价格，大概率买到三环外。

1-6月份，武汉新房取证425次。

其中价格最贵的三个项目，依次是，

中信泰富滨江金融城（44850）、华润万象城幸福里（43128）、武汉长江中心（41105）（备案证的中间楼层最高价）。

价格超过3万的项目，取证31次；价格低于1万元的项目，取证66次；低于1.7万元的项目，取证227次。

从取证备案价分布，可以看出，武汉还是一座刚需之城。

再看新房成交量。

1-6月，武汉新房成交前三甲区域：光谷（16535套）、洪山（14685套）、汉阳（11335套）。

汉口中心区域成交，江岸（8420套）、硚口（3307套）、江汉（2958套）；武昌新房成交3508套，青山4424套。

1-6月新房网签排名，前三依次是绿地光谷星河绘（2074套）、融创首创国际智慧生态城市（2004）、融创武汉1890（1473套）。

其中排名前十的项目，网签套数均破1000套。前十中，融创一家就占据半壁江山。另外，绿地光谷星河绘、绿地天河国际会展城，分别位居第1名与第7名。

从二手房市场上看，1-5月，武汉二手房成交46934套（6月数据暂未发布），远超2019年1-6月份的45050套。其中5月，武汉二手住宅成交均价16680元。

对比发现，武汉新房均价与二手房均价，几乎持平。如果1-6月武汉二手房成交套数出炉，与2019年同期相比，将是大涨。这也是二手房房贷收紧的一根导火索。

03

下半年，武汉楼市怎么走？

上半年没买房，下半年买房会涨价吗？

下半年二手房的贷款，还是排队状态？

这是很多人关心的重点。此前建议，抢在地王前在武汉买房。

我的观点是，下半年武汉楼市，平稳，没有大涨大落。

下半年市场供应量，与2019年同期相比，略有增长。下半年新房成交量12万套左右，全年新房总成交量22万套，全国排名前三。

下半年，武汉多个豪宅项目将入市，少数项目价格再破区域天花板。中心区域3万＋项目，将出现热销。

对于多套房的买房人来说，下半年依然是换仓的时机。对于刚需而言，看到合适的就早买。光谷地王2w＋，武汉买房还是早点好。

［后记］

稳与活，是我对上半年市场的总结。

这个非理性的市场，不能用理性的模型去解读与预测，更多是市场的直觉。

上半年，新房、二手房与土地市场，三个市场一片火热，至少在成交层面。下半年行情，比上半年更好。

文｜杨光华（地产写字人）

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