中国在英最大地产项目正式开工

傅士鹏 英国当地时间2017年6月28日，中国开发商总部基地ABP在伦敦宣布总投资约17亿英镑的“伦敦第三座金融城”——伦敦皇家阿尔伯特码头项目正式全面开工。

这次开工的一期工程建筑面积接近6万平方米，耗资3.2亿英镑，预计于2019年上半年完工，整个项目将于2026年全部完工。

图为中国驻英国大使刘晓明、英国国际贸易部长兼伦敦部长格雷格·汉兹(Greg Hands)与总部基地 ABP 董事长许为平在今天的开工仪式

中信建设副总经理朴波、中国驻英国大使馆公使衔参赞金旭、纽汉市市长罗宾·威尔斯爵士、Multiplex 项目总监伊恩·高迪(Ian Goudie)、法律顾问邓汉声、Savills英国执行总监戴维·威廉姆斯等与这个项目密切相关的各方负责人也都出席了今天的开工仪式

伦敦皇家阿尔伯特码头项目又被称为“亚洲商务港”，是中国在英最大的地产开发项目，位于东伦敦皇家阿尔伯特码头，总共占地35英亩，相当于23个足球场大小，包括办公楼、住宅楼、零售和餐饮等休闲配套设施，将为伦敦创造超3万个工作岗位。

伦敦皇家阿尔伯特码头项目具体位置

伦敦皇家阿尔伯特码头项目建成后效果图

资金方面，总部基地于2015年确认中信集团将会为该项目投资，又在2016年宣布泰国最大的商业集团——正大集团成为该项目第三个投资方。

另外由中信银行牵头，中国四大商业银行也已经表示会为项目提供12亿英镑的开发贷款。

中信集团董事长常振明与总部基地董事长许为平签署合作协议

中信集团不仅投资这个项目，还将通过旗下的全资子公司——中信建设担任该项目的总承包商，这是中信建设在英国开展的第一个项目，也是由中国工程公司在英国承建的最大规模房地产开发项目。这样一来中信建设也能够快速积累到发达国家的工程案例经验，为其全面进军西方国家打下基础。

除了中信建设担任项目总包之外，澳大利亚建筑商 Multiplex 担任项目第一期工程承包商，英国建筑大师Sir Terry Farrell的法雷尔建筑事务所负责项目总体规划以及第一期的详细设计工作，英国工程公司AKT II负责项目的结构工程工作。

项目整体设计

总部基地、中信、正大都对伦敦皇家阿尔伯特码头项目信心满满，计划吸引到1000多家对伦敦有兴趣的中国公司以及面向亚洲市场的欧洲公司入驻这一项目，并将其打造成继伦敦老金融城、金丝雀码头金融城之外的第三座金融城。

即便如此，一些公司仍然对这个项目持观望态度，但也有不少企业和机构决定先下手为强。目前已经有超过10家公司确定入驻该项目，预定了一期工程中超过70%的办公面积，其中英国公司占66%，中国公司占34%，包括中信建设、中国太平保险等公司。

ABP不久前还与广东省政府签署了一份协议，将引领广东省在皇家阿尔伯特码头设点推动双边商贸，广东省政府会委任天安集团在这个项目里设立一个3000至5000平米的中心，为暂未进驻英国的中国（尤其是广东）消费品牌提升知名度，寻找当地供应商和合作伙伴。

项目效果图

项目中的亚洲商业港效果图

大兴土地的东伦敦皇家阿尔伯特码头

项目所在的皇家阿尔伯特码头隶属东伦敦纽汉姆区 (Newham) ，以前就是英国乃至全世界最大、最先进的航海运输中心，与中国、亚洲其他国家的贸易往来频繁。后来由于集装箱货轮的出现，码头因水太浅而无法停靠较大船只，逐渐被弃用，直至1982年完全关闭，沉寂了三十多年。

19世纪繁忙的皇家阿尔伯特码头

近年来，东伦敦皇家阿尔伯特码头得益于伦敦市政府斥资260亿英镑重点打造的“机会之弧（The Arc of Opportunity），已经成为英国规模最大的城市重建区域之一。 到今天来看，码头东边建有东伦敦大学，西边则是 ExCel 伦敦国际会展中心（Exhibition Center of London）和规划中的Silvertown Quays综合体项目，南边是伦敦城市机场（City Airport），整个区域已经焕然一新。

