新一轮房地产洗牌，谁能活下去？

洗牌，淘汰，再洗牌，再淘汰。

这是残酷的生存规律。最近十年，房地产行业淘汰过一批企业，但没有真正意义上的大洗牌。

“今年将是房地产行业洗牌的年份。这场疫情加速了洗牌的速度。洗牌力度大于2019年。”

3月16日，2020观点年度论坛上，经济学家巴曙松预测，今年破产的房企将在600-700家。

他推算，今年房企的总债务规模1.46万亿元。7月份是房企债务的峰值，预计1490亿元。

当处于转型期的房地产市场，叠加新冠疫情之后，压力增大。后疫情时代，有哪些机遇？房地产的生存规则，将有哪些变化？

此时到了一个新的十字路口。

01

从现在起，房地产进入“双稳”周期，即政策平稳与房价平稳。

这是巴曙松对于市场大趋势的判断。

他认为，房地产政策就是一个平衡，而不是单纯的刺激。

而旭辉控股CEO林峰认为，所有的政策都是在对冲风险。

他打了一个比方，2003年非典时，房地产行业像少年摔倒了，能马上爬起来。2020年的房地产行业更像在中年期，摔倒了，至少要休养几个月。

林峰预测，2019年房地产行业的峰值16万亿。今年疫情的影响，如果没有外界刺激政策，至少减少1万亿。

事实上，对冲也是一种平衡。对冲，还体现在资本市场。建银国际经营有限公司董事总经理曾粤晖表示，现在进降息周期，资金供应充裕。

林峰介绍，因为200多万亿的M2增量，加上今年量化宽松，将带来一部分资金保值增值的买房需求。

“看不见的手”正在拿走我们的钱，且是悄无声息的。我们对冲的是国外资本市场，对冲的是货币贬值预期。对于开发商而言，他们追求规模与利润的平衡。

未来10年，中国城市化率增加10%。也就是说，至少还有1.4亿人在城市里买房。这是房地产市场的增量需求。

其次是，中高收入阶层的换房需求。疫情之后，他们对生活方式与理念有更多理解，会选择城市与项目，更看重城市的医疗服务、公共服务与应急服务。

巴曙松认为，当前的房地产市场，已从卖方市场，进入买方市场。买方掌握更多的话语权。

与巴曙松的观点类似，林峰表示，被限制的买房需求、租房转买房的需求、改善性需求等，将在疫情后释放。

02

“这轮洗牌将加速新趋势的到来。”巴曙松认为。

新的消费习惯，带来商业模式的切换。无理由退房等交易规则的出现，将重构行业的标准与格局。

巴曙松建议，未来房地产的线上趋势下，房企要有适应能力。

中城新产业园董事长刘爱明也认为，“线上化”将催生企业组织形式、运营成本等变革。如今，刘爱明习惯了网上办公、网上开会。

未来是大公司、小团队。他引用巴菲特的名言，“要把公司做小，把产品做好，把员工做精，把服务做好，把市场做大”。

论坛上，嘉宾们谈到最多的是产品与服务的创新。

2003年非典后，住宅的塔楼，变成板楼设计。人们更重视南北通风、低密度小区。新冠疫情后，买房人更关心客厅与餐厅的功能，储藏空间的大小，跑步机放在哪里？

以前，我们谈智慧社区往往是噱头。最近，看到有房企与设计院开发出几套很酷的抗疫户型。抗菌地漏、社交厨房、玄关消杀、家庭办公室等设置。

五矿地产有限公司董事长、党委书记何剑波认为，未来在于健康社区与智慧社区。

“这些标准都是消费者说了算。”

03

“这次疫情相当于给行业做了一次体检。”泰禾集团副总裁全忠表示。

“我们有私人医生、医疗服务站等健康服务体系。未来将在项目中提供双管家服务：小区管家与健康管家。”

印象中，高端小区里单独配备健康管家的并不多。也许这也是一种趋势。

对于物业来说，这次疫情是物业价值的再发现。从保安保洁，到健康管理、居家生活提供商。

疫情后，无接触服务、居家生活服务等方面将有更多改进。比如，远程医疗、快递机器人等。

这些遥不可及的东西，很快都将成为品质社区的标配。

从总量上看，物业管理是一个万亿级市场。2019年，有10家物业公司完成上市。头部物业公司发生24起并购。今年3月13日，又有一家物业公司赴港上市。

花样年控股执行董事、董事局主席兼首席执行官潘军认为，物业管理公司，将变成社区服务公司。

［后记］

一次行业论坛，全线上直播。

这本身就是一次行业的改变。

每次观点论坛，我们都在谈危机，每次我们都能平安度过危机。

正如林峰所言，行业像大海。

我们见过大风大浪。这场疫情像催化剂，加速洗牌。

对于买房人来说，我们更乐意看到洗牌，买到更好的房子。

有人说，危机三五年一次，将是常态。

我们的创新也将是常态。以后，线上卖房也将是营销的常态。至于巴老师说的700家死掉，也是常态。因为国内房地产企业数量近10万家。

记得论坛开场时的第一句话，“今年将是艰难的一年，也是希望的一年。”

这一年，将出现新的消费习惯、新的商业模式、新的生存法则。不过，对买房人来说，只有城市群级的大城市，才有更好的医疗服务、更好的城市治理。在这里买房，也许是跑赢“印钞机”的方法。

文｜杨光华（地产写字人）

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