巨资重建伦敦高盛总部 香港大佬刘銮雄悄悄转移主战场

傅士鹏 英伦投资客获悉，香港地产大亨、华人置业实际控制人刘銮雄计划，在高盛集团租约到期后，清空位于伦敦金融城的地标写字楼River Court，并斥巨资重新扩建和翻新这栋租给高盛近20年的总部大楼。

高盛此前一直租用刘銮雄持有的River Court大楼，考虑到高盛已宣布将于2019初，把欧洲总部从River Court搬迁至同样位于伦敦金融城的Plumtree Court大楼，刘銮雄于是决定招募开发商，重建River Court。

River Court位于伦敦金融城，占地约43万平方英尺（4万平方米），有参与竞标的开发商建议刘銮雄扩建写字楼，新增15%的面积。

由于River Court所在大位置寸土寸金，大楼重建难度不小。

根据英国城市规划的法律规定，特定历史建筑物的景观和城市的天际线（Skyline）必须得到保护，因此伦敦市中心建筑物的高度受到极大限制。

以River Court为例，由于其正好位于以圣保罗大教堂为核心的受保护景观区内，因此向上扩建已经基本不可能，但因为伦敦金融城内优质写字楼供不应求，刘銮雄希望通过重建大楼扩大使用面积。

早在七年前（2011年1月17日），刘銮雄就用旗下华人置业以2.8亿英镑的价格，买下了River Court大楼。

高盛每年为刘銮雄支付1560万英镑的租金，大楼年租金回报率高达5.25%。

刘銮雄的地产帝国

刘銮雄，人称大刘，1951年生于香港，祖籍广东潮州，和李嘉诚同乡。

作为江湖上大名鼎鼎的“股坛狙击手”，擅长资本运作的刘銮雄多次操刀，专门狙击那些控股权不稳的公司，先后拿下了庄氏家族的能达科技、李兆基的中华煤气和嘉道理家族的半岛酒店，还将拥有60年历史的老牌地产华人置业揽入囊中。

刘銮雄控制的华人置业（Chinese Estates）是一家在香港交易所上市的香港地产公司，于1922年成立。

华人置业核心业务只有房地产，包括租赁和销售，目前以香港为中心，在内地、英国均有投资。 

从高层变动上看，虽然刘銮雄于2014年辞任公司主席一职，但交由儿子刘鸣炜担任董事，大刘仍是实际控制人。

华人置业悄悄转移主战场

除了前文提到的高盛大楼River Court，华人置业在英国还拥有其它物业，大刘偏爱伦敦市中心黄金地段：

以上是英伦投资客（ID: BuyLondon）统计的由华人置业持有的英国写字楼清单，全部位于伦敦一区，且都是临近主要道路和地铁站的综合体或甲级写字楼。

华人置业2018上半年业绩报告显示，其在英国所有投资物业的整体出租率达到99.5%。

华人置业2017上半年财报显示，来自英国的租金收入达到1709万港元，非租金收到达到1.25亿港元，华人置业从英国赚走1.42亿港元。对比之下，华人置业从香港赚得5.27亿港元。

到了2018年，华人置业英国收入进一步提升。

2018上半年，华人置业在英租金收入上升至1850万港元，非租金收入更是高达1.67亿港元，一共在英国收入1.86亿港元，相比2017年同期增加了约4000万港元的收入，尤其非租金收入增加了4200万港元。

反观来自香港得收入，2018年上半年华人置业只在香港赚得3.73亿港元，比去年同期降低了1.54亿港元，光是香港房产销售这块业务就缩水了1.52亿港元。

再用饼图对比一下，就非常直观了。

上图看出，从2017年到2018年，华人置业在英国的收入比重从21%提升到33%，香港收入比重则从79%下降至67%。

华人置业在英收入大幅上升的背后，正是香港不断走低的楼市。

春江水暖鸭先知，原来大佬们早就为香港楼市下跌做好了准备。

华人置地在财报中透露：来自香港的收入之所以下降，是因为在香港买卖物业之销售减少。

这句话摘自年报，简单翻译过来，就是香港的房子不好卖了。

香港土地注册处数据显示，香港2018年7月新房成交量仅为1740宗，比去年同时期减少15%；二手房7月成交量4040宗，下降7%；8月新房成交量进一步走低，只有1300宗，比去年少了整整35.64%。