图为皇家阿尔伯特码头未来的天际线，背景处为金丝雀码头金融城和伦敦老金融城

和伦敦成熟区的房地产项目相比，皇家阿尔伯特码头区域的租金要比老金融城低50%，比金丝雀码头金融城低40%。作为伦敦市内唯一的Enterprise Zone，入驻皇家阿尔伯特码头区域的企业还能享受简化规划流程，税收减免和更优资本免税额等优惠。对于刚抵达伦敦或者打算从伦敦现有金融区迁出的企业来说，这个优惠政策很有吸引力。

图中蓝色为皇家阿尔伯特码头区域内的Enterprise Zone，包括总部基地项目、Silvertown Quays和Royal Albert Basin综合体项目。

交通方面，码头周边建成轻轨 DLR，新建的跨城铁路伊丽莎白线将于2018年通车，伦敦市市长 Sadiq Khan 去年批准的隧道 Silvertown Tunnel 更是将直接连接码头和泰晤士河南岸的格林尼治。

皇家阿尔伯特码头所在的纽汉区在整个大伦敦中的区位非常不错，可供开发的土地储备充足，目前还在经历热火朝天的城市重建，包括伦敦大学学院新校区、维多利亚和阿尔伯特博物馆新馆、伦敦交通局、英国金融监管局等项目都在施工建设中。

随着新地产项目不断落成，越来越多的年轻上班族开始定居纽汉区，坎宁镇（Canning Town）、皇家阿尔伯特码头一带的新小区因为比较合理的价格和便捷的交通吸引了许多首次购房者，纽汉区房价也在过去20年涨了612%，在伦敦各个区里面排名前五。

项目中的DLR轻轨

筹划10年，终于全面动工

据总部基地董事长许为平自己介绍，他在2007年就看中了皇家阿尔伯特码头，从那时候就开始尝试筹集资金拿下这一地块。

这一美好设想在2010年取得了初步进展，许为平在那一年向大伦敦政府递交了资格认定并开始正式竞标皇家阿尔伯特码头地块的开发权。

大伦敦政府在2011年开始对皇家阿尔伯特码头地块进行全球招标，整个招标过程根据欧洲公开竞标标准（OJEU）开展，伦敦政府对竞标机构背景、团队构成、资产、财务架构、竞标项目收益等数十个细项进行评分，最终12家竞标机构角逐至竞标的最后阶段。

经过两年的竞逐，许为平在2013年5月正式赢下了项目竞标，并联合伦敦市政府共同宣布将把荒废已久的皇家阿尔伯特码头打造成“亚洲商务港”，大伦敦市政府同时宣布总部基地为项目的独立开发商。

2013年5月29日，总部基地董事长许为平与前伦敦市市长鲍里斯·约翰逊 (Boris Johnson) 在伦敦市政厅签约，英国社区与地方政府事务部大臣埃里克·皮克斯(Eric Pickles)、中国驻英国大使刘晓明、纽汉姆市长罗宾·威尔士(Sir Robin Wales) 、中国民生银行行长洪崎见证签约。

但2013年的签约只是代表项目竞标环节的结束，和更多重要环节的开始。

2014年年初完成初步的规划设计工作之后，总部基地接下来大部分时间都被用于申请政府规划批文。

作为申请规划流程的一部分，大伦敦政府委派了一支12人的规划团队，其中两位是政府代表，其余十个人包括国会议员、设计师、规划师、社区的代表、民众代表，团队里的每个人都有一票否决制。

申请规划过程中头疼的问题还包括解决地块内外的“大小钉子户”。举例来说，由于东伦敦在当时是德军轰炸的重灾区，申请规划的时候要关注这块地下面及周边是否有二战遗留下的炸弹；另外还要需要保护稀有的昆虫动物，如若发现都要及时妥善处理，总部基地为了通过规划就把在地块上栖息的投弹手甲虫迁移去了Barking。

历时一年半，伦敦皇家阿尔伯特码头项目于2015年6月正式取得大伦敦政府的规划许可，并在同年10月主席访英期间宣布引入中信集团作为其投资方，还同中信集团旗下的中信建设签署了总承包框架协议。

但即便有了中信集团这个强大的合作伙伴，这个项目在这两年还是遭遇到不少质疑：资金到底有没有到位，还能不能正常开工等等，毕竟这个项目体量巨大，在英国媒体上频频刷屏，严重关系到中国投资者在英国的信誉。

不过据许为平透露，总部基地2016年一整年都在忙着与工程总分包商签订各种协议、与银行确定开发贷，皇家阿尔伯特码头地块也开始在进行一些土地平整和地基测试工作。

随着土地方面的一系列准备工作于近期顺利完成，这个筹划10年，中英合作的“伦敦第三座金融城”也终于在今天正式全面动工。

傅士鹏 常驻伦敦供职于英国地产投资机构，观点地产网专栏作者

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