观点时评：为何董家渡地王花落“中民投”？

无论哪家获得，受益群体都是一致的，只不过最终主导这个项目开发的幕后人归“中民投”而已。

张宏伟 11月18日，上海董家渡超级地王，黄浦区“小东门街道616、735街坊”地块结束挂牌进入现场竞价，根据预申请公告的结果，此次将只有2家竞买人参与现场竞价。

最新消息显示，该地块以由2号竞买人中国民生投资联合上海外滩投资、嘉鹭投资以248.5亿元竞得，溢价率0.2%，楼板价35392元/平方米。该成交总价刷新了上海“总价地王记录”，但未能刷新广州亚运城255亿元的“全国总价地王”记录。

回顾上海土地市场，值得一提的是，2013年中国总价地王为上海市徐家汇中心地块，当时售价为217.7亿。而此次董家渡地块无论是用地面积还是建筑面积都大于徐家汇中心地块，并且相比用地性质还有住宅的优势，上海总价地王势必会易主。

在董家渡地王竞拍之前，综合多方面消息，已经确定的两个有效预申请人就是中国民生投资股份有限公司(中民投)和泛海控股。

仔细研究中民投和泛海控股这两家有效预申请人企业，中民投和泛海控股不仅仅均为民营企业，均具有深厚的金融产业背景，综合实力也较强，更为值得关注的是，泛海控股本身就是中民投股东，中民投、泛海控股两者本身关系暧昧，同时两家公司和“民生银行”关系密切，因此，中民投和泛海控股最终无论谁拿到董家渡地王，谁也不是输家。而最终毫无悬念，董家渡地王最终由“中民投”获得。但这并不影响两家的和气，因为无论哪家获得，受益群体都是一致的，只不过最终主导这个项目开发的幕后人归“中民投”而已。

此外，从金融产业能力对比来看，如果每家“带规划方案”上报竞拍董家渡地王，获得董家渡地王的极有可能是“中民投”，“中民投”在众多预申请企业当中胜算的可能性最大，因此，从这个角度来看，董家渡地王“中民投”势在必得。

就上海外滩投资开发(集团)有限公司来讲，作为黄浦区国资委下属企业，公司主营房地产开发与经营，以外滩金融集聚带总体发展商的身份，通过土地储备、综合配套、老大楼置换、房地产开发等手段，对外滩地区进行功能性再开发，为外滩金融业发展提供优质载体和良好服务。尽管其并非大型项目的直接开发、运营的主导者，但是截止目前为止，上海外滩投资已经完成外滩源项目(一期)，现进行着外滩中央广场项目、中山南路地下通道市政项目、大清银行大楼改造项目、黄浦区594、596街坊金融地产定制项目，也具有一定的开发经验。

上海外滩投资开发(集团)有限公司具有明显的政府资源优势，如果它拿下董家渡地王，可以以官方的名义寻求战略合作方，利用政府资源共同开发和打造这个地块。因此，从这个角度来说，作为民营企业的“中民投”，势必也要借力政府资源开发董家渡地王项目，而对于上海外滩投资开发(集团)有限公司来讲，尽管此前并没有列入2个预申请人之列，但是，自家门口的肥肉当然也要抢着吃，肥水不流外人田，于是，上海外滩投资联合“中民投”最终拿下董家渡“全国总价地王”。

张宏伟 同策咨询研究部总监

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