香港9月全月逾千万元二手住宅注册量更是跌至约400余宗，创下今年新低。

香港新房成交量下跌的背后，是香港房价迎来两年半来首度下滑，更有机构预测香港房价会在未来12个月下跌15%。

就在几天前（2018年10月18日），香港一个大型豪宅开发地块因为开发商投标价低于底价而取消卖地，导致香港“准地王”流拍。

说回华人置业，香港楼市低迷是一方面，但为什么要去到英国？

虽然刘銮雄和许多香港大亨一样，对英国有难舍的情结，但情感背后总归要理性地计算回报。

华人置业在上半年业绩报告里写道：

“2017年新购入的两个英国商业地产项目 (11-12 St James’ Square and 14-17 Ormond Yard) 所带来的租金收入及净租金收入在2018年达到了4100万港元，比2017年多出2900万港元。”

这样看来，伦敦的物业实实在在地为华人置业带来了房价上涨，为其创造了收益。

对此，华人置业也在年报里写道：

尽管脱欧等不稳定因素拖慢了英国经济增长，但是伦敦黄金地段仍然写字楼供不应求，预计还是会带来稳定持续的收入。

脱欧冲击下，高盛对英国是什么思路？

分析完华人置业在英国的投资，我们接下来再看一下脱欧大背景下，高盛集团最近在英国都有什么大动作？

1、售后回租新总部大楼

上面提到高盛即将搬离刘銮雄持有的River Court大楼，迁入隔壁的新楼Plumtree Court，目前该楼还处于施工状态，预计2019年初完工。

今年2月，高盛突然宣布将出售这栋其全程自己买地新建的大楼，并进行售后租回。

这一下就引发了多名实力投资的争相抢购，经过多轮竞标，三名投资者入围最后一轮：分别是韩国国家养老基金NPS、李嘉诚创立的长江实业集团和Zara老板Amancio Ortega旗下的投资公司Pontegadea。

最终，韩国国家养老基金NPS以创今年成交纪录的高价11.7亿英镑（2万亿韩元，115.7亿人民币），买下了高盛新总部大楼Plumtree Court，高盛卖楼后马上租回，租约是25年。

对于这次售后租回，高盛表示：“我们之所以签下Plumtree Court的长期租赁合约，并将其定为欧洲总部，是为了继续在英国拓展业务。”

不过据彭博分析，高盛提前套现也是为了预防无协议脱欧或英国加息等不稳定因素。

2、继续购买新楼，拓展伦敦版图

2018年7月17日，高盛联合Greycoat，以6875万英镑的价格买下了位于新总部大楼附近，同样地处伦敦金融城的Procession House大楼。

事实上，这栋楼一直就是高盛在租，已经租了19年，租约到2024年到期，每年租金是450万英镑。

通过这次交易，高盛直接买楼，拿下了大楼的长期使用权（131年Leasehold）。

值得注意的是，Procession House大楼刚刚于近期取得改建许可。

2018年7月4日，LGIM Real Assets宣布了该写字楼已于2017年第四季度取得规划许可，获批扩建原有建筑。

这意味着，高盛买下自己原本长期租的大楼后，马上会对其进行翻新并扩建，不仅以相对划算的价格取得了大楼的长期使用权，还能扩建现有空间去招募更多员工。

英伦投资客写在最后

本文简单分析了华人置业和高盛在伦敦的最新动作。

可以看出，由于香港楼市低迷，华人置业正逐渐把主战场迁往英国，其财报透露的英国收入占比持续攀升就是最有力的证明。

投资方面，华人置业偏向于收购租金高且收入稳定的地标写字楼，一开始主要是出于避险和资产保值的角度，但从高盛重建旧总部大楼的计划来看，华人置业也正在慢慢切入上游。

高盛最近的操作主要是为其业务服务，新总部建的差不多了就马上售后租回，能帮高盛回笼大量资金去扩大英国业务并购买更实惠的小楼。

另一方面，建新总部、买楼扩建等动作也显示出，即便有脱欧冲击，高盛仍牢牢扎根伦敦金融城，还在继续扩大英国业务和员工数量。

傅士鹏 常驻伦敦从事英国地产投资，观点地产网专栏作者

免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。