小城市商铺吸金的关键要素

张家鹏 商铺是一个容器，一个经营的工具，其关键在于可用性。

乐铺研究团队发现，目前中国90%的商铺是不盈利的。在大城市商业竞争环境加剧的情况下，三四线城市开始发力，成为未来商业开发的新风向标。消费习惯的不同，三线及以下小城市对商铺的开发要求有诸多不同。

1、楼层不宜太高

大的城市已由“平面城市”演变成为“垂直城市”，人们习惯被汽车机器由一个点运到另一个点，然后在一个高楼建筑中停留或垂直运动；而这是小城市人不习惯的，小城市还保留有“平面城市”的特征，人们更习惯没有压力地在街区中舒缓向前，对高楼层有近乎本能的心理抗拒，即使有电梯，从主观愿望上还是不愿往上走。前几年，这种“不愿登高”的心理了甚至也阻碍了高层电梯住宅在小城市的发展。

2、商业街区更具亲和力

“市井”是城市生活的乐趣所在，小城市的人们还拥有享受“市井生活”的资源，由自家到邻居家，逛早市或菜市场，甚至上下班，都可能是活动在平面街区中，所以对于小城市的人群而言，空间自然、有或冷或热的自然空气、方便进入的街区，是他们习惯的环境事物，也会被自然接受。

3、商铺面积相对较小

一方面，同样品牌在小城市开店，面积需求一般都会小于其在一线城市的店铺；另一方面，小城市的商铺投资客，主要出自本市及其下辖区域，实力投资者的来源在数量方面远小于大城市，使得大面积店铺买家数量受限。因此在小城市，无论是销售还是出租，都需对商铺面积有所控制。

4、务实而不追求高档

在绝大部分的中国小城市，市民的消费能力都远低于一线城市，而且其城市的辐射能力亦相对有限，此种情况下，在当地发展商业一定不可主观追求高档，尤其是大面积的商业项目，更需要理性定位，以合理的组合务实服务于主流市民。

5、看重当地商业资源

一个品牌新进入一个城市，都可视为一种战略选择，就像你的公司不会贸然到异地开设分支一样。在一个大型商业项目中，希望将绝大部分面积出租予未进入本市的全新品牌，是一个绝大的挑战，通常一个新商场，能达到40％的新品牌量就已算是表现优异了，所以，在进行项目招商时，不可一味舍近求远，轻视本地已有品牌。

6、餐饮业态的务实性

在小城市，大众对娱乐消费需求的多样性及付费水准方面，都还远低于一线城市，对于前沿娱乐业态的接纳能力亦相对不强，可选择招商的目标商家极其有限，此种情况下，一个商业项目若希望借助目的性业态提升对人流的吸引力，多考虑一些不同风格的餐饮是更为务实的做法。

以上所讲的“小城市”是指一般常规意义上的小城市，并不排除有个别“小城市”拥有很高的收入及消费水平，那么其就不是在上述之列。

想起Zegna一位高层曾讲的话：“奢侈品消费的主要提升是依托大量中产阶级，而并不是百万富翁的增加”，我想同样对于小城市，商业档次的提升也不是依赖于街头上看到了几十辆Land Rover或Ferrari。

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