险资的长线打法 大家人寿牵头45亿元配置租赁资产

观点网 8月28日，大家投控联合大家人寿、友邦人寿、中宏人寿、复星保德信人寿等多家险企共同设立45亿元大家长租住房基金。

这是保险业落地的首支增值策略长租住房基金，为险资布局长租公寓市场再添筹码，同时也表明险资在参与保障性住房建设中，逐步从单一项目收购向规模化、专业化基金运作的转型趋势，为住房租赁行业注入新的发展动能。

该基金重点布局北京、上海等一线城市的保障性租赁住房项目，旨在通过市场化、专业化运营，提升资产效益与服务水平，为城市奋斗者提供高品质、可负担的美好生活空间，助力实现住有所居的民生目标。

物色长住资产

据商业客不完全统计，这并非是险资2025年首次投向长租公寓资产。

2月，新华保险联合大家人寿、深圳万科等，投资16亿元设立万新金石基金，收购厦门泊寓院儿·海湾社区100%股权，预计可提供7724套保租房。上半年大家保险13.54亿元收购华润宝山南大长租公寓在建工程项目。7月，友邦保险以9.8亿元对价整体拿下上海松江柚米社区2252套房源等。

短短八个月，险资把重点城市核心区域的优质长租公寓资产陆续收入囊中，对比早前，可以看到险资今年明显将目光重点放到长住领域。

从交易方式来看，险资涉足长租领域已逐步从单一债权计划转变为基金化、平台化。同时，商业客注意到退出路径REITs化也是险资投资长租公寓资产的一个明显因素。

结合案例来看，上文提及的厦门泊寓院儿·海湾社区以及上海松江柚米社区均是险资通过Pre-REITs基金间接收购的案例。

其中上海松江柚米社区操盘基金为中信金石·瓴寓国际租赁住房基础设施Pre-REITs基金，出资险资包括友邦保险、中宏保险等。

厦门泊寓院儿·海湾社区操盘基金为万新金石（厦门）住房租赁Pre-REITs基金，基金成立时间为2025年2月，总规模为16亿元，出资险资包括新华人寿（59.94%）、大家人寿（30%）等。

两者均是通过基金先受让项目公司股权，险资通过认购基金份额实现间接持有，项目运营成熟后瞄准公募REITs上市。险资在其中的角色为只出钱不直接出面，即把钱放进Pre-REITs基金，由专业平台完成收购、孵化，再借公募REITs退出。

Pre-REITs作为险资参与长租公寓市场的核心路径，以资金集中+资产分离为核心架构，通过私募股权基金实现不动产所有权与运营权的分离。该模式既规避了险资直接持有不动产的合规限制，又保留了原运营商的专业管理能力，同时通过现金流梳理与资产估值优化，为公募REITs退出奠定基础。

另外，商业客注意到，2025年险资在长租公寓赛道的投资多以险资联盟方式进行，多家险企抱团参与。

不过，其中也有细微的差别。万新金石基金是万科联手新华保险、大家人寿、中信金石共同设立基金，主要是房企与险资、基金机构的合作，参与主体相对集中在特定几家。中信金石基金是友邦保险联合中信金石基金、瓴寓国际、中宏保险、中信证券等设立，参与方涵盖险企、基金公司、运营企业和证券机构。

主导节奏

商业客从天眼查获悉，此次成立的长租住房基金全名为天津家寓股权投资基金合伙企业（有限合伙），总出资额达45亿元，经营范围涵盖股权投资、投资管理及资产管理等私募基金业务。

该基金采用有限合伙制架构，出资方以险资为核心，包括大家人寿、友邦人寿、中银三星人寿、中宏人寿、复星保德信人寿五家保险公司，其中保险公司直接出资合计达44.97亿元，占总规模的99.93%，是多个保险机构联合参与的大规模行动，形成典型的险资主导型资金结构。

该基金执行事务合伙人为盛鼎（北京）私募基金管理有限责任公司，由大家保险集团旗下大家投控100%控股。对比厦门及上海两宗案例，该基金由大家投控做GP，险资从出钱升级为操盘手，彻底掌握资产孵化到REITs退出的全节奏。

基金采用专业管理+险资协同的运营模式，由盛鼎基金负责具体投资执行，聚焦一二线城市核心区域长租公寓资产，通过收购成熟项目与培育增量资产相结合的方式，提升资产组合的租金回报率与增值潜力。

另外，投资策略也存在明显差异。大家长租住房基金为保险业首只增值策略长租住房基金，重点布局北京、上海等一线城市的保障性租赁住房项目，致力于通过市场化、专业化运营提升资产效益与服务水平。

也就是说，基金不仅关注资产的当前收益，更注重长期的增值潜力，通过提升服务品质、优化运营模式等方式，增加资产价值。

从规模来看，45亿元的规模已经是长租公寓领域的大额投资。这也意味着该基金在项目选择、投资布局上有更大的操作空间，能同时涉足多个项目或对大型项目进行深度投资，实现规模效应。

结合险资的过往投资经验，此类基金既可直接收购项目公司股权（如万新金石基金收购厦门佳德宏石置业），也可通过专项基金+种子资产模式规避直接持有不动产的合规风险，明确以公募REITs为退出出口。

投资时机选择

在政策窗口打开、退出路径打通、资产特性等多重因素推动下，2025年险资开始重点关注长租赛道。长租公寓资产长周期、现金流稳定等特性正好贴合险资长期投资需求、降低再投资风险的诉求。

据商业客了解，2022年2月，原银保监会、住建部联合出台《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》，支持保险资金通过直接投资或认购债权投资计划、股权投资计划、保险私募基金等方式，为保障性租赁住房项目提供长期资金支持。政策窗口打开，从限制到鼓励投资。

同时，去年由央行和金融监管总局发布的《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》中，提及重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业，险资可通过债权、股权等方式参与长期租赁住房的投资、开发和运营?。

金融工具创新层面，支持险资通过房地产投资信托基金（REITs）投资租赁住房，要求资金用途严格限于持有并经营长期租赁住房。

另外，发改委发布的“1014号文”中将租赁住房领域公募REITs底层资产划分为四大类型，包括保障性租赁住房项目、公共租赁住房项目、市场化租赁住房项目以及园区配套租赁住房项目。

市场上合规的住房租赁项目包括保租房、白领公寓、服务式公寓以及蓝领公寓等不同类型产品，都有潜力通过公募REITs进行融资。住房租赁市场从开发、培育到REITs退出的闭环成型，解决了险资最担心的流动性难题。资产证券化路径的打通，为险资提供了灵活的退出机制。

与此同时，2025年6月25日，国内首单扩募的保租房REITs项目成功上市。扩募机制的完善是REITs退出通道成熟的另一重要标志，2025年以来，保租房REITs市场已形成首发+扩募双轮驱动的发展格局。随着新发行项目及扩募计划等陆续推进，保租房REITs市场规模将实现进一步增长。

另外，近期已上市的8只保租房REITs已先后披露了2025年中期业绩表现，整体保持稳健，同时多个底层项目出租率继续维持高位运营。保租房REITs的稳健经营也让险资看到了长租公寓市场在有效运营下的可持续发展前景。

随着长租公寓市场发展逐步迈向成熟，部分险资机构开始探索参与住房租赁市场的形式，如通过直接投资的方式参与住房租赁项目的建设和运营，或是通过认购与住房租赁相关的不动产投资信托基金产品，间接参与住房租赁市场。

可以预见的是，随着更多险资以类似模式介入，长租公寓市场将迎来资本集聚、运营升级、供给优化的发展新阶段。

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