合并传闻中的保利发展 前三季卖楼已超2000亿

观点网 10月9日晚间，保利发展发布了一份公告，为“双节”后的第一个工作日增添了一丝波澜。

根据公告，保利集团内部发生了一场国有资产无偿划转，保利发展公司控股股东将由保利南方变更为保利集团。

经此一役，保利发展在整个集团内部的“咖位”得到了抬升，随之而来的是一则传闻：保利集团剑指整合旗下两大地产平台——保利发展与保利置业。

不过，这一消息很快就被否认了。

保利发展相关人士向媒体表示，公司股权进行调整，主要是响应对法人层级压减相关要求，其他架构、管理安排等没有变化，保利发展一直是保利集团的主要子公司，并由集团直接管理。

另一边，保利置业方面也隐晦地否认了合并传闻。

10月10日，保利置业公司股价收盘上涨19.51%，该公司当天立发布澄清公告称，经作出在相关情况下有关公司的合理查询后，确认并没有知悉导致价格及成交量波动的任何原因。

合并传闻

实际上，关于保利集团旗下两个地产平台合并的消息也并不是第一次在市场上流传。

有业内人士称，保利发展和保利置业合并的工作事项在宋广菊时代就已经在着手推进了，只不过直到她卸任也未能得到彻底解决。

早在2013年股东大会上，时任保利地产（于2018年改名为保利发展）董事长的宋广菊曾表示：“未来两个平台的整合肯定是集团的一个战略目标和规划，这一两年可能会进一步提到议事日程上。”

后来在2016年5月举办的股东大会上，宋广菊又向市场透露出一个较为具体的时间，表示保利地产与保利置业两个平台的合并要在2018年完成。

因此在2016年11月29日早间，保利地产因为筹划发行股份购买保利置业相关项目而进入了停牌状态时，被市场看作是保利集团整合两大地产业务平台的信号。

然而仅过了不到一天，当天晚间保利地产便公告称，鉴于推进该项重大事项的条件尚不成熟，公司决定终止筹划本次重大事项。

刚萌发的整合苗头戛然而止，由于全程持续时间十分短暂，因此被称为“半日重组”事件。

如今宋广菊已离开保利发展，在现任掌门人刘平带领下，此前未完成的合并目标似乎出现了转机。

根据保利发展10月9日的公告，保利集团通过无偿划转方式，将保利南方持有的45.12亿股保利发展股份（占总股本的37.69%）收为己有。加上原有的3.03%，保利集团自此对保利发展的直接持股比例升至40.72%，保利南方则失去了保利发展控股股东的身份。

保利发展股权变动情况，来源：企业公告

从上图可以直观地看出，经过本次股权划转，保利集团与保利发展之间的关系从以前的“保利集团—保利南方—保利发展”三级持股，精简成了“保利集团—保利发展”的二级管控模式，也符合“对法人层级压减”的说法。

目前，保利发展成为了保利集团一级子公司，而保利置业仍是“孙公司”，加之保利发展本就持有保利置业的股权，因此市场各方便揣测，保利发展是否会通过收并购成为保利置业的大股东。

保利置业股权架构，来源：企业公告

不过，对于当前的保利发展而言，成为保利置业的大股东或许还存在不小的难度，其在2017年从保利集团手上收购了保利（香港）控股有限公司50%股权时，所支付的价格便超过了50亿元，如今若要进一步收购，只怕要付出更大的代价。

2000亿背后

虽然保利发展和保利置业均否认合并传闻，但从现实状况来看，“合则两利，斗则俱伤”是这两家兄弟公司的真实写照。

过去，由于保利发展和保利置业在集团内部的“地位”是一样的，因此彼此之间同业竞争的问题一直存在，于是双方曾进行了约定要回避同台竞技。但在行业下行期，继续遵守只会让自己进一步身陷囹圄。

在当初地盘划分中，北京、天津、沈阳等城市属于保利发展，深圳则划给保利置业。从保利发展今年拿地动作来看，仍在一定程度上遵守当初的约定。

今年上半年，保利发展共拓展26个新项目，总地价509亿元，拓展金额权益比为87%，总计容面积228万平方米，共涉及北京、上海、广州、佛山、杭州、西安等14座城市。

进入下半年，保利发展已斥资74.51亿元拓展9个项目，涉及上海、佛山、三亚等地。

从全年情况来看，保利发展似乎刻意避开了深圳市场。然而一个核心城市业绩的缺失，也让其面临着不小的压力。

10月10日下午，保利发展披露了公司9月份销售情况，单月实现签约面积为111.9万平方米，同比减少10.46%；签约金额为205.31亿元，同比减少1.84%。

1-9月，保利发展累计实现签约面积为1010.42万平方米，同比减少25.13%；累计签约金额为2017.31亿元，同比减少16.53%。

虽然保利发展在今年前三季度仍保住了销冠名头，但根据观点指数1-9月房地产企业销售表现报告，前100房企1-9月累计全口径销售金额23404.34亿元，同比下降约15.6%，保利发展的降幅要高于这一数字。

另一方面，保利发展融资需求也一直居高不下，在2024年融资达到359亿元规模的情况，在进入2025年后仍融资节奏进一步加快，

据了解，今年5月底，保利发展完成国内首单85亿元现金类定向可转债的发行，综合成本仅2.32%；紧接着在6月19日，获准注册了50亿元超短期融资券；8月19日，再次注册总计100亿元中期票据；国庆前，该公司再次发布了一份融资预案，拟公开发行最多150亿元公司债。

除了业务发展的需要，保利发展对资金渴求背后，也有利润方面的挑战因素。今年上半年，保利发展实现利润总额99.09亿元，同比下滑29.7%；归母净利润约27.11亿元，同比降幅高达63.47%。

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