超长展期换喘息空间 富力再次寻求重组境内债务

观点网 最近，富力又成功卖出了一项资产。

9月9日，湖南骊驰咨询管理有限公司以5.13亿元竞得长沙富力万达文华酒店资产。作为8年前199亿元接盘万达77家酒店其中一项资产，标的较6.42亿元评估价折价将近20%，富力早已到了“断臂求生”的阶段。

尽管比起千亿负债，5.13亿元回血只是杯水车薪，但资产抛售还能找到接盘人，意味着富力并没有完全丧失自救能力。

一切资产变现都在为偿债做准备，随着境外债重组支持协议的截至日期逼近，富力终于有空腾出手来处理境内债务重组事宜。

9月10日晚间，富力发布境内公司债券重组公告，初步拟定境内债重组方案，包括现金回购、以物抵债、应收账款信托份额抵债等方式。

磕磕绊绊之中，富力终于走到境内债重组这一步。

重组方案

正式发出境内债务重组方案前，市场已有消息传出富力通知境内债持有人重组方案，将于9月9日至10月10日期间召开持有人会议进行表决。

如今重组方案初步拟定，涉及到六笔境内债券，分别为“H16富力4”、“H16富力5”、“H16富力6”、“H18富力8”、“H18富力1”和“H19富力2”，全部未偿债券本金余额合计约为122.05亿元。

鉴于如今整体经营现状，富力公布的六项境内债重组对价工具分别为：20%比例现金购，30%比例以物抵债，30%比例应收帐款信托，35%比例资产信托抵债，定增不超过2亿，以及留债至2035年9月。

房企境内债重组多在庭外完成，加之富力如今资产流动性较差，超长展期以及“刚兑”的底层逻辑才是更适配的“以时间换空间”策略。

具体来看，现金购回选项预计购回总金额不超过6亿元，并对债券分为三次进行折价购回，每次购回金额不超过2亿，计划于18个月内完成。

根据市场消息，首次现金购回在持有人会议召开后5个月内开放申报登记，并在申报启动后3个月内完成派付，资金来源包括处置大宗资产、酒店等自持物业、政府退地收储及向第三方筹措资金等；并在实施完后3个月内开放第二次购回，并在申报启动后2个月内完成派付；在实施完后3个月内开放第三次购回，申报启动后2个月内完成派付；如18个月内实施完成，且有更多资金来源，将再次开放现金购回选项。

以物抵债选项中，每人民币100元剩余面值的债券可申报登记可抵债价值为人民币30元的实物资产，削债本金不超过66亿元。

应收账款信托方面，每100元债券兑付30元份额，削债本金不超过10亿元，以3亿元安置房回购款设立信托，存续期限预计不超过60个月。

资产信托抵债选项则是以100元兑付35元信托份额，削债本金不超过57亿元，偿付来源为以物抵债选项未获配实物资产的收益权，预计信托的总信托份额数量不超过20亿份，存续期限预计不超过60个月。

股票经济收益权兑付选项，富力拟于香港向特殊目的信托最少定向增发股票数量2亿股，用于股票经济收益权兑付。处置定增股票所获得的外币资金净额等额的境内资金将用于偿付获配股票选项的债券持有人。

如果本次境内债重组经全部持有人会议通过并推进，上述五个选项完成后，富力剩余境内债本金将全部展期至2035年9月16日。

在此基础之上，最后一项对价工具是留债选项：本金兑付调整至2031年3月起每半年兑付合计9期各1%，2035年9月兑付剩余全部本金。利息偿付安排拟调整至自2025年9月16日起至2035年9月16日期间，按1%/年单利计息，将于到期日支付。

理想状态下，这份重组方案将兑付期限延长至2031年-2035年，周期进一步拉长，至少可以减少富力未来3-5年内的集中兑付压力。

接下来的重头戏，便在于富力这份方案能够争取到多少债权人同意。

前路熹微

富力是较早出现流动性压力的企业之一，早在2019就开始了出售资产、股权融资、减少拿地等一系列举措，以此缓解现金流压力。

但命运的齿轮早已转动，富力还是在2022年3月出现了境内债务到期无法兑付的情况，在公开市场正式宣布违约。

进入债务展期阶段，富力先是找来摩根大通协助完成总额超49.44亿美元的优先票据重组，将10支原本分别在2022年、2023年、2024年到期的美元票据，合并置换为三笔票利均为6.5%的新票据，再全部展期3-4年。

同年11月，富力又获得8笔境内债整体展期事项债券持有人会议表决通过，展期后8笔公司债券的加权平均到期期限从约4个月成功延长至3年以上。

当时，富力成为了国内首家实现境内及境外债券全部整体展期成功的房企。

但展期只是开端，挑战才刚刚开始。

公开违约之后，富力抵押了部分位于二三线城市得住宅和商业项目，卖掉了英国伦敦两个项目，将富力物业以100亿元出售给碧桂园服务，陆陆续续出售旗下多家酒店，所得资金基本用于偿债，还是没能扭转现金流危机。

2024年9月，富力寻求宽限期获得通过，原计划于2025年3月前制定境内债重组方案，但计划赶不上变化，宽限期推迟至9月。

比重组方案先到来的是中报披露期限，打开富力2025年半年报，情况依旧不容乐观。

报告期内，富力录得亏损约40.82亿元，较2024年同期的亏损23.31亿元扩大约75.12%；归母净亏损40.46亿元，同比扩大73.57%。

为了尽快获得现金，富力已卖出不少商业资产与酒店资产，但买卖终究是一次性生意，真正能够维持长期经营的仍旧是销售。

只是摆在富力面前的，是不断恶化的销售情况。

截至2025年6月30日，富力来自物业发展的营业额为41.65亿元，同比减少60%，交付销售物业46.09万平方米，同比减少48%。投资物业租金收入为3.13亿元，同比减少26%；酒店营运收入为8.27亿元，同比下降70%。

资产负债表方面，录得总资产2891.49亿元，其中发展中物业规模为1207.38亿元，占比41.75%。报告期内，富力总负债为2643.78亿元，同比增加22.42亿元。负债中，长期借款规模为69.29亿元，短期借款26.92亿元，长期借款当期部分为949.02亿元，预提费用及其他应付款1033.56亿元。

经过简单计算，富力目前持有净资产247.71亿元，资产负债比率为91.43%，净负债率为1067.28%。

债务危机仍未解除，富力的现金流管理仍然处在高压状态之下。

截至2025年中期，富力包括受限金额在内的现金总额为35.07亿元，较2024年同期减少3.56亿元，其中自由现金流仅有6.88亿元。

免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。