观点时评：自贸区获批或促楼市短期资本炒作

尤其是自贸区及其辐射区域的楼市来讲，或将成为新的一场资本炒作的盛宴。　

张宏伟 12月12日，中国国务院总理李克强主持召开国务院常务会议。会议部署了关于推广上海自贸试验区试点经验、加快制定完善负面清单，推动更高水平对外开放等内容。

同时会议还提及，要依托现有新区、园区，在广东、天津、福建特定区域再设三个自由贸易园区，以上海自贸试验区试点内容为主体，结合地方特点，充实新的试点内容。并抓紧制定新设自贸园区具体方案，并提请全国人大常委会授权调整实施相关法律规定。

继上海自贸区设立之后，广东、天津、福建自贸区的正式获批，预示着中国经济升级版将继续扬帆起航。同时，对于正处于低迷期的房地产市场来讲，也面临着短期放量的“窗口期”，尤其是自贸区及其辐射区域的楼市来讲，或将成为新的一场资本炒作的盛宴。

自贸区打造中国经济升级版，成为短期进出口与GDP增长的催化剂

上海自贸区作为中国改革开放的试验田被寄予厚望，是“克强经济学”在中国的首次试验，继上海自贸区设立之后，广东、天津、福建自贸区的正式获批，就政府意图来看，旨在希望通过自贸区的改革开放推动各个经济圈的经济发展转型，继续打造中国经济升级版。

那么，自贸区的设立对于自贸区所在省市进出口与GDP来讲会产生哪些影响？同策咨询研究部研究大量国内外自贸区相关资料，最终选择以香港自贸区和韩国仁川自贸区为案例来分析自贸区对于进出口与GDP的拉动作用，研究结果表明，在进出口和国民经济方面，由于自贸区享受了政策红利，最终促使香港和韩国进出口与GDP稳定增长，成为短期进出口与GDP增长的催化剂，长期进出口与GDP增长的发动机。

笔者认为，根据香港自贸区和韩国仁川自贸区的经验，从进出口的角度来讲，上海、广东、天津、福建等地自贸区的设立，将为这些省市短期内（1-2年）带来爆发性的进出口增长，增长幅度将在20%-30%之间。从中长期来看，上海、广东、天津、福建等地自贸区的设立将会有长期稳定的进出口总额增长，进出口总额的总体规模将呈现跳跃式增长。

此外，根据韩国仁川自贸区的案例分析，上海、广东、天津、福建等地自贸区的设立，自贸区所在的省市的经济增长速度将优于全国其他地区，故中国经济增速的先锋区域预计将为上海、广东、天津、福建等这些享受自贸区政策红利的省市。

根据香港自贸区的案例分析，作为拉动经济的三驾马车之一，上海、广东、天津、福建等优秀的进出口增长将在长期辐射长三角、珠三角、环渤海、海西经济区等经济圈的整体经济发展，各个经济圈的生产总值规模将实现长期稳定增长。

自贸区给房地产市场带来了四大机遇，或成为楼市短期资本炒作的盛宴

由以上分析可知，自贸区是未来经济长期增长的发动机，将推动经济的较快稳定增长，可以预见未来自贸区及其辐射范围内的房地产市场将保持旺盛的消费势头，市场将呈现供需两旺的活力势头。

那么，广东、天津、福建等自贸区设立之后，对于自贸区及辐射范围内房地产市场来讲，将有哪些影响？

笔者认为，自贸区给房地产市场带来了四大机遇，分别是产业地产市场、商品住宅市场、土地市场和房地产金融市场。尤其是对于正处于低迷期的房地产市场来讲，在限购取消、“央四条”、降息、自贸区等多重利好政策叠加刺激之下，将面临着短期放量的“窗口期”，尤其是广东、天津、福建自贸区及其辐射区域的楼市来讲，或将成为新的一场资本炒作的盛宴，预计广东、天津、福建自贸区及其辐射范围内的楼市短期内售价快速上涨，商办租金上涨甚至翻倍。具体来讲：

