博鳌特写 | ESR曾瑞华：2025物流地产的“分水岭”与价值重塑

观点网 驶入2025年，ESR业务管理与投资（香港）董事总经理曾瑞华明显觉察到了行业“分水岭”的存在。

“从物流房地产这个角度来看，2025年算是分水岭的一年。”为什么强调分水岭点？在其看来，当前整个行业的共需关系正在达到平衡。

2025年上半年，我国物流行业呈现“稳中有进、质效双升”的发展态势，社会物流总费用与GDP比率稳步回落，降本增效成效显著。

据曾瑞华透露，上半年中国物流业景气指数（LPI）平均值为50.5%，比一季度回升0.3个百分点。业务总量指数、新订单指数、库存周转次数指数、资金周转率指数、固定资产投资完成额指数、从业人员指数和业务活动预期指数等关键指标均处在扩张区间。

“2023年和2024年供需其实是不平衡的，2023年我们走出疫情，很多人已经恢复了项目建设状态，但来到2025年可以发现供需看起来是比较平稳的。”她表示。

作为观点的老朋友，曾瑞华曾在年初2025观点资本圆桌上畅谈公募REITs扩容下的战略与选择，也曾大方分享作为外资投资者的ESR如何在波动的时代下运筹投资资金。

再次见到她，是在8月份的2025博鳌产业科技大会现场，这位奋斗在一线多年的职业经理人走进了我们的博鳌采访直播间。

“2024年的确是最困难的一年之一，彼时市场对房地产和物流行业都不看好。”提及主要原因，曾瑞华分析，由于2023年之后的行业供应量过大。在经过两年的去化后，目前需求仍然存在，供应压力有所缓解。

“而今年开始，公募REITs的表现则非常稳定，我们的公募REIT在今年1月上市后，运营情况良好。”

2025年1月24日，作为亚太区最大物流地产平台的ESR宣布，中航易商仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（中航易商仓储物流REIT）于上交所上市交易。

据了解，中航易商仓储物流REIT此次发售总份额8亿份，发行价格为每份2.628元，募资总额超过21亿元。此次发行共吸引12家战略投资者等参与认购，其中ESR易商持有份额占比为41%。

这是ESR易商在中国境内上市交易的首只公募REIT。"作为公募REIT，我们非常重视与投资者的公开交流，上交所鼓励多次分派股息，截至目前REIT已经分派了两次股息。"曾瑞华透露，目前项目整体运营顺利，坦言若不能良好运营，就无法实现股息分派，认真运营就是对投资者负责的表现。

事实上，早在2022年底，ESR就已经放出了公募REIT的指引，该年12月，ESR宣布将中国境内的三大物流项目打包成REIT在上交所上市。

彼时曾瑞华曾表示，这一策略的目标是为旗下成熟的物流资产的投资者提供非公开的和公开的退出平台，ESR在全球其它市场也有类似的做法，中国是ESR提供双项选择的第二个市场。

"目前我们正在考虑扩募，但扩募需要经过发改委的层层审核，预计在上市一年后，即2026年才能进行。"曾瑞华向观点新媒体预告，当下ESR已经开始准备扩募事项，整个过程大约需要1到2年时间。

提及对未来扩募资产的考量，其对比了国内几座较为热门的城市：首次发行时，ESR选择了昆山资产，主要集中在华东区。

“许多投资者希望资产分布更加分散，因此我们未来也会考虑华南区和华西区，例如成都和重庆等地。”在曾瑞华看来，上述地区有稳定的回报潜力，例如成都拥有较优质仓库，重庆受益于中欧班列等优势。

“价值”，是曾瑞华在博鳌演讲台上提及最多的词汇。"我们不能把物流当成是没有价值的行业，我一直认为物流是一个有价值的服务。"在她看来，未来物流的发展重点在于为客户提供更多价值，例如智能化仓储解决方案。从实际出发，当前的客户选择仓库不仅看地点，更看重其能否为他们创造额外价值。

"此外，物流房地产需要与AI等技术结合，为客户创造更多价值。除了传统的地点优势外，智能化将成为重要的竞争因素。"

自2010年在中国市场起家后，ESR对于行业价值的重视从未改变，唯一变动的或许只有从上市到退市的步调。"ESR于2019年在香港上市，今年7月3号完成退市，现在完成了私有化，就表示有更多的方式进行资产买卖，或者跟一些资产做合并。"曾瑞华坦言，三到五年内，这一套流程或许会成为整个行业普遍的情况。

"在私有化后，我们可以更前瞻性地进行投资，不再受短期股价波动的压力，也可以更专注于长期和前期投资，即使这些投资暂时没有现金流回报。"对于ESR而言，这种灵活性有助于其在市场上布局更具战略性的项目。

当被问及退市后在业务筛选方面的调整，曾瑞华则迅速否认这一说法，“目前我们的（业务策略）没有变化，仍然非常谨慎地选择项目，要注重质量而非数量。”北京、上海、广州、深圳四座超一线城市，及华东地区、华南地区仍然是ESR国内关注的重点。“我们注意到，这些区域基本都以消费类客户驱动，具有重要潜力。”

“我希望2025年是一个稳定之年，行业内的供需关系达到平衡。”曾瑞华紧接着补充，目前行业真的应该避免内卷，“我们不要仅靠价格竞争，物流是有价值的服务，不应仅仅依赖低价策略，长期主义才是行业长久发展的关键。”

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