傅士鹏：李嘉诚正在支持收购伦敦超大地块 涉资30亿英镑

傅士鹏 李超人英国新动作刚刚曝光。

英伦投资客（2020年11月20日）获悉，李嘉诚正在支持收购英国最大的长租公寓项目———伦敦温布利公园地块（Wembley Park）。

该项目总价值高达30亿英镑，将新建8000套长租公寓（广义上叫Build to Rent）。

伦敦温布利公园地块现状

伦敦温布利公园地块未来效果图

这一消息由英国房地产媒体React News率先曝出，英媒直接标题里就点名李超人（Superman），称超人有意染指价值30亿英镑的伦敦温布利公园地块。

报道称，伦敦温布利公园地块目前由美国投资公司Lone Star持有，李嘉诚支持的公司Long Harbour正在竞购这一地块。

温布利地块竞争激烈，李嘉诚还不一定能拿得到

事实上，作为伦敦四区内非常难得的超大地块，温布利公园地块一经推出就引起了众多投资者的参与，除了李嘉诚支持的Long Harbour，还有以下三方参与了竞标，分别是：

1、英国长租公寓品牌Get Living——背后资方包括英国开发商Delancey、房产投资公司Oxford Properties、卡塔尔财团Qatari Diar、荷兰APG、德国Allianz、瑞典Alecta、英国养老金Local Pensions Partnership。

2、德国房地产投资公司PATRIZIA 

3、英国房地产投资基金Henderson Park，英媒特别指出这家公司胜算不大，只是陪跑角色

由于收到大量的收购兴趣，目前这一地块所有者Lone Star尚未决定将地块出售给谁。

除了全部出售，Lone Star还考虑采取代号为Project Arch的原方案，即先让投资者以10亿英镑的价格收购1500套长租公寓，然后在另外2000套公寓全部出租后，让投资者再掏出10亿英镑收购这2000套公寓，最后逐步买下最后2500套公寓。

如果真的拿下温布利地块，李嘉诚团队有开发经验吗？

再看李嘉诚这边，英媒特别指出，虽然其支持的Long Harbour还没有操盘过如此大型的项目，但Long Harbour有意拉这一地块的管理团队Quintain入伙。

经验方面，Long Harbour作为英国知名的投资基金，目前管理了超过22亿英镑的资产，同时也是英国长租公寓市场的重要新兴玩家。

另值得一提的是，李嘉诚本人其实拥有不少在伦敦开发房产的经验，包括位于切尔西的Chelsea Waterfront、位于肯辛顿的RoyalGate Kensington、位于巴特西的Montevetro等成功项目案例。

其中今年7月被港媒曝光的李嘉诚在伦敦造香港城的新计划，更是展现了李嘉诚旗下公司在伦敦操作超级大盘的能力。

2020年7月10日，李嘉诚在伦敦二区Lewisham囤积超大型地块15年后，终于开始动工建造价值10亿英镑的地产项目Convoys Wharf。

规划显示，李嘉诚”伦敦香港城“地块一期将新建3座40层高楼，提供3,500套公寓，整个项目将供应上万套公寓。

伦敦温布利地块，有投资价值吗？

说回李嘉诚最新看上的温布利地块。

资料显示，伦敦温布利公园地块占地85英亩，约34万平方米，相当于半个北京故宫那么大，是目前英国最大的长租公寓开发项目。

至于这次李嘉诚为什么看上温布利，无非还是为了收租。

特别是这个超大的长租公寓项目，说白了就是机构房东买房出租的生意，与开发然后销售住宅公寓相比，现金流更加稳定而长期。

具体来说，占地85英亩的温布利长租公寓开发项目于2017年正式启动，且已经收到了来自英国政府出资的6500万英镑。

根据开发商时间表，全部公寓预计于2025-2026年建成，未来会有至少1.5万人入住这个项目。

既然说到温布利了，我再展开讲几句这一地区的投资价值。

温布利在过去是伦敦最穷的几个地方之一，如今凭借伦敦政府对长租公寓的重视，找到了自己的新定位。

从上面的部分已经交房的长租公寓室内实景图来看，温布利长租公寓项目很新，而且配套齐全。

租金方面，温布利32%的长租公寓会被设定为保障房，40%的保障房会按照租金市场价打折出租（最高租金不高于市场价的65-80%），28%的保障房则会以更低的价格出租（即所谓的廉租房），剩余的33%做成共有产权房（Shared Ownership）出售。

租客方面，伦敦政府的规划的是，这一地区未来的主要租客将是伦敦的中产阶级，包括护士、老师、警察等。

区域投资价值方面，如果你是机构投资者，自然很适合投资这一区域，毕竟政府给温布利的定位就是长租公寓集中地，重点迎合类似养老金、险资、或者像李嘉诚这样的机构房东，方便他们整体投资收租。

但如果对于个人投资者，我就不建议投资这类区域了，毕竟结合上边的项目室内实景图和租金折扣力度考量，这类由机构房东运营的长租公寓非常有竞争力，想像如果你是个人房东正好在附近有类似的房子出租，租客毫无疑问会选择长租公寓。

傅士鹏 常驻伦敦从事英国地产投资，观点地产网专栏作者

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