刘水：国际比较房价跑赢GDP、抗通胀

内容提要：通过分析中国与美日韩房价上涨与CPI、GDP关系，发现：第一，房价能跑赢GDP、抗通胀，仅是微弱抗通胀。第二，日韩经验表明城市化时期有“三高”：GDP高增长、CPI高增长、房价高增长，城市化完成后三个指标增速均明显下降。第三，中国特点房改前房价增速是房改后的2倍，与美日韩三国不同的是，中国房价增速明显高于CPI增速。

一、中国：房价上涨与CPI、GDP变动关系

长期来看，我国房价增速与GDP增速接近，明显高于CPI增速。首先，从1987-2017年，房价几何增长率为10.39%，GDP几何增长率为9.29%，CPI几何增长率为4.97%，房价增速高于GDP增速1.1个百分点，高于CPI增速5.42个百分点，可以看出房价增速与GDP增速接近，明显高于CPI增速。其次，从房改前后对比来看，房改前房价增速明显高于CPI增速及GDP增速；房改后，房价增速略低于GDP增速，但仍明显高于CPI增速。

从相关性分析来看，上图是各指数长期趋势比较，也能看出，房价指数与GDP指数趋势较为一致，房价指数与CPI趋势差距明显扩大。房价指数与GDP指数相关性为0.996，房价指数与CPI指数相关性为0.901，房价指数与GDP相关性明显更强。

短期来看，上图是短期波动比较，房价同比变化与CPI同比变化波动走势较为相近。从同比变化相关性分析，房价与CPI相关性系数为0.428（并且显著），房价与GDP相关性系数为0.336（并且不显著），前者相关性系数较高。因此短期来看，房价变化与CPI波动相近。

二、美日韩：房价上涨与CPI、GDP变动关系

从长期来看，美日韩房价增速均高于CPI增速及GDP增速。美国、韩国房价增速略高于CPI增速分别是1.7个百分点、1.1个百分点，日本房价增速仅略高于CPI增速0.1个百分点。

从城市化时期来看，日本、韩国房价增速明显高于CPI增速、GDP增速。日韩城市化时期的房价增速、CPI增速、GDP增速都明显高于城市化完成后的增速。

三、综合比较分析

中国与美日韩四国房价上涨与通货膨胀、经济增长关系，既有共同特征，也有各自特点。

共同特征：第一，长期来看，中国与美日韩四国，房价增速均高于CPI增速、GDP增速，也就是说房价能跑赢GDP、抗通胀。第二，美日韩长期房价增速仅略高于CPI增速，美国高1.7个百分点，韩国高于1.1个百分点，日本仅高于0.1个百分点。第三，当GDP增速、CPI增速较高的时候，房价也表现出较高速的上涨。第四，城市化时期有“三高”，日韩城市化时期GDP增速、CPI增速、房价增速均较高，城市化完成后，三个指标增速均明显下降。

中国特点：第一，房改前，房价增速、CPI增速及GDP增速均较高，且房价增速高于后两者。第二，房改后，三者增速均下降，房价增速略低于GDP增速但明显高于CPI增速。第三，房改前房价增速是房改后的2倍。第四，长期来看，与美日韩三国不同的是，中国房价增速明显高于CPI增速。

指标数据说明：

（1）指标增速：文中各指标增速均是用几何增长率衡量。

（2）中国数据：房价为全国商品房销售额除以商品房销售面积；GDP增速为实际增速，CPI为城市居民消费价格指数。数据来源于中国知网、国家统计局。

（3）美日韩数据：房价指数来源于国际清算银行（BIS），1995年为基期100，原数据为季度数据做算术平均转化成年度数据。CPI来自世界银行，GDP增速来自新浪财经数据库。

（4）时段选择原则：①按同一时段内进行相关指标增长率比较。②指标数据长度不同，尽量使用数据的最大长度。③考虑城市化时期相关指标比较。

刘水 观点地产专栏作者，房地产资深研究员

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