土地储备不再是房企在资本市场的加分项

就目前来看，房价上涨的预期已经被打破，土地超量供应也导致了土地价格很难再有持续性的增长。　

过去几年，以恒大等企业为标志的大规模土地储备方式获得了资本市场的高度认可，股价也相应大幅推高。但是，彼一时此一时也。今天再以土地储备量的多少定价房企的模式应该发生颠覆性的改变了。

以往，大量储备土地可以获得资本市场高看的前提有两点：第一，大盘模式可以获得廉价的土地。大盘模式可以在与地方的博弈当中获取低价土地。但在目前供大于求的市场背景下，稀缺资源已不是土地，而是客户。在很多区域，客户就像韭菜一样，第二茬要在第一茬被割了很久之后才会长出来。因此。大盘模式无法快速有效的吸纳消化客户，会出现时间很长的空窗期，而这并不符合目前主流房企的高周转模式。另外，地方政府在土地指标控制和拆迁安置成本高企的双重压力下，也在减少大盘土地出让的动力。

第二，土地价格预期看涨。但就目前来看，房价上涨的预期已经被打破，土地超量供应也导致了土地价格很难再有持续性的增长。

2010—2013年，年均住宅用地供应几乎是2005—2009年的一倍，达到12.23万公顷，相应的年均住房供应量也增长了50%。既然廉价土地难以获得且难以持续销售，土地价格预期又很难上涨，而土地的财务成本却不得不支付，这就导致了土地存量越是大的房企，其财务成本越是高昂，开发销售的节奏越是会减缓，周转的速度越是会降低，库存的压力也越来越大。

根据国家统计局公布的数据，全国房地产开发企业土地购置费用从2000年的734亿元暴涨到1.21万亿元，房地产开发企业待开发面积也呈现逐年上涨趋势，从2000年的1.47亿平方米增加到2012年的4.02亿平方米，库存越来越大，房地产开发企业购置土地面积近年来也呈现高位振荡、下跌的现象，从前两年的最高点4.43亿平方米已经下降到2013年3.88亿平方米。而根据财政部近日公布的前三季度土地买卖收入为人民币3.129亿元，土地收入增幅三个季度持续放缓。由此可见，房企在拿地的态度上，较以往也更趋谨慎。

以万科财报为例，2006年，万科已完工开发产品只有26亿元，到2013年已经达到177亿元，2014年上半年达到192亿元。在建开发产品从2006年的134亿元增加到今年上半年的2263亿元。拟开发产品（应该是土地储备部分）从2006年的145亿元增加到2013年的1244亿元，今年上半年又回落到958亿元（控制了土地储备）。这些产品都是属于库存品概念，按照这些库存连续7年的复合增长速度来看，达到了40%，超过了万科2004到2013年的复合增长率（28.7%）。

万科一直是行业标杆，其土地储备的控制节奏相当好，即便这样，其库存也是越来越大，其他企业可能就更难以做到这点了。

目前的土地储备不能仅看价格，也不能追求规模。而是要根据当前城市分化、板块分化的特点，寻求差异化的土地储备策略。在供应量偏大的城市和板块中，寻求地价低的机会，没有机会坚决不出手。在供应量不足的城市和板块中，根据城市发展战略，有侧重地补充土地储备，同时还要考虑城市公司自身的土地储备状况，避免土地积压，沉淀资金，增加库存和财务成本。

在当前的市场形势下，企业规模大，土地储备多，实力强，固然风险不大。企业规模小、能力弱、风险高。恰恰是不大不小的企业，既有灵活的策略，又有相当的实力，具有一定的土地储备，可以保持企业的持续发展；又没有过多的土地闲置，很容易进行产品和策略的调整，更容易适应当前的市场形势。

没有一成不变的商业模式，也没有一成不变的股票定价模式。聪明的香港资本市场是否真的意识到了呢？

欧阳捷 新城控股集团有限公司高级副总裁

免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。