陈启宗致股东函：恒隆的策略与平衡

正如本人上文所言，现时奢侈品的低迷情况，可能需要一些时间才会复苏，或找到其“新常态”。

推荐语：3月24日，恒隆集团有限公司与恒隆地产有限公司出版涵盖二零一四年一月一日至十二月三十一日止的二零一四财政年度年报。

恒隆地产董事长陈启宗告诉股东，在过往的各种危机中，恒隆地产无不因时因地制宜，实现其一贯的最大利润的目标，而在现时香港零售业及中国奢侈品市场低迷之时，或许复苏尚需时，或找到其“新常态”。

陈启宗于结语处如此表示，“本人认为，处理这些问题没有一成不变的规则，采纳的任何模式都必须考虑多项因素及取得平衡。过于执着既非明智，但缺乏合理的指引同样不是谨慎之举。”

业绩及股息

截至二零一四年十二月三十一日止年度内，营业额飙升百分之八十六至港币一百七十亿三千万元，股东应占纯利跃升百分之六十二至港币一百一十七亿零四百万元，每股盈利相应上升至港币二元六角一仙。

倘扣除重估收益、相关递延税项与少数股东权益，除税后基本纯利上升近一倍至港币一百亿二千二百万元，每股基本盈利相应上升至港币二元二角四仙。

董事局建议派发末期股息每股港币五角九仙，较上年度增加百分之一点七。如获股东批准，截至二零一四年十二月三十一日止年度的股息总额为每股港币七角六仙，较上年度增加百分之一点三。

业务回顾：缓销计划与利润最大化

本人六个月前告知股东，有意增加中期致股东函的篇幅，并偶尔稍微缩短年终函件的长度，以便更有效地与股东沟通。此举可更加及时地把管理层的想法每年两趟与股东分享。一些机构投资者和个人股东表示，他们十分重视本函件的价值，希望有关改变不致削弱其内容。本人可以保证，他们完全毋须担心。一如以往，本人将悉力以赴。不同之处是：他们现在可每六个月而非一年一次，更充分地听取本人分析经济和市场状况及本公司的策略。

本公司录得有史以来最高的营业额及股东应占基本纯利。由于重估收益减少，股东应占纯利并无创出新高。尽管租赁业务表现仅可接受，但香港物业销售强劲。我们把握市场机会，售出二百六十一个君临天下单位、一百五十一个浪澄湾单位与九十三个车位，整体收入约为港币九十八亿元，所得溢利超过港币七十四亿元，合计边际利润为百分之七十六。当中，君临天下的边际利润达百分之七十八，浪澄湾为百分之六十二。

现时君临天下仅余十个单位及一百五十三个车位，大概是时候对过去十多二十年的事件作温故知新。亚洲金融危机于一九九七年七月二日爆发后，楼价从一九九八年初开始下滑，香港特区政府下达土地销售禁令。一九九九年春季恢复卖地后，当时的铁路公司(现称香港铁路有限公司)率先推售土地。恒隆做的是纯地产生意，我们早在危机出现前已作出充分财务准备，坐拥大量现金；其时仅有另一家发展商的财政状况跟我们一样令人羡慕。该公司的非地产业务虽然为其提供流动资金，但在物业发展方面却损失不菲，因此他们或未作好准备，买地意欲不及我们。我们在卖地会上，一而再地以非常合理的价钱胜出。首幅为君临天下地块，其后的发展证明它最物超所值，尤其是它位于海滨，拥有世界最佳的海港美景之一。

当我们在二零零四年首次推售君临天下单位时，市场刚刚复苏。亚洲金融危机的影响余波持续至二零零二年，随后沙士在二零零三年出现。由于财务实力雄厚，我们并不急于进行销售计划。然后，最令人惊讶的事发生了。

