杨光华:2021年上半年,武汉新房成交破10万套

观点地产网

2021-06-30 22:19

  • 稳与活,是我对上半年市场的总结。

    6月的最后两三天。

    武汉的多个楼盘说,取消优惠折扣。

    有的项目甚至内部发文取消优惠。

    与此同时,各大开发商冲刺6月份的业绩。

    今天下午,武汉楼市终于交卷。

    6月份,武汉新建商品住宅(文中简称新房)成交21423套,略高于5月份的21188套。

    今年半年,武汉新房累计成交 108933套。与2019年同期的85129套相比,上涨约22%(2020年上半年,武汉疫情,与之比较,无参考意义)。

    这表明武汉楼市的基本面:平稳、理性且活跃。

    是不是很熟悉的表达。3天时间,卖地788亿元。

    刚刚的集中土拍,也是这三个关键词。

    身在市场里的我们,看到更多的是,活跃。

    01

    谈武汉市场前,先看看全国市场。

    贝壳研究院的半年报告有三条结论:

    一是,上半年楼市整体保持快速增长。

    新房创2016年以来同期最高,二手房交易量比去年下半年,增长12%。

    重点二线城市及城市圈内二三线城市,增速较快。

    二是,二季度以来,部分城市信贷额度紧张,短期影响市场节奏,但不影响交易需求。

    6月份,贝壳50城二手房成交量,环比下降约20%。

    三是,下半年,金融环境保持宽松,预计房地产交易规模同比增长10%。

    下半年信贷投放额度与放款周期将恢复常态,二手房交易量增速放缓。

    大意是说,行情较好,信贷很难,需求不变,下半年可期。

    6月30日,万科2020年度股东大会上,郁亮说,今年以来房地产行业有很多变化,如双集中、三道红线等,这都说明一个道理:钱比过往更金贵、更重要了。

    “目前房地产行业正在回归到普通行业,当它回归到普通行业的时候,尤其像我们这类业务的公司可能资产是相对比较重的,也就是相对比较需要钱的。”

    郁亮的讲话中,有三个关键词:变化、普通行业、钱。

    02

    从成交价、成交量上,解读上半年武汉楼市。

    上半年,武汉新房成交均价16854元。

    其中,5月份的新房均价17339元。也就是说,武汉新房均价一万六七。

    不过,按照这个价格,大概率买到三环外。

    1-6月份,武汉新房取证425次。

    其中价格最贵的三个项目,依次是,

    中信泰富滨江金融城(44850)、华润万象城幸福里(43128)、武汉长江中心(41105)(备案证的中间楼层最高价)。

    价格超过3万的项目,取证31次;价格低于1万元的项目,取证66次;低于1.7万元的项目,取证227次。

    从取证备案价分布,可以看出,武汉还是一座刚需之城。

    再看新房成交量。

    1-6月,武汉新房成交前三甲区域:光谷(16535套)、洪山(14685套)、汉阳(11335套)。

    汉口中心区域成交,江岸(8420套)、硚口(3307套)、江汉(2958套);武昌新房成交3508套,青山4424套。

    1-6月新房网签排名,前三依次是绿地光谷星河绘(2074套)、融创首创国际智慧生态城市(2004)、融创武汉1890(1473套)。

    其中排名前十的项目,网签套数均破1000套。前十中,融创一家就占据半壁江山。另外,绿地光谷星河绘、绿地天河国际会展城,分别位居第1名与第7名。

    从二手房市场上看,1-5月,武汉二手房成交46934套(6月数据暂未发布),远超2019年1-6月份的45050套。其中5月,武汉二手住宅成交均价16680元。

    对比发现,武汉新房均价与二手房均价,几乎持平。如果1-6月武汉二手房成交套数出炉,与2019年同期相比,将是大涨。这也是二手房房贷收紧的一根导火索。

    03

    下半年,武汉楼市怎么走?

    上半年没买房,下半年买房会涨价吗?

    下半年二手房的贷款,还是排队状态?

    这是很多人关心的重点。此前建议,抢在地王前在武汉买房。

    我的观点是,下半年武汉楼市,平稳,没有大涨大落。

    下半年市场供应量,与2019年同期相比,略有增长。下半年新房成交量12万套左右,全年新房总成交量22万套,全国排名前三。

    下半年,武汉多个豪宅项目将入市,少数项目价格再破区域天花板。中心区域3万+项目,将出现热销。

    对于多套房的买房人来说,下半年依然是换仓的时机。对于刚需而言,看到合适的就早买。光谷地王2w+,武汉买房还是早点好。

    [后记]

    稳与活,是我对上半年市场的总结。

    这个非理性的市场,不能用理性的模型去解读与预测,更多是市场的直觉。

    上半年,新房、二手房与土地市场,三个市场一片火热,至少在成交层面。下半年行情,比上半年更好。

    文|杨光华(地产写字人)

    撰文:杨光华    

    审校:徐耀辉



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