观点意见：广州楼市取消限购 只欠东风

广州楼市取消限购与否，不但取决于房地产市场，还取决于北上广深城市发展的政策导向。

赵卓文 全国“两会”即将开幕，广州楼市取消限购的呼声再起。

中国房地产市场已发生了重大变化，由供不应求转为供大于求。2014年全国商品房销售7.6万亿元，同比下降6.3%，销售面积12万亿平方米，同比下降7.6%。全国商品房库存面积逾6亿平方米，去库存和降价促销成为楼市主基调。

在这样的背景下，2014年全国采取了限购的47个城市中，有42个取消或松动了限购。仅剩下北上广深四个一线城市和三亚市，仍坚守严格的限购政策。

限购作为特殊时期的行政管理手段，对打击楼市投机行为，抑制楼价过快上升，作用显著。采取限购政策之后，广州楼价保持平稳发展。2014年广州全市新房网签面积为836万平方米，网签金额1260亿元，折合均价15075元/平方米。

当前广州楼市取消限购的条件已经具备：

第一，从市场基本面分析，供求关系已经逆转，楼价上升压力已减缓。

据阳光家缘2015年3月2日数据显示，广州住宅未售套数超15万套，未售面积近2000万平方米。在执行严格的限购政策下，一方面市场供应充足，另一方面需求疲软。2014年全年一手住宅成交面积836万平方米，相比2013年的1058.49万平方米下降21%。楼价大幅上升的可能性已经大大降低。

第二，广州楼市的高库存迫切需要松动外来户籍人口的购房需求。

广州在2013年11月开始执行“穗六条”，对非广州户籍人口的购房资格限制严格。5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，才能限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。“穗六条”影响巨大，2013年广州市户籍家庭购房比例为65%，2014年上半年上升至90%。非广州户籍居民购房比例已下降至10%左右。限购政策令超过市场总需求量25%的外地人需求被抑制。

第三，从城市竞争态势看，广州有取消楼市限购的紧迫性。

2014年邻近城市取消或松动限购，广州房地产资金外溢越来越显著。

广州的同城伙伴佛山在2014年松动限购后，房地产销售面积上涨12.8%，突破1000万平方米，达到1061万平方米。广州2014年全年商品房销售面积仅为1119万平方米，销售金额仅为1849亿元。广州楼市在严格的“限购”政策下，正逐步沦为一个“小市场”。2015年广州房地产在限购上如仍采取保守策略，大量的房地产资金将流向佛山、清远、珠海等珠三角城市。影响广州的房地产税收及政府未来的土地收入。

第四、广州楼市的特殊结构，为大广州区域采取差别化的限购政策创造了条件。

广州楼市长期以刚需购房和改善性购房为主，投机气氛不重。当前200多万套存量住房中，只拥有一套住房的个体比重高达70%。取消限购，不会引发住房资源配置的失衡。

广州楼市的区域发展极不平衡，中心区需求旺盛。政府未来重点发展的南沙、新黄埔区等却人气不足。采取差别化的限购政策，可以收到皆大欢喜的结果。

单从房地产市场的发展态势分析，广州取消限购的条件已经具备。

现在的问题是，北上广深这四个一线城市为何迟迟不松绑限购？

三中全会以来，中央提出要严格控制特大城市人口规模，北上广深土地资源紧张，近年人口增长过快，2014北京常住人口达到2114万，光2013年就增加了45万人。2004至2013年，广州户籍人口十年间增加了94.64万人，增幅12.8%。常住人口十年间增加了326.62万人，增幅33.8%。采取限购措施有利于控制户籍人口的增加及住房资源的合理分配。目前仍未找到替代“限购”的有效工具和手段。

广州楼市取消限购与否，不但取决于房地产市场，还取决于北上广深城市发展的政策导向。

广州楼市要取消或松动限购，必须满足三个条件：

1、北京、上海、深圳，已经有一个城市松动了限购。

2、房价增速明显回落，或者出现负增长，量价齐跌，倒逼政策出台。

3、找到替代“限购”的措施，例如“房产税”等。

赵卓文 广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。