亚洲金融危机与沙士的影响，到二零零四／二零零五年经已消退。然而，政府却决意不卖地。基于上述原因，本人可以理解政府为何在一九九八年至二零零四年期间有此决定，但再持续六至七年不卖地却着实令人费解。部分发展商请求政府恢复卖地，惟彼等置若罔闻。由于没有土地供应，楼价自然会上升。

因应这个我们全然无法控制的外在环境，我们干脆停止销售已落成的单位，等候必然出现的楼价上扬，因为持有单位的成本断不会超过楼价升幅。直至过去数年，当现届政府政策开始拨乱反正后，我们方在市场推售大量单位。其结果是，边际利润持续上升，刚售出的一批单位创出达百分之七十八的巅峰。

由于这些住宅单位坐拥独特海港景色，我们不敢断言其价格不会继续上涨。但正如本人两年前所述，我们不应过于贪婪，故已基本上沽清所有单位。我们亦已预计，现届政府早晚必会大量卖地以追回供应，皆因楼价持续高企已成为严重的社会问题；这情况现在已经发生。

总括而言，一俟整个君临天下项目的一千一百二十二个单位以今天的市价沽清后，可为本公司带来除税前溢利逾港币一百七十亿元。在本人的事业生涯里，应不会再见到比这更厚利的项目。这是多重因素汇聚使然，有些是我们可以控制的，例如在合适时间买地及决定押后单位销售；有些是我们控制以外的，例如政府的土地政策出岔子。在各种因素汇集下，造就了该项目成为香港有史以来最厚利的房地产项目之一。

在本地圈子里，我们的缓销计划是否可取，引起了一些公众争议。不同公司有不同策略，没有单一的正确答案。大部分公司或多或少视住宅发展为生产线。彼等购买原材料(即土地)以持续制造产品(住宅)，不像我们那么热衷于拿捏时机进行买地或住宅销售。为个别项目争取最大利润，只是彼等数项考虑之一，亦未必是首要考虑；保持货如轮转以创造现金流可能更加重要。我们恰恰拥有不同的策略。

监于我们的香港新项目甚少，并判断楼价将持续上升，因此我们有序地出售君临天下和浪澄湾单位。我们的目标是取得最大利润，迄今表现出色。

过去十年，我们把重点日益转到内地商业物业的发展及投资上。我们认为，香港物业销售市场的吸引力减退，故我们只会在价格特别吸引时方会买地。我们当然并非看淡香港，我们一直等待市场变化，伺机重返。在此期间，我们忙于在内地构建世界级商业综合项目以供出租。我们在二零零五年起在上海以外购置土地，完成的项目于二零一零年开始推出市场。

现在让本人谈谈本公司的投资物业业务。总营业额超过港币七十二亿元，其中四成六来自香港，五成四来自内地。以营业溢利计算，两者各占约五成。整体租金收入上升百分之九；香港升幅为百分之六，内地为百分之十一。倘扣除两个最新的购物商场—无锡的恒隆广场及天津的恒隆广场，内地的有机增长率为百分之三。

香港方面，为期七十九天的占领中环抗议行动对租户销售带来创伤。我们是旺角和铜锣湾两个受影响地区的主要业主，旗下商户录得一成八的生意跌幅。作为业主，我们有物业租约的保障，但无辜的租户则遭受即时的影响。倘任由抗议活动持续，我们的租金收入早晚会受影响。幸好行动终能结束，并和平地结束。

内地市场面对另一种挑战。在分析本公司表现前，让我们先看看中国整体经济。

客观地说，经济情况并非很坏。近年许多外国专家把中国一笔抹杀，乃由于中国经济增长出现放缓；管理层相信，事实很快便会证明他们过于悲观。本人认为，目前的悲观情绪部分是合理的、部分是误判的。例如，地方政府债务和住宅市场疲弱皆令人困扰，但两者对宏观经济并无灾难性的影响。此等问题并非如部分投资者或分析员所想般大，然而他们当中许多已过度唱淡中国市场。

