潜行记 | 信达地产“非标准化代建”

观点网 在房地产行业，信达地产一直都是特立独行的那一个。

十年前，背靠中国信达这棵大树，信达地产走出了“金融地产”的独特风格。

十年后的今天，在行业下行周期当中，信达地产不断向“轻”发力。

不过，有别于普通的商业代建、政府代建，信达地产主要是为纾困项目提供代建代管和增量资金。

行走在世间，千人千面、万人万相，芸芸众生，各取其径。信达地产的轻资产模式固然能为其减轻身上的包袱，但纾困业务也面临着极大的不确定性。

在这个纷繁复杂的市场当中，这家企业的非标准化路径能否走通？

过去

2014年前后，以万科、绿地为首的房地产企业已然跨过两千亿门槛，彼时信达地产堪堪挤入百亿规模。

为迅速抢占市场，那一年，信达地产正式确立了“金融地产”战略。

具体来看，增加与母公司中国信达不良资产管理业务的联动、成立投融资部，以及重点运作地产基金。

在夹层基金输血之下，这家企业的钱袋子迅速得到充盈，开始在全国土地市场“扫货”。

2015年6月2日，信达地产率先在广州抢下天河区广日电梯改造商住地，成为新晋地王。

次年5月，又击败招商、新城、龙湖等行业龙头，以123.18亿元价格夺下杭州滨江奥体地块，登顶彼时的全国总价“地王”。

自此以后几年时间里，信达地产接连在合肥、上海、深圳、杭州等城市不断收割，耗资439.56亿元抢下八宗地王，在行业内声名鹊起。

但令信达地产始料未及的是，2017年开始，中国房地产行业迎来长期调控，楼市进入限购、限贷、限价、限售及限商的“五限”时代。

一时之间，手中“高价面粉”就成了问题所在，去化困难、利润压缩……直至2025年，这些高价地仍然在持续拖累公司的业绩。

观点新媒体查阅发现，近几年，信达地产计提存货跌价准备金额明显增加。

2019年计提资产减值损失4.67亿元，同比增长1955.92%，其中存货跌价达到4.2亿元。2020年，计提资产减值损失达到了两位数，为11.98亿元，同比增长156.53%，其中存货跌价11.71亿元，涉及的地产开发成本（未开发土地及拟开发土地）计提减值9.69亿元，涉及的地产开发产品（已建设未售出的产品）计提减值2.02亿元。

从最新披露的2025年中期财报来看，信达地产信用减值损失为9.58亿元，资产减值损失为16.3亿元。

数据来源：企业财报、观点指数整理

信用减值损失主要受应收账款坏账损失、债权投资减值损失影响，资产减值损失同样受土地及已完工商品房计提存货跌价影响。

数据显示，上半年，信达地产开发成本共计提存货跌价损失3.98亿元，房地产开发产品共计提存货跌价损失12.24亿元。其中，合肥长丰北麓雅舍计提开发成本1.07亿元，计提开发产品1.03亿元。

据了解，该项目由华宇地产2021年6月拿地，后引入信达一同开发。根据当时的报道，华宇以最高限价827万元/亩竞得上述地块，溢价率30.03%，同时竞配建面积2000平方米。

如若扣除竞配建面积，该地块居住楼面价达到了7059.85元/平方米，而当时合肥长丰县新房均价在1.1万元/平方米左右。

近两年，该地区楼价不断下降，第三方数据显示，除华宇信达·北麓雅舍（在售价格1.15万元/平方米）外，无其他新房在售，周边二手房均价在6000元/平方米左右。

这就意味着，北麓雅舍价格与周边在售二手房项目价差达到5500元/平方米，购房者会愈发谨慎。

从财报情况来看，北麓雅舍可供出售面积达到1.38万平方米，期内在建面积为7.8万平方米，已售项目为1060平方米，上半年预收售楼款为2608.37万元。

北麓雅舍并非个案，在信达地产存货跌价当中，大部分项目均存在“历史遗留”问题，其中包括2015年拿下的深圳坪山单价地王地块（对应深圳金尊府，期内计提1.49亿元）、2021年拿下的安徽马鞍山高价地（对应公园郡，期内计提2.07亿元）……

受计提减值损失影响，2025年上半年，信达地产实现营业收入17.78亿元，同比减少29.78%，归母净亏损36.9亿元，2024年同期为盈利1.06亿元。

未来

受困“地王”之后，信达地产近些年的模式有所转变。

一方面，这家企业不再拿高价地，甚至鲜少在公开市场拿地；另一方面，依托中国信达的“纾困者”角色，信达地产接连为危困项目提供代建服务、资金支持。

观点新媒体了解到，信达地产主要通过与中国信达协同合作的方式，获取代建项目。

通常来说，在项目纾困过程中，中国信达采用的是“金融机构接管+委托代建”模式，接管项目之后注入资金，再寻找平台代建，最终实现保交楼。在这之中，中国信达更像是个“钱袋子”，信达地产则成为了“代建方”角色。

从近几年财报数据来看，信达地产的代建业务不断增加。

2022年，新增土储计容总建面达到219.82万平方米，其中新增代建项目面积为167.51万平方米；2023年、2024年两年，新增代建项目面积分别达到73.13万平米、31.43万平方米。

2025年上半年，该公司新增土储全部源自代建业务，建筑面积达到45.81万平方米。

数据来源：企业财报、观点指数整理

虽然倾注心血发力代建，但目前代建项目贡献的业绩并不算大。

数据显示，上半年，信达地产实现销售额金额53.26亿元，其中代建业务贡献销售金额11.89亿元，占比22.32%；销售面积为28.03万平方米，代建业务销售面积占比两成，为5.83万平方米。

数据来源：企业财报、观点指数整理

除此之外，代建业务为信达地产带来的利润贡献更是少之又少。

数据显示，2020年，信达地产来自房地产业务的毛利率为28.05%，后面四年这一业务的毛利率分别为16.33%、18.25%、18.5%、15.62%。

2025年上半年，该公司房地产业务毛利率减少7.36个百分点至4.19%。

信达地产并未单独披露代建业务的业绩贡献、利润表现，但从整体下行的毛利水平来看，代建业务尚未能帮助公司提升盈利质量。

有业内人士提到，信达地产的代建业务主要源自不良资产，需要额外承担的风险更多，且实际利润率要比商业代建低。

不过，2025年以来，信达地产也不断在重构代建业务模式，从单纯的代建纾困项目向投融、代建及运营一体化转型，以获取持续性的业绩。

具体来看，今年年初，信达地产参设200亿元基金，参与问题企业纾困、问题项目盘活。

这一次，信达地产不仅仅是代建方，不仅仅能够获得代建收入，还能增加投资收益。

除此之外，今年3月，信达地产旗下信悦资管公司与德必集团签署战略合作协议，在文创园区方面展开深度协作。而后，又接连与base佰舍、华住·城家设立合资公司，布局长租公寓业务，以寻找运营业务的新增长极。

从地王收割机到纾困代建，再到代建运营一体化，信达地产在轻资产这条路上，走出了属于自己的独特模式。未来，这条非典型的轻资产路径能否持续？

免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。