要准确预估香港房价走势，并非遥不可及

纪言迅 在香港，无论是媒体、社交网络、还是业内专家，都离不开房价这一话题。

然而，对于房价未来的走向，似乎没有一种说法能百分百地令人信服。截至2018年8月，香港房价已连续28个月呈上涨态势，随后，开始出现回落的迹象。截至11月，房价较上月环比下降3.6%。不过，去年前11个月，房价仍上涨了3.9%。

其实，莫说是一般人，就算是业内的专家们对预计未来12个月房价的变化也难以充分掌握。人们通常从利率、未来供应、新税收政策、热钱流动或是这些因素的各种组合中寻找答案。但我们认为，由于香港的经济体系相对简单，也应该有一个更直接简单的指标来预测价格走势。为此，我们进行了一系列相关性分析，以了解哪些因素对房价的影响最大。

我们先来看看政府政策。香港民众普遍认为，近年来出台的一些市场冷却措施，无论是双倍印花税，还是收紧按揭贷款条件等，对房价几乎没有任何影响。我们的研究进一步表明，即使看过去的10年、20年，政策也很难对价格的长期上涨趋势产生影响。实验证据表明，我们似乎可以完全可以忽略政策这一因素。

此外，我们对利率的历史变动、体系中的资金流动、通货膨胀以至住房供应量进行了一系列类似的分析研究，探讨它们与房价走势是否有关联。但我们也发现，这些因素的波动与房价走势之间几乎没有关联，甚至可以说毫无关系。

那么，到底是哪些因素对房价产生更直接的影响呢？要知道，我们的目标是为所有人找到一个能简单预测价格走势的指标，而不是参与哲学辩论。一直以来，香港的民众深信香港始终存在住房需求。仅凭这一观念，就足以抵消房屋抵押贷款利率上调的影响，足以应对热钱的威胁，即使未来增加住房供应也无济于事。由于以上这些因素不具有关联性，所以不能用来预测房价的走势。

人们经常担忧经济以及其对房地产市场造成何种影响。事实上，我们的研究发现，历年来本地生产总值(GDP)和房价几乎同步变动。把GDP作为预估房价走势的指标因而非常合适。

问题是，一般人可能不容易理解与GDP相关的变数之间的相互作用。幸好我们的研究还发现，恒生指数也与GDP密切相关，其与香港房价走势亦同样有密切关系。

鉴于当下香港以金融业和服务业为主导的经济结构相对简单，我们的市场有其独特性，以致股市波动与实体经济走势同步。此外，我们的研究还表明，房价跟随恒生指数变化通常有3至6个月的滞后期。由于恒生指数为普通人所熟知，因而可以作为预估房价走势的良好指标。

自2018年8月以来，香港房地产市场开始出现疲软迹象。受到2018年下半年中国经济放缓等不利因素影响，香港股市随之下跌。如果我们提出的 “房价跟随股市有时间滞后”的假设是成立的话，那么现在我们就能预测，2019年香港的房价将明显回落。

当然，这只是我们根据现有信息所作出的推测，并不能取代实际的专业预测。我们所做的简单相关性分析至多只能推测市场发展的总体趋向，对实际投资没有任何指导意义。不过，至少我们证明了香港房价与恒生指数密切相关。因此，即便是最不敏感的观察者现在也能预测香港房地产市场的整体走势。

纪言迅 莱坊董事及大中华区研究与咨询部主管