考量一些基本因素：随着美国经济复苏，中国出口将步其后尘，这有助消化部分过量库存。此过程将是缓慢的，皆因欧洲作为传统上中国另一主要市场，同时亦是其制造产品的最大进口市场，并非增长中。日圆疲弱将令输往日本的出口短期内受影响，期望东南亚、拉丁美洲、中东和非洲市场可弥补缺漏。整体而言，中国出口保持稳定，其增长速度亦较进口为快。由于近期油价下跌，中国可维持高位贸易顺差。

中国于二零零八／二零零九年为抵御金融冲击而提供之过量流动资金所带来的后续影响，相信已经大半消除，北京因而再次放宽信贷，但会审慎而行。最近利率已经调低，公共投资持续强劲。

与去年头三季不同，近期住宅销售量甚至部分交易价格均有良好升幅，以致一线城市的土地拍卖再破纪录。全年度房屋销售，无论以销售单位总数或所得金额计算，均超过二零一三年的数字；四个月前，很少人会预测得到这个情况。从历史标准来看，地产公司的资产负债表相对稳健。

在这个经济不太差的环境里，高端消费是薄弱的一环。反腐行动持续所带来的影响，仍有可能维持一段时间。低价品容易通过互联网销售，但奢侈品销情已因政府政策而暂时受到影响。由于影响我们旗下奢侈品牌租户的，基本上并非经济因素而是政治因素，因此很难预测我们何时会达至“新常态”。毫无疑问，我们的内地投资物业业务，现正面对十五年来的最大挑战。两年半前，本人撰述说，与二零零八／二零零九年金融危机时相比，地产业目前的颓势需要更长时间方能复元。这个预测是正确的，但复元时间可能比我们预期的更长。坦白说，我们现时仍未看到它的尽头。

表面上，我们的全年业绩颇可接受。旗下购物商场除一个外，全都录得租金收入增长。然而，仔细审视可发现某些情况值得关注。关键在于了解其基本原因，本人稍后将会阐述。

除济南的恒隆广场外，集团旗下所有内地物业的租金收入均有增长。渖阳的市府恒隆广场的租金收入上升，但升幅较上年放缓。上海的恒隆广场的租金收入企稳，港汇恒隆广场录得轻微上升，而渖阳的皇城恒隆广场则再次录得租金收入增长，增幅为百分之四。平均单位租金方面，除济南的恒隆广场外，所有项目均有增长。然而，管理层对短期前景抱审慎态度，尤其是渖阳的市府恒隆广场及上海的恒隆广场办公楼，后者因浦西区尤其项目附近的办公楼供过于求，令其续约租金受压。

在较新的购物商场—无锡的恒隆广场及天津的恒隆广场，由于更多商铺相继签约，租出率仍在上升；已签约的租户正在迁入。上海的两个购物商场租出率良好，渖阳的皇城恒隆广场将持续改善，济南的恒隆广场及渖阳的市府恒隆广场正加倍努力，而无锡的恒隆广场将继续寻找最佳的租户组合。

上海以外的较新物业，其租金边际利润仍有待改善；较新的购物商场仍需要相当的推广费用及其他开支。这需待至第二个租赁周期时方可逐步改善。

租户零售额表现参差。渖阳的皇城恒隆广场增长百分之十二，但上海的恒隆广场及济南的恒隆广场分别下降百分之四及百分之二，上海的港汇恒隆广场及渖阳的市府恒隆广场则略有改善。

各购物商场的客流人次亦不尽相同。济南的恒隆广场是个有趣案例：虽然上述业绩显示其仍面对各种难题，但其访客数量企稳。这意味着，购物者减少消费额，而这情况近乎全国皆然。

最近关于世界奢侈品牌的一些公开资料证实，彼等在中国面对艰困的营商环境，表现理想者少之又少。这与迅销零售业务截然不同，后者的表现远远为佳。

无锡的恒隆广场办公楼的租赁情况，则令管理层喜出望外。其两座办公楼的首座总楼面面积近九万平方米，于去年第四季开业时的租出率为百分之二十九，现已约达百分之五十，未来数月可望进一步攀升；租金水平可以接受。