第一，广东、天津、福建等自贸区获批，利于产业资源整合与产业地产发展。由于自贸区政策的利好因素驱动，物流园区、港口、临空产业园区等产业地产项目的开发或将在这个过程中不断收益，工业用地由此而成为香饽饽，价格上涨是自然而然的事情。上海自贸区成立之后，工业用地的价格短期内的快速上涨已经印证了上述观点。

此外，部分实力比较强的实体企业为了解决自身资源整合或行业资源平台，将想法设法在自贸区内拿地进行平台搭建，开发产业综合体项目，顺便进入了房地产开发领域。这些企业以这个产业综合体项目为核心整合其公司内部或行业涉及的产业链资源，谋求在行业内跨越式发展的先机。

当然，一些产业综合体的开发商也会看重这次加工、制造、贸易等产业整合与升级的机会，会瞄准一些行业，趁机在自贸区区域内进行产业地产的开发。

比如在上海自贸区的浦东机场保税区，伴随着“低空开放”政策的利好，国家战略性新兴产业发展规划的导向，企业转型的选择，临空经济的未来发展景象不言自明。开发商尤其是具有产业地产开发、运营经验的开发企业应该会看好自贸区政策、“低空开放”开放之后临空产业的发展机会，未来浦东“临空经济区”将在产业龙头企业或产业地产开发商主导形式下逐渐形成包括高科技产业群、现代制造业产业群、饮料产业群、现代服务业产业群和现代农业产业群等临空产业群系。

第二，传统的住宅地产、商办地产也会因此而受益，尤其是对于正处于低迷期的房地产市场来讲，在限购取消、“央四条”、降息、自贸区等多重利好政策刺激之下，将面临着短期放量的“窗口期”，尤其是广东、天津、福建自贸区及其辐射区域的楼市来讲，或将成为新的一场资本炒作的盛宴，预计自贸区及其辐射范围内的楼市短期内售价快速上涨，商办租金上涨甚至翻倍。

上述这种受益一方面是因为开发企业借机进行营销炒作，导致自贸区区域内及辐射范围内的项目成为市场关注的焦点，至此，广东、天津、福建自贸区楼市价格出现“短炒”现象，房价短期内出现快速上涨。以上海自贸区成立后3-4个月后楼市为例，房价普遍性比成立之前上涨20-30%，个别项目上涨幅度甚至在50%以上。另外一方面，受到自贸区产业集聚与新的需求的不断导入的影响，比如大量的银行入驻、企业入驻等都可能会为自贸区内的住宅、商办市场带来新的需求，也利于当前在售的住宅、商办项目的销售，造成短期内自贸区及辐射范围内楼市出现火热的现象，甚至原本无人问津的商办项目租金趁势上涨，部分商办租金上涨翻倍。

第三、“地王”频现、地价疯狂上涨还会重演，广东、天津、福建自贸区土地市场成为楼市短期资本炒作的盛宴。

以上海自贸区土地市场为例，由于产业用地的需求不断增加，以后纯宅地的出让在自贸区区域内会越来越有限，更多的土地将用来自贸区内产业的发展。同时，由于自贸区政策的利好，会带动这个板块内土地需求量的猛增，但是，土地资源的有限性势必不会满足所有企业的需求，这势必会让自贸区板块内土地价值持续上涨，甚至短期内自贸区土地市场成为资本短炒的盛宴，最终导致“地王”频现，地价疯狂上涨。广东、天津、福建等自贸区获批后，自贸区辐射范围内的土地市场也避免不了土地炒作的现象，预计“地王”频现、地价疯狂上涨还会重演。

第四、诸多金融创新已经在上海自贸区试点，比如利率市场化、海外融资等，这势必也会为房地产市场带来机会，比如利用自贸区融资成本低的优势进行海外融资等，广东、天津、福建等自贸区获批后，楼市融资模式创新同样也会发生在这些区域内。这将是自贸区获批的省市房地产市场融资环境愈加市场化。这也就意味着未来房地产金融创新与融资环境的逐步改善，这将更加有利于品牌房企融资的发展。

张宏伟 同策咨询研究部总监

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