涨幅不超5%，苏州是样本吗？杭州会跟进吗？

昨天（5月27日），澎湃新闻报道了苏州房地产市场的调控方案和目标。

这条新闻，信息量很大。

1. 今年一季度以来，苏州市土地市场过热、一二手房价格出现倒挂，四月底房地产价格指数提高5%，已超过苏州全年调控目标5%的界限。

2. 如苏州楼市的几大指标得不到控制，7月后调控会即刻加码，包括扩大限售范围，提高外地人购房需要的社保门槛等。

3. 苏州房地产长效调控机制政策已经形成方案，待上报住建部，长效调控机制实施后阶段调措施不取消，一切以重要考核指标要求为准。

4. 年内，房价的审核机制不会放开，明确苏州所有项目预售备案价不得超过4万元/平方米，单个区域内新备案价格不得超过目前同类在售项目最高备案价格。

5. 苏州将会对岀让的每一块土地做到岀让条件设置精细化管理，在适当的范围内，下调土地的指导价格。

6. 参会的国家统计局调研队相关人员透露，目前，苏州已被纳入“70+1”个大中城市房地产指数监控范围。（此前国家统计局每月公布的70个大中城市房价数据，苏州并不在列。）

苏州的这则消息，是2018年下半年以来，包括中央政府和地方政府在内所传达的最严厉的调控措施。

调控措施和预警口气前所未有。

一切以重要考核指标要求为准；

几大指标得不到控制，7月后调控会即刻加码；

长效调控机制实施后阶段调控措施不取消。

苏州的消息传出后，立刻引爆整个房地产市场。

业界普遍认为这是热点二线城市的调控样本，其他热点二线城市可能都会参照。

当然，让人们联想最多的可能就是，杭州。

苏州和杭州这两个城市，在过去的几年中，特别是今年的市场走势，有极大的相似之处。

新房、二手房市场

苏州：4月新房成交10014套，为2016年10月以来新高，二手房网签11748套，环比大涨99.52%。

杭州：4月市区新房成交8729套，创今年新高。二手房成交8836套，刷新去年下半年来次新高纪录。

土地市场

苏州：2019年以来，苏州土地市场揽金716亿元，同比上涨12.5%。4月29日，中海地产以30287元/平方米楼面价，总价35.63亿元竞得苏州工业园区湖东板块宅地，刷新苏州土拍纪录。

杭州：截至目前，杭州市八区土地成交金额已高达1038亿元。4月16日，杭州望江宅地20分钟封顶 45325元/平方米楼面价并自持22%，由滨江以总价52亿元竞得，而同区域内滨江去年8月竞得的另一宗宅地楼面价为29976元/平方米。

这不能不让包括杭州在内的其他热点二线城市浮想联翩。

在苏州透露出的相关内容中，仍存许多疑问：

这些调控措施，就是一城一策的具体措施吗？

所谓苏州房地产长效调控机制政策已经形成方案，但没有透露具体内容，颇有神秘感。

地方政府的长效机制，会是什么机制？

长效调控机制实施后，阶段调控措施不取消。这意味着既有长效措施，也有短效措施。

既然如此，是否已经意识到长效调控机制政策的效果并不会立竿见影？

苏州将会对岀让的每一块土地做到岀让条件设置精细化管理，在适当的范围内，下调土地的指导价格。

土地指导价格是按什么标准定价？

苏州所有项目的预售备案价格不得超过4万元/平方米，那是不是意味着超过4万元/平方米的项目，从现在起就可以卷铺盖卷儿收摊了？

以上这些内容，都让业界和公众迷雾重重。

迫切地等待苏州官方后续详细的政策解释。

苏州出台预警和调控政策背景：

今年以来，苏州市多场土地竞买热度持续升温，多宗土地的成交单价刷新所在地区的单价纪录。在4月国家统计局70个大中城市价格指数公布之后，原本并不在70个大中城市之列的苏州，随即被住建部点名进行预警提示。

而本月，苏州已经在房地产层面频频出招。

5月11日，苏州市发布《关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》，对苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域，新房限售3年；苏州工业园区全域二手房，限售5年。

5月16日，苏州市工业园区管理委员会发布《关于贯彻市政府关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见的通知》，工业园区调整新购住房的学位政策，“五年一学位”调整为“九年一学位”，同一家庭多名子女不受限制，政策当天起执行。

5月17日，吴江区自然资源和规划局发布《关于吴地网(2019)7号公告地块挂牌出让的补充公告》，该宗地块的市场指导总价、网上竞价中止价格及一次性报价全部降低。

丁建刚 浙报传媒地产研究院院长 观点地产网专栏作者

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