渖阳的市府恒隆广场第一座办公楼远远较大，其总楼面面积超过十九万一千平方米，其中略少于五万平方米将成为一所五星级酒店。我们现正与国际酒店管理集团最后磋谈。办公室部分将于今季稍后开业，预期届时的租出率为百分之二十；租金水平较无锡的恒隆广场办公楼略高。

以投资成本的无杠杆租金回报率计算，两项上海物业达百分之四十四。渖阳方面，皇城恒隆广场升至百分之五，市府恒隆广场则介乎百分之九至十之间。济南的恒隆广场的租金回报率介乎百分之七至八之间，无锡的恒隆广场则超过百分之九。当无锡首座办公楼全部租出时，整个项目合计的租金回报率应约为百分之六至七。

租户组合方面，上海两个成熟的购物商场的经历与其他购物商场截然不同。如本人以往所述，奢侈品牌继续在内地集中资源于少数的商店和地点。以上海的恒隆广场为例，香奈儿(Chanel)、思琳(Celine)、托德斯(Tod’s)和爱斯卡达(Escada)刚刚完成其店铺扩张计划，而普拉达(Prada)和葆蝶家(Bottega Veneta)正在施工。另外，我们正为旗下较新的四星级购物商场引入更多非传统商店、娱乐设施和高端生活品牌。济南的恒隆广场是个好例子，管理层预期它可改善表现，情况与过去两年渖阳的皇城恒隆广场相若。

我们的财政实力仍然极之雄厚。基本上，除二零一三年外，本公司连续第九年于年结时毫无负债，即净债务为零。在此期间，我们为内地新项目(即上海以外的所有项目)承诺投资的金额约达港币九百二十亿元，其中已经投放约百分之五十四，这可能是地产业中闻所未闻的。然而香港这个充满波动兼且单位价格极高的环境，加上内地巨大并急速发展的市场，所迸发的魔力正好造就了这个成果。

能在过去二十多年置身地产业，并抓到这个千载难逢的机会，本人深感幸运。锦上添花的是，尽管内地市况摇摆不定，但中国消费力持续上升却是不争的经济现象。这为我们的业务提供了良好支柱，而我们在过去二十年所建立的稳固基础，应可让本公司得以大步向前。

前景：寻找零售市场“新常态”

我们难以预见，香港和内地的零售市场，会因政府政策或市场力量而产生剧变的情况。因此，我们预期来年的租赁前景应与二零一四年度的情况相若。

我们仍持有七百零八个浪澄湾单位尚未出售。倘市场环境许可，我们将尽所能销售余下单位，君临天下和其他项目亦然。倘价格合适，我们亦可出售蓝塘道十八个甚受青睐的豪华住宅，但我们并不着急。豪华住宅与低单位成本的住宅不同，其价格甚具弹性。我们将一如以往，寻求最大利润。

若我们全数售出此等单位，营业额和利润可超逾二零一四年的表现。然而，此乃不切合现实的前景，这意味着今年的利润有可能较回顾年度为低。

接着，本人欲讨论有关修订管理方针以对应市况转变这个重要课题。然而，本人打算采取的方式，忠实读者知道是跟本人一贯作风迥异的：我会先回顾我们的股价。股价是投资者的关注要点，却非管理层的焦点所在。正如本人一向申述，管理层的责任是管理好公司而非股价走势。本人坚信，只要本公司的策略卓越、业务稳健，并在可接受的风险下持续录得厚利，其股价早晚会反映这些事实。

当我们母公司恒隆集团的前身—恒隆有限公司—于一九七二年在香港交易所上市时，我们是市值最大的本港地产公司之一。其后二十年里，由于我们过于保守，犯了策略性错误及错失机会，因而表现失色。当本人于一九九一年一月接任董事长职务时，我们在本港发展商的市值排名榜上已远远落后。

