原址重建后开园 解码普洛斯存量物流园更新路径

观点网 9月初，我们走进了普洛斯上海新西北物流园，这是普洛斯首个启动规模化更新的自建自运营项目。

产城园区评论获悉，普洛斯二十年前在中国投资开发的首个物流园——普洛斯西北物流园于2005年1月开工，2022年普洛斯决定将其更新升级，在原址进行更新重建。

9月8日，普洛斯上海新西北物流园一期启幕，标志着这座由原普洛斯西北物流园重建更新的智慧零碳旗舰园区正式投入运营。

据悉，新园区一期于试运营期间出租率已超90%，并通过协同旗下智慧冷链平台普冷引入全球连锁精选平价超市ALDI奥乐齐、ASC圣皮尔精品酒业等企业入驻。

在普洛斯看来，原址重建一个更高效的载体是“多方共赢”的。

二十年前，普洛斯在核心区位建设的大多为单层仓库，通过更新和原址重建，项目容积率得以提升，更符合当前政府提升土地利用效率的要求。

在更新升级过程中，普洛斯为客户提供更个性化、定制化的资产和配套服务，更新后的园区载体标准也更上一层楼。“所以，不论对地方政府、普洛斯，还是对客户高效利用，或是为投资人创造回报，这一更新重建都实现了多赢。”

零增地扩改建

普洛斯上海新西北物流园地处普陀区桃浦镇，这里是政府重点规划建设的四大物流产业园区之一，距离上海市中心车程不到40分钟，凭借独特的区位优势和通达的交通条件，成为服务上海市内消费市场的核心枢纽节点和辐射长三角地区的物流产业高地。

据介绍，该园区经过“零增地扩改建”模式分期建设，容积率从0.45提升至1.0，新园区预计净新增建筑面积约9.8万平方米，是上海普陀桃浦区域首个“就地转型”的传统物流园项目。

项目参观之后，我们和相关负责人有了场交流。

普洛斯资产中国区副总裁、大上海区域总经理范皓介绍，所谓“零增地”，是指土地本身为普洛斯自有，普洛斯将改造方案提交政府审批，并通过了产业准入，“政府评估认为项目符合普陀区及桃浦镇的产业导向，有利于当地发展，那就支持企业去做。”

在推进项目更新的过程中，范皓跟团队提出要提质增效，把“蛋糕”做大，比如我们所看到的：项目通过在智能化、自动化上的设计，给客户提供更高的效率；项目的“节能减碳”设计，也是普洛斯给客户带来价值赋能的一部分，帮助客户在可持续发展领域进行降本增效。

“未来我们还希望能够进一步拥抱AI等前沿技术，看它对于我们的仓库增效能够产生什么样的变化。”

选择更新这一项目，普洛斯有着多方面考量。在普洛斯看来，未来时代需要这类更高标准的项目：“在桃浦这样的核心区位，新时代下需要更优质的载体来应对未来消费发展趋势。”

关于选择标准，范皓回应产城园区评论称，首先是市场有需求。以普洛斯上海新西北物流园为例，普洛斯通过评估发现，桃浦具备显著的区位优势，而市场上现有资产已无法满足当前乃至未来企业更高的运营需求。

在上海，尤其是核心区位，新增工业用地特别是物流仓储用地的供应很少，但市场对高效仓储空间的需求依然明确。

“在城市优质区位，如何以更大的规模、更高质量的资产，前瞻性地服务市场、客户的新需求？”范皓表示，现在很多核心城市都面临同样的问题。而这次实践下来结果是成功的，普洛斯后续将采用同样的途径面向全国复制推广，如广州、苏州、北京等地。

城市更新

普洛斯上海新西北物流园的更新项目具有特殊性，因为这是普洛斯对当时运营情况良好的自建自运营项目进行的主动二次开发。

此前国家提出“要全社会降低物流成本”，降低物流成本其实最重要的是节点优化布局，这样物流运转才会高效，物流成本才会降下来。

“从整个物流链路来说，仓储对企业的成本来说只占很小比例，反而是流通成本占比很大。”所以，只有在物流节点布局得到优化的情况下，物流成本才会降下来。普洛斯资产中国区商务副总裁、战略营销负责人熊忻恺进一步分析，“如果不找到一条路径做资产更新和升级，城市物流产业结构没有办法整体提升和提振。”

这是普洛斯对自运营的存量资产做二次开发的初衷。熊忻恺认为，仓储物流行业要回归到产业服务的本质上，去给客户提供他们所需要的高品质仓库。“这和普洛斯20年前把高标仓引入中国是一样的。”

并且，普洛斯也看到很多客户整合的需求。如果上海新西北物流园没有重新改建、升级，就满足不了像奥乐齐这样业务持续发展的企业对仓储的整合需求。

以普洛斯上海新西北物流园为例，其客户仓网布局整合后，从园区到上海及周边的任何一个门店的距离更短、更快。城配运输成本降低，综合算下来其整体的物流成本、供应链成本就降下来了。

产城园区评论还获悉，在对自身投资开发在管园区的二次更新之外，普洛斯也有其他的城市更新方式，包括对老旧厂房收购改造等。

以普洛斯东莞新沙物流园为例，这个项目是普洛斯于2019年收购一家旧食品生产厂房，后在原址基础上重新定位、更新升级，园区建筑面积27万平米，建成了4层双盘道物流基础设施，建筑层高达49.4米，其中顶层的预留冷库净高达13米，可为冷链和自动化设备部署提供充足空间。

普冷提效

在项目重建更新后，客户也随之“更新迭代”。产城园区评论了解到，普冷桃浦仓位于普洛斯上海新西北物流园一期内。目前，普冷桃浦仓服务于全球连锁精选平价超市奥乐齐华东区域配送中心和ASC圣皮尔精品酒业等客户。

普冷桃浦仓于2025年7月投入试运营使用，库内净面积约5万平方米，覆盖冷藏、冷冻、恒温及常温温区。恒温仓主要用于蔬果、乳制品等食品，日常高频快进快出，库容超45万立方米。

普冷是普洛斯集团旗下冷链企业，专注高品质食品物流，客户行业主要集中在三大类：商超零售、知名食品品牌、连锁餐饮/茶饮咖啡企业等。目前，普冷在全国23座城市运营34个高标冷库，仓储面积72万平方米，总体仓储容积530万立方米，累计服务客户超1000家。

据了解，普冷桃浦仓为高标双层坡道库，定位服务商超零售与高端餐饮类客户，提供存储、市内配送、订单处理及库内增值服务，支持7×24小时作业。

奥乐齐等优质客户的选择离不开普冷自主研发的数智化系统的支持，据悉普冷自研的OTWB系统覆盖全流程，能够支撑业务高效运行，为客户提供准确、实时的信息服务。

普冷开发小程序则用于订单与库存管理，提供定制报表与IT功能支持。Dashboard系统汇总运营KPI、效期与库存预警、流向分布及单量趋势等数据，辅助客户决策与供应链管理。

普冷桃浦仓总经理袁嫣展示了普冷为客户定制的一系列可视化报表，这种服务能够根据客户需求，提供丰富、及时的数据推送、汇总、分析服务，帮助客户优化管理，提高效率。

她告诉我们，凭借普冷仓库场地的优化、团队组织的优化，再到系统的优化升级，才能满足客户需求日新月异的变化，保证普冷能跟得上客户业务的发展速度。

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