中国绿发上半年关键词：房地产业务占比下降与发行商业REIT

观点网 虽非上市公司，但中国绿发投资集团有限公司也在8月披露了其公司债券中期报告。

期内，该公司实现营业收入101.53亿元，同比减少3.68%，毛利率为34.31%。按照不同业务板块来看，主营业务中收入最高的仍是房地产业务，达53.99亿元，但较去年同期减少14.8%。

新能源业务实现营收23.15亿元，同比增加29.4%，占总收入比重为22.8%；文旅业务营收19.28亿元，同比减少3.2%，占总收入比重为18.99%。

此外，主营业务中还有约1.18亿元的其他收入，占总收入的1.16%；以及少量其他业务实现收入3.93亿元，收入贡献3.87%。两部分业务均较去年同期有所增长。

整体而言，除房地产业务之外，中国绿发主营业务中的其他板块和其他业务营收表现均相对平稳，甚至有所增长。此消彼长之间，房地产业务对整体表现的贡献也由去年中期的60.14%下降至今年中期的53.18%。

不过，自去年年末起，中国绿发不时出现在土拍市场，而海南正是中国绿发常光顾的地区之一。这些动作有望在未来改善中国绿发的房地产业务收入表现。

其中，在去年12月20日，海南三亚成功出让年内首宗安居房用地。地块为三亚市中心城区三亚湾新城片区控规HP02-01-06/07-01地块，面积1.67万平方米，容积率2.6，可建设面积4.34万平方米。

在经过81轮竞价后，达到最高限价18842万元，启动摇号机制。最终由中国绿发旗下的三亚中绿园房地产有限公司中签，溢价率24.04%。

此前不久，中国绿发还拿下了海南文昌国际航天城板块的8宗住宅用地，总成交价约5.23亿元。算下来，一个月的时间在海南的拿地总金额就达到了约7.11亿元。

进入今年，中国绿发继续对海南地区加码。

8月27日，鲁能集团的子公司、中国绿发的间接子公司海南绿发投资有限公司经拍卖成为三亚湾新城城市更新项目（一期）HP02-02-10、HP02-02-11、HP02-02-14、HP02-02-17地块的实施主体。标的总用地面积合计397.72亩，以底价29.61亿元成交，对应土地优惠系数47.66%。

在此之前，市场也猜测中国绿发对此志在必得。主要原因在于，中国绿发在该板块已有近二十年的布局，而三亚湾新城城市更新项目的主要目标是打造为国际旅游社区的新标杆，以及结合在地特色，融合生态居住与休闲生活的天涯滨水文体休闲胜地。中国绿发在此方面恰恰有着丰富经验。

从公司债券中期报告不难看出，“绿色”是中国绿发房地产业务板块的一大核心竞争力。其开发的绿色地产项目覆盖全国多个城市，除了济南领秀城、重庆星城、北京顺义新城等区域标志性项目之外，中国绿发还特别指出了海南三亚湾新城项目。

不过，在中国绿发各业务板块中，更受关注的或许还是文旅商业等产业板块。

公司债券中期报告显示，该板块布局高端酒店、文旅度假、特色商业、物业服务、健康养老等业务，涉猎较为广泛。

该项业务重点发展高端酒店和大型生态文旅度假区，加快打造以高端商办物业、健康养老、度假俱乐部、主题娱乐、特色商业、全国换住等为核心的幸福产业“1+6”一流平台体系，建设国际一流绿色资产管理和美好生活服务企业。

而绿发文旅正是中国绿发旗下幸福产业运营发展平台，其产业具体分为绿色酒店、绿色文旅、绿色商业、绿色物业。

商业业务形成以鲁能领秀城、鲁能美丽汇、鲁能秀街为代表的产品线。其中，以济南领秀鲁能城项目中的购物中心部分为底层资产，中国绿发在今年上半年推动完成了“中金绿发商业REIT”的发行上市。

具体而言，济南领秀鲁能城商业综合体包含购物中心、希尔顿酒店、酒店公寓和甲级写字楼，其中“中金绿发商业REIT”的底层资产是该综合体中的购物中心部分，即领秀城贵和购物中心，总建筑面积20.09万平方米，可租赁面积8.47万平方米（不含地下车位）。

领秀城贵和购物中心于2014年12月28日开始运营，定位为面向家庭及城市青年的超区域型购物中心。作为济南南部的标杆型商业项目之一，已形成一定“先发优势”。

该项目目前是周边5公里范围内唯一体量超10万平方米的大型综合性购物中心，在所处商圈内暂无相同体量的存量或计划入市的竞品项目。周边客群主要依靠该项目满足购物及休闲娱乐等需求，客群较为充足且稳定。

“中金绿发商业REIT”的原始权益人山东鲁能商业管理有限公司，后者是中国绿发集团唯一的商业运营管理平台。

领秀城贵和购物中心属于鲁能商管打造的成熟“贵和”系商业品牌。此外，鲁能商管还布局了“鲁能城”、“美丽汇”等品牌，经营管理的商业项目10个。

2022年至2024年，领秀城贵和购物中心分别实现营业额9.44亿元、18.88亿元、22.31亿元，除新能源汽车外的营业额对应为8.35亿元、9.41亿元、9.32亿元。营业收入分别为1.1亿元、1.51亿元、1.6亿元。客流量也由2022年的1127.24万人次，增加至2024年的1424.13万人次。

从出租表现来看，2022年至2024年，项目的加权平均出租率为93.04%、95.17%及95.64%，呈现稳定上升的态势。

值得注意的是，在中国绿发此前发布的2025年中工作会相关内容中，对于文旅商业业务，该公司提到，新疆库尔勒、那拉提、伊宁等6家酒店盛大开业。

截至上半年，中国绿发旗下高品质酒店已覆盖全国21个城市，累计达47家。

物业服务方面，期内新增服务面积206.3万平方米，济南华美颐养中心正式开业。

公开信息显示，济南华美颐养中心于今年4月正式开业，是中国绿发首个康养试点项目，也是山东省首个以认知症照护为突出特色、护理与自理服务相结合的高端康养项目。

项目总建筑面积1.53万平方米，规划179个房间，274张床位，填补了区域高端机构养老服务的空白。

整体而言，中国绿发已在全国布局数十家高端酒店、商业项目及文旅度假区，总投资近700亿元。

在打通“投融建管退”的资本循环之后，丰富的资产类型也为后续进行相关布局提供有效经验，中国绿发有望以资产盘活扩大有效投资，释放成熟投资物业的资产价值，增强可持续经营能力。

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