到了一九九零年代，其时新任董事总经理的袁伟良先生与本人努力为本公司的业务重新定位，并引入许多改变，使之焕然一新。其一，我们带领本公司进军中国内地。其次，我们捕捉香港市场时机，力求不犯大错，同时抓紧每个机会强化财务，等候大突破来临。机会最终在一九九七年至二零零二年的亚洲金融危机出现，而我们掌握得恰到好处。

早于二零零零年代初期，研究我们公司的证券分析员寥寥可数。待至约二零零三年时，我们的股价开始上升。我们成为了许多分析员及机构投资者的宠儿。除二零零八年正值环球经济危机外，我们的股价几乎持续八年上涨，直至二零一一年初。其后我们的表现在地产股类别中开始略为逊色。本人一年前曾撰述有关原因，下文会再加补充。

总括而言，到了千禧年代初，我们其时只限于一个城市发展的内地策略以及在香港的举措，已渐见成效。以上海的初步成功为本，我们于二零零五年起进军二线城市，以业内数一数二的最低单位价格购入多幅优质商业用地。香港方面，我们在市场见底时购置土地，造就本港前所未见的厚利项目之一。

同样值得一提的是，我们上海两幅土地的买价不菲。我们在市场摸顶购入，经十年时间方见价格重上成本价。然而，这未必是错失，皆因类似的优质地块未必会在市场见底时有供应。该两个项目落成之际，恰好是奢侈品在中国的需求兴起之时，时机可谓十全十美。这是运气还是管理出色？本人认为是前者居多。

我们在上海取得的成功，明显与便宜买地无关。坦白说，跟在香港发展住宅供销售的情况不同，地价并非在内地进行商业物业投资项目的成败关键。原因有二：建筑费较地价贵，而且在消费急升下租金会水涨船高。买错土地(例如地点欠佳)远比以贵价买对土地来得严重；后者是我们在上海的经历。近年来，我们在二线城市的土地购置均是买对及价格相宜的。

然则为何本公司股价于过去四年停滞不前？本人一年前提出的外在和内在因素，至今仍然适用，在此我想详述一个值得进一步留意的因素：我们从二零零五年起增长如此急速，以致管理团队虽在过去十年迅速扩大，但仍难以赶及。

且看以下数据：从二零一零年中开始至今，我们的内地租赁物业组合在不到五年间增长了三点五倍；租金收入由港币十九亿元增至港币三十九亿元，增幅超过一倍。平均计算，我们每年增加超过三十万平方米的世界级商业物业，正如本人过往指出，这较一幢纽约帝国大厦还大。如果我们继续按同样速度向前迈进，我们现时的土地储备仍可供应十年之用。本人相信世界上没有多少个发展商能与这个增长幅度匹比。

同样，员工人数亦随着业务扩展而飙升。在同一个五年间，获授予股份期权的行政人员数目增加三点二倍。我们自二零零五年开始在上海以外购置土地起，便已着手扩大团队。单以驻香港的行政人员计算，我们在首六年已增加一倍人手；而自二零一零年我们在上海以外的首个购物商场开幕以来，该数目于过去四年已增加两倍半。

尽管新行政人员不断加入，我们似乎仍无法满足日益增加的人手需求。而当时于本公司服务多年的董事总经理的告退，令情况更加棘手。十八年前，袁伟良先生亲自告诉我，他会在二零一零年退休，并在二零零八年再次提醒我。因此，本人很难怪责他此时告退。幸好，在董事局的积极指引下，他和我一起找到了最能干的继任人陈南禄先生。南禄于二零一零年七月加盟。

然而，挑战似乎永无止境。在此期间，数位服务多年的高层人员均届退休年龄或已请辞。更困恼的是，我们需要撤换数名高级行政人员，此事本人以往也曾汇报。当时管理层正逐步把焦点从策略为本转向营运为本。其他暂且不提，我们必须制止抗拒变革的阻力，而最高管理层应采取必要的行动。这些艰难决定都一一果断落实。由于当时南禄刚刚加盟，本人不得不亲自介入，执行当中一些重要变动。早期曾在航空业工作多年的南禄形容得最贴切：这活像我们要为飞行中的飞机更换引擎！

