中报观察 | 象屿地产增长挑战赛

观点网 工欲善其事，必先利其器。提起象屿地产，今年热度最高的消息不是拿了几块地、花了多少钱，而是组织调整。

一顿合并整合之后，象屿地产在全国仅剩三家区域公司，分别是浙沪区域、江苏区域和海西区域。

重仓苏沪的战略没有改变，三年前“勇闯上海滩”带来的长尾效应还在继续，但市场对于象屿地产仍然还有忧虑：人事动荡何时才能结束？竞争越发激烈的情况下，主攻上海的策略还能维持多久？

延续2024年度报告带来的惊喜，象屿地产今年上半年依旧保持着营收及净利润双增，业绩端相对稳定。

更深层次的疑问，则在于象屿地产能否继续保持稳定增长，在竞技场中保护好自己的优势。

基本面

成立于1993年，象屿地产是厦门市属国有企业厦门象屿集团的子公司，也是最近几年指代新“闽系”房企中坚力量的厦门国资“四杰”之一。

作为地方性国企，象屿地产近两年也在向综合型房企转型，虽然依旧以房地产开发为主线，但也明确商发与物业作为第二辅助线，同时往商办、长租、养老等业态延伸。

基于此，象屿地产将业态分为地产开发、资产运营、物业服务、工程代建四大板块。但受限于非房开业务体量较小，报告中除地产开发之外都归纳在“非房地产开发销售板块”里。

截至2025年6月30日，象屿地产录得总收入157亿元，毛利率19.53%，营业利润为13.03亿元，利润总额13.08亿元，归母净利润为5071.88万元。

包含资产运营、物业服务及代建在内的非房开板块，收入为2.7亿元，同比上升52.54%，毛利率同比上升3.09个百分点至27.83%。

房地产开发销售板块占据了成绩单中绝大部分位置，期内收入154.3亿元，同比上升14.09%，占总收入比重保持在98%的水平。

值得注意的是，象屿地产在2024年才收获中期业绩营收突破百亿的成绩。

据可查数据，其2022年中期至2025年中期营收分别为29.43亿元、8.52亿元、137.59亿元及157亿元。其中房开板块营收分别为27.51亿元、6.38亿元、135.24亿元以及154.3亿元。

象屿地产则表示，房地产销售板块收入及成本较上年同期出现较大幅度增长，主要原因系房地产项目竣工交楼结转所致。

房地产行业的收入确认具有滞后性，在项目竣工交付之后才能结转收入，这也意味着去年营收大幅增长，实际上来自2022年及2023年销售项目的集中结转。

而那时，正好是象屿地产转换打法，选择“勇闯上海滩”的高速扩张时期。

营收上涨，房开板块营业成本也跟着水涨船高，从上年同期115.7亿元升至124.4亿元，但上浮幅度仅有7.52%，拉动毛利率上升4.93个百分点至19.38%。

这也是象屿地产最近三年首次录得毛利率回升。

据观点新媒体了解，2022年中期至2024年中期，房地产销售板块毛利率分别为37.04%、21.5%以及14.45%。毛利率持续滑坡.象屿地产则表示：主要原因系公司结转项目差异。

来到利润端，期内利润总额为13.08亿元，同比上升24.57%；净利润7.13亿元，同比上升10.2%；归母净利润5071.88万元，同比大幅增长491.07%。

不过，归母净利润大涨不是因为期内盈利能力大幅改善，而是处于过去亏损的修复阶段。

尽管象屿地产对外宣称“定位利润中心，对规模考量较少，主要考虑盈利”，但或许正是高速扩张侵蚀了利润，象屿地产2023年中期由盈转亏，各项利润数据均录得负值，其中归母净利润为-2.83亿元。

2024年，象屿地产开始修复利润表，中期利润数据均已回正，利润总额为10.5亿元，归母净利润为101.22万元。

大调整

营收翻倍入新阶段，利润刮起波动风浪，决定让象屿地产踏入高速扩张这条路的，是2022年5月出任象屿地产党委书记、董事长的胡新立。

根据公开资料，胡新立于2008年加入象屿集团，长期任职于象屿地产上海公司，起点只是一名投资人员，后来经历过工程运营、营销等多方面工作，从上海公司的副总经理、总经理一路升上象屿地产总部的党委副书记、总经理。

出任象屿地产党委书记兼董事长后，胡新立一改前任王澍陶此前坚持的福建大本营战略，亲自筹划组织重塑、调兵遣将，引入大批外部职业经理人。

或许因为在上海的多年任职经历，胡新立将火力都集中在苏沪区域，建立了 “上海+厦门” 双总部模式，整体布局以“三区域、三公司”为主，即聚焦江苏区域、沪浙区域、海西区域，分设重庆公司、天津公司、唐山公司。

很显然，胡新立的改革取得了超乎意料的效果，象屿地产2022年在上海拿地6宗、苏州和厦门各一宗，收获330.4亿元销售额，同比增速为95%。其中，于上海实现285亿元销售额，该年跻身上海房企TOP5。。

但上海的房地产生意并不好做，更何况是在众多头部房企聚焦的核心一线城市。尤其是2024年6月后，上海土拍恢复“价高者得”规则，大量土地溢价成交，投资风险加剧，头部房企扎堆，土地获取难度也随之剧增。

2024年，象屿地产在上海仅拿地3宗，当年销售额降至279.9亿元。

随后，象屿地产开始了大规模组织调整。原天津公司、唐山公司合并至沪浙区域，重庆公司合并至江苏区域，调整完成后，全国仅剩余沪浙、江苏及海西三家区域公司。

截至目前，象屿地产今年仅在上海拿地2宗。一宗位于闵行区，成交价66.79亿元，成交楼面价30151元/平方米，溢价率18.97%；一宗位于奉贤区，与国贸联合以7.58亿元竞得，楼面价24595元/平方米，溢价率约11.8%。

而来到2025年中期，根据观点指数《2025年1-6月房地产企业销售表现》，象屿地产年内权益销售金额为82.95亿元，合同销售金额153.62亿元。

截至2025年中期，象屿地产合同负债为247.92亿元，同比下降19.92%，这也意味着后期销售结转回款会相应减少。

一边是过去销售收入转化规模下降，另一边是当下拿地难度提升，利润端已经经历亏损的象屿地产未来或许还要再次面对营收回调的局面。

债务方面，象屿地产期内有息债务余额为92.46亿元，同比变动-39.58%。合并报表范围内公司有息债务余额为277.74亿元，同比变动10.33%。

不过，投资端收缩的象屿地产期内现金流量净额又继续向下深探了。上半年，现金流入为110.22亿元，流出金额为141.67亿元，现金流量净额为-31.45亿元，同比下降33.09%。

截至2025年6月末，象屿集团资产总额为939.43亿元，负债总额为685.83亿元，所有者权益总额为253.59亿元，归属于母公司所有者权益总额为101.96亿元。

虽然从业绩报表中看，营收利润双增已是行业内少见的“优等生”，但象屿地产依然面临着此前扩张策略带来的盈利增长挑战。

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