一线城市短期市场表现分化

由于“救市”政策发力及房企推盘周期等因素，楼市去化速度将提升，市场去化周期将进一步缩短，6月份楼市一线城市成交量短期反弹是板上钉钉的事情。

张宏伟 【一线城市短期市场表现分化主要是两点原因】

一线城市商品住宅短期市场表现分化（深圳房价快速上涨，北京上海等城市商品住宅房价变化相对温和），主要是两点原因：

第一、从市场去化周期来看，截止5月底，深圳商品住宅存量只能够卖6个月左右，而上海北京商品住宅的存量市场去化周期都在11-15个月（上海11个月、北京13个月），按照同策咨询研究部的判断标准，市场去化周期如果小于8个月，这个城市楼市则明显供不应求，房价会快速上涨，深圳就是这个状态；

反之，如果一个城市商品住宅市场去化周期大于15个月，那么这个城市楼市明显供大于求，有明显的去库存压力，现在北京上海都是11-15个月，从指标意义上来看，北京、上海目前市场库存去化周期处于合理区间，虽然没有明显的去化压力，虽然市场量上去了，但是市场去化周期还没有下降到8个月以下，商品住宅价格还没有到快速上涨的时候。

第二、从当前供求表现来看，当前一线城市比如北京、上海，一方面是商品住宅成交量出现明显上涨，需求得到释放，另外一方面供应量也大幅增加，大的供应量导致市场存量保持一定的水平，导致市场去化压力并没有明显减轻，北京、上海楼市的特征就是这样。然而，对于深圳来讲，供应量则明显跟不上，所以市场销售节奏一直保持相对紧张，房价上涨的趋势比较明显。

【6月份一线城市楼市成交量短期反弹是板上钉钉】

从品牌房企的推盘周期来看，企业预算及销售计划安排基本遵守2季度和4季度集中推盘的原则，届时，由于品牌房企集中销售的拉动，2季度和4季度整个市场交易量也往往表现突出。当前，2015年5月份已经结束，二季度还剩余6月份一个月的时间，对于房企尤其是上市房企来讲，势必要抓住二季度最后一个月的集中推盘销售的时机，以尽快完成企业预算及半年度销售业绩。

因此，对于6月份来讲，由于“救市”政策发力及房企推盘周期等因素，楼市去化速度将提升，市场去化周期将进一步缩短，6月份楼市一线城市成交量短期反弹是板上钉钉的事情。

【上海楼市：继深圳之后房价将大幅上涨】

从市场去化压力来看，截止5月31日上海市商品住宅库存量虽然仍高达1251.99万平方米但是，由于5月“红五月”142万平方米成交量行情的出现，市场去化速度已经有所提高，市场去化周期已经缩短至11个月，这说明，短期内上海楼市已经没有去库存的压力，未来上海商品住宅基本面将呈现快速反弹趋势。

笔者认为，从6月份市场走势来看，由于政策层面利好、房企冲刺半年报等因素，预计二季度剩余的最后一个月仍然会继续延续5月份的市场表现。届时市场去化周期会进一步缩短，上海楼市基本面势必会呈现出快速复苏的态势。

从下半年来看，由于上海楼市已经没有去库存压力，下半年市场的快速去化势必会导致库存去化周期进一步下降，预计下半年库存去化周期将下降至10个月以下，届时，市场势必会再现买涨不买跌，上海楼市将重现2013年下半年火爆的行情，上海楼市将成为继深圳之后房价大幅上涨典型城市。

张宏伟 同策咨询研究部总监

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