且看以下情况：迄至二零一四年一月的三年半里，不包括已退休的袁伟良先生在内，我们有四名董事级的行政人员离职，当中三名服务年期长久。在其下的助理董事的管理级别，有六名人士离职，当中退休的只有一名。在现时的四名董事级的行政人员中，本人是唯一担任同一职位超过四年半者；而在现时的十二位助理董事中，只有一名早于南禄履新。

这些人事变动几乎全部是必要的。尽管我们一直招聘人手，但由于业务扩张强劲，我们因而缺乏第二梯队以支援企业增长，管理团队的工作量亦届极限。

物色高层人才从来不易。别的不说，起码需要花时间。在财政、建筑和租赁三大功能范畴中，只有首项的主管职位是由内部擢升，其他两个范畴的主管须外聘。建筑涉及巨额资金，种种错误均会对财务和声誉带来严重后果。我们庆幸终能找到数位资历甚佳的专才，在其下建立了多个团队，表现令人满意。

然而，长远而言，租赁是我们命脉所在。这是一个我们仍在奋斗的范畴。建筑失误可酿成灾难或突发性问题，而租赁团队因失误而播下的问题种子，或许需时数年方能扭转。本人相信，这是我们现时面对的最主要挑战。过去数年来，除市道艰困外，欠缺经验丰富的人手是让我们觉得棘手的源头。

我们断非没有作出尝试，但在人事事宜上并非全部做对；而一个错误，可令我们赔上两至三年光阴。幸好，我们找到了一位经验丰富的人士担任租务董事。即使如此，如何建立一个合适的租务团队，仍有一定挑战。我们已做了很多功夫，但仍需加倍努力。

本公司的表现仍会受此影响，并会反映在股价上，直至我们解决这问题。管理层深明此点，并正竭力打造卓越的经营团队。

我们强化租赁团队还需多久？本人估计需时至少两年。一俟完成后，本公司将再次兴旺。本人的乐观是稳建于高端购物商场的业务性质；其成功的最关键因素乃硬件，或本人所称的地产“基因”：地点、规模、设计和施工。它们是至为关键的，因其一旦落实，便不能更改。一个购物商场倘缺乏此四大要素的任何一项，均有可能永久丧失竞争力，而在打造硬件过程中容不得一丝失误。幸好我们旗下的所有物业，均完全具备此四大成功要素。

诸如管理和企业文化等软件又如何？管理当然甚为重要。一个拥有卓越硬件并配以强劲团队的购物商场，必可成为市场上的领导者。迄今，上海的恒隆广场已取得这个地位。倘购物商场有超卓硬件但欠缺妥善管理，它仍会有尚可的表现，但无法彻底发挥潜力，并有可能让竞争对手有机可乘。倘其长时间管理不济，便会逐渐丧失竞争力，但不会骤然猝死。即使有这种情况，由于其硬件超卓，更换或提升管理层应可令物业表现再展生机。

接着是关于“基因”欠佳的问题，倘其坏透(内地许多购物商场皆然)，纵然是最出色的管理人员也难以力挽狂澜。说得白一点：矮个子(即基因错配)难打篮球，至少不在甲组班，而我们只对甲组赛有兴趣。

放眼竞争环境，全中国只有极少数购物商场拥有良好(遑论卓越)的硬件。然而，很少人会否认，本公司拥有当中的佼佼者；我们正非常努力地打造最好的软件—即管理团队—与之配合。我们已有良好的财务和建筑团队，仅需在租赁物业管理方面下功夫。我们定能把它做对。

为怕被指言过其实，容让本人补充一点：我们确有很多非常能干的投资物业管理人才。我们在香港和上海多年来的成功绝非侥幸；因为幸运不可能长期眷顾我们。只不过，我们的业务增长速度实在是前所未见，而基于上述原因，我们的人手出现短缺。本人抱有信心，在现有的基础上，我们定可建立一个顶级团队来管理我们的世界级物业。

数年前，本人曾就企业文化作出论述。传统上，恒隆是一家企业文化深厚的公司。

然而，随着业务扩展，要维持它已很难，更遑论把它强化。当我们发展上海，成为一个营运双城的机构后，坦白说我们的企业文化已开始减弱。随着时间过去，失效的制度和准则渐成为常态，这是本人上文所述约五年前种种困难叠至的主要原因。与此同时，在资深员工不足的情况下，我们正以每年一个新城市的速度扩展。

可以想像，在如此高速增长下，即使一个根深柢固的企业文化，亦会饱受压力。

当我们现正建立团队之际，企业文化是管理层必须重新审视的范畴：我们需要再次确立、加强并宣扬我们的企业文化。我们正在执行这些工作，但仍须多下苦功。没有一家公司可在欠缺妥善企业文化下持续成功。

部分分析员以为，我们面对的主要难题是商铺供应过剩。本人很大程度上不予苟同。事实上，在每个二线城市，我们的豪华购物商场通常只有最多一个直接竞争对手，而当地可以容纳最少两个。至于我们的次级豪华购物商场，通常只有不超过两个直接竞争对手，但市场可以容纳许多。我们的一贯目标，是要成为我们参与的每个市场里的最佳购物商场。总的来看，我们每个购物商场在其所在市场都已是数一数二的。

让我略为放轻笔调，谈一谈本公司的商标；它与我刚才的论述相关。人们曾对我表示公司的商标很优雅，但尽管用了二十二年，本人从未向股东解释其意义。

恒隆由先父陈曾熙先生于一九六零年创立。在首三十三年里，公司以其中文名称的两个字的楷书作为商标。它的形态稳重，但略为严肃古板。本人出任董事长三年后，有感于全球化下，股东日益来自世界各地，实在需要一个新的商标，于是委聘了一家设计公司。本人首次看到现在的商标时，便从众多设计中把它选出。我认为它既优雅并有意思。

首先，它有两组柱阵，每组各三条柱，一条飘动的彩带把它们相连着，活像恒隆的英文名称“Hang Lung”里的“H”字。柱阵代表稳健，象征我们的地产行业。当时，由于香港旧启德机场的缘故，在海港其中一边即九龙的建筑物，不得高于二十层。因此，商标右边的平顶代表九龙，而港岛则因为没有这个限制，可有不同高度的较高建筑物，故以商标左边的柱阵代表。

其次，彩带代表软件，把六条柱阵(硬件)连起来。硬件的例子包括策略、建筑与财务，而管理和企业文化则代表软件。最好的硬件配上最佳的软件，将让我们的业务腾飞。

本公司内部有一些三十余岁甚有潜质的年轻员工，当中有许多人或会与本公司共度未来二、三十年。他们继承了业内最佳的硬件，这是过去数十年的良策和努力的成果。当这些年轻的未来领导人逐步走上舞台，他们应当明白公司将需要多样重要技能，方可继续迈进及发挥最大潜力。在可见未来，卓越的营运乃关键所在。

当我们从专注于策略、土地购置和建筑设计，转化成发展土地储备、租赁和管理物业时，本公司的未来领导人必须懂得严谨管理之道。只要我们做好这项工作，未来多年应可稳操胜券。我们将在中国日益高涨的消费潮中破浪前进，有望成为重大受惠者。

在这样的过度期里，陈南禄先生起着关键作用。倘若他能管理好业务复杂的航空公司，并使之成为世上最赚钱的航空公司之一，他必能管理好一盘地产生意。他懂得如何建立一个高效的机构。他和我在未来两至三年的工作，是建立一支他日可成为我们接班人的高层管理团队。这过程其实已于四年前开始，本人期待它带来的成果。

目前股东较关注的两个问题是：中国消费市场何时复苏？恒隆股价何时再次上升？虽然本人对两者均无答案，但愿意与读者分享本人对未来的看法。

正如本人上文所言，现时奢侈品的低迷情况，可能需要一些时间才会复苏，或找到其“新常态”。此期间，我们将完成打造我们的管理团队，尤其是租赁一环。一俟完成后，倘市场尚未复苏，我们将静待时机。不容置疑，中国内地消费中长期而言必会上升。在等待之际，我们会物色更多土地。迄今我们在这方面成绩彪炳，故无理由相信未来不能继续传来捷报。

股市迟早会就我们的所有正确举措予以补偿。我们在一九九一年至一九九七年期间静心等待，当亚洲金融危机发生时，便在香港获得巨大回报。现在我们再次等待，并同时建立团队以掌握中国消费上升所带来的巨大契机。

要克竟全功，我们需要一个优秀的董事局。我们幸已有此置备，本人对此引以为傲。

我们的公司管治纵未十全十美，但我们的董事局在许多方面均是迄今香港地产业的表表者。本人对此坚信不疑，并会挑战任何抱有怀疑者。举例说，以本人所知，行内并无任何同侪，其独立非执行董事在公司的关键事务上拥有如斯权力，并且如此勤奋地履行其责任。

这情况事实上已为时逾十年。也许由于我们没有自我宣传—又或者人家在自我宣传方面做得比我们好，长年都没有专家和调研机构留意我们的公司管治。但本人一直抱有信念：只要我们每一步都做对，市场迟早都会垂青；我们的公司管治和股价均是明证。

就公司管治而言，我们近年经常囊括了大部分颁予地产公司的最高殊荣。某些我们独自施行并坚持多年的做法(例如于财政期完结日后一个月内公布中期或全年业绩)，现已被部分于过往曾作强烈反对的竞争对手所采纳。我们很高兴能促进地产业公司管治的改善。

经历十年做对的事后，我们的股价在二零零零年代获调高估值。本人相信，这现象必会重演，皆因我们现正再次默默地为本公司的下一波增长作出准备。

本人怀着复杂心情宣布，两位服务多年的董事殷尚贤先生和郑汉钧博士即将退任。他们在本公司及母公司恒隆集团均担任董事。两位先生均表示不拟在恒隆集团于四月二十九日举行的股东周年大会上重选连任，故亦会退任本公司董事。本人谨代表所有董事同侪，感谢两位多年来的忠诚服务。

殷尚贤先生具有银行家资历，曾任恒隆集团的前身机构、于一九六零年创立的恒隆有限公司的执行董事，其后出任董事总经理。他于一九七一年加盟，其时公司正准备于翌年上市。一九九二年他从前线管理层退休，一直担任本公司及恒隆集团的非执行副董事长至今。

郑汉钧博士是一位杰出的结构工程师及公务领袖，于一九九三年加盟为非执行董事。他以出色才干领导多个委员会并鲜有缺席会议，堪称是我们所有人的典范！

去年十月，我们幸好获另一位同样杰出的工程师加入董事局。陈嘉正博士去年退休前，是世界著名、以伦敦为总部的综合工程顾问公司奥雅纳集团总公司的全球副主席。他不仅在业内深富经验，也有触类旁通的思维，常能突破框框提出新想法，融汇了工程师的务实与企业领袖的创新。能获嘉正出任董事，确实是管理层和股东的福气。本人期待在未来岁月与他携手合作。

董事局已就董事任期制订若干指引，包括任期年限和年龄限制。尽管它们并非金科玉律，但对未来有良好的指导作用。本人认为，处理这些问题没有一成不变的规则，采纳的任何模式都必须考虑多项因素及取得平衡。过于执着既非明智，但缺乏合理的指引同样不是谨慎之举。读者可参考本人在致恒隆集团股东函作进一步讨论。

董事长

陈启宗

香港，二零一五年一月二十六日

免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。