中报观察 | 被利润绊脚的保利置业 高能级城市加码拿地

观点网 “小步快跑”的保利置业，何时打破利润“魔咒”？

近日，保利置业发布了2025年中期业绩公告。上半年，实现收入184.44亿元，同比增长48.1%；归母净利润2.08亿元，同比减少44.3%；毛利率17.5%，利润依旧承压。

销售方面，上半年保利置业实现合约销售面积约96.1万平方米，合约销售金额约267亿元，分别录得13.7%、5.99%下滑，但合同销售均价录得9%的上涨，为2.776万元/平方米。

资产及负债方面，截至2025年6月，保利置业总资产1935亿元，现有银行结存、存款及现金283.05亿元，剔除预收款后的资产负债率为69.5%，现金短债比1.63，净负债率85.3%，三条红线全面转绿。

总的来说，“聚焦高能级城市”策略下，结转金额增长带动了上半年收入的整体提升，但也导致了所得税开支爆发式增长，外加营销等成本的加剧、权益占比下降，使得利润继续承压。

规模与成本

“相信今年可以继续维持在500亿的销售体量。”在2024年的业绩会上，执行董事胡在新对于新一年的销售目标依旧秉承着保守策略。

事实上，自2020年销售金额突破500亿元后，保利置业已经连续四年规模维持在500亿元以上。2020年-2024年，保利置业销售额分别为521亿元、566亿元、502亿元、536亿元、542亿元。

据观点指数最新发布的百强房企销售报告，2025年1-8月，保利置业全口径销售金额355亿元，虽较2024年同期销售金额减少了3.5%，但整体排名上升1位至15。

“今年可售的货量跟去年是基本持平，在1200亿元，新供应大概450亿，大部分集中在上海、宁波、苏州、广州、深圳及济南这六个城市，接近新供应的九成。”按照管理层此前披露的可售货量，市场预计保利置业今年的销售规模也与去年基本持平。

数据来源：企业中报 观点指数整理

从合约销售金额区域分布情况来看，上海、宁波、苏州城市所在的长三角一直都是保利置业的主战场，而上半年上海的销售金额是27个布局城市中最高的，达60.82亿元，紧随其后的是苏州，为35.48亿元。

上海，之所以能成为保利置业上半年的销冠区域，主要得益于保利海上印项目的“三开三罄”，不仅成为2025年闵行区首个日光盘，更是创下年内上海外环外首开去化速度的记录。

据悉，保利海上印项目所在的地块，是保利置业于去年在上海唯一竞得的地块。去年11月27日，其以总价25.95亿元摘得的，折合楼板价4.87万元/平方米，而该项目整盘均价约7.91万元/平方米，对比同板块内房龄5年以内的次新房（挂牌价7.2-7.8万元/平方米），有一定的竞争优势。

今年上半年，保利置业主要在售项目131个，但首次开盘项目仅有两个，均位于长三角区域，除了上述的上海保利海上印项目外，还有一个是位于宁波的保利朗玥华章，业绩期内宁波总销售金额为20.65亿元。

而在珠三角地区，主要以广州、深圳两大区域的销售业绩为主，上半年实现签约金额分别为19.30亿元及18.61亿元，而贡献项目来自“老盘”项目，广州保利西悦湾（保利瑧誉）、广州保利明玥湖光、深圳保利靜安府、深圳保利龙誉等。

尽管保利置业近年来一直宣称打造高端项目，但其在上海、杭州、深圳等热门城市拿地上，还是保持了谨慎的态度，以至于核心城市的市占率较低。

一改“保守”前态

或许是一二线城市库存告急，又或许是看准了核心区域项目带来的“高回报”，相较于往年的保守姿态，保利置业今年的布局明显“激进”了许多。

2024年全年保利置业在济南、宁波、深圳和上海新增了6个项目，其中宁波3个，其余城市各1个，共新增土储建面96.4万平方米，拿地总价约199亿元。

相较之下，今年上半年，保利置业仅6个月时间便新增了9个房地产开发项目，新增土地储备约118.3万平方米，权益占比74%。以总土地成本计算，在上海、杭州和广州三个城市的投资合计占比达到88%。

图片来源：企业中报截图

1月27日，今年除夕前一日，保利置业便以38亿元成交价强势入局广州白鹅潭片区，成功摘下广州荔湾陆居路AF020210、AF020244地块，折合楼面价2.37万元/平方米。

据悉，AF020244地块将打造保利置业旗下最高端的“甲第系”产品，是继上海和苏州后，全国第3座甲第系豪宅；而AF020210地块已引入了万豪系五星级酒店，拟投资10亿元用于酒店建设。

而上半年成交额总价最高的是上海区域。

5月29日，上海出让4宗宅地，成交价及溢价率最高的是保利置业摘下的杨浦东外滩N090602单元L4-02地块。该地块经过72轮激烈报价后，最终由保利置业以42.41亿元竞得，溢价率26.3%，高出起始价约8.8亿元，创下杨浦滨江楼面价新高。

紧接着，6月25日，保利置业以底价8.5亿元竞得上海苏河湾北部房地产开发有限公司51%的股权，其资产为静安区中兴社区两宗地块。

资料显示，这两宗地块是苏河湾房地产于2024年10月通过协议出让方式，以总价54.17亿元摘得的，楼面价分别为7.23万元/平方米和7.12万元/平方米。

按照市场预测，项目未来入市均价在12万-14万元/平方米之间。如今，保利置业仅以不到六分之一的价格便收入囊中，对此市场也是直呼 “赚翻了”。

当然，除了上海外，杭州亦是保利置业上半年拿地的重仓区。

期内，保利置业在杭州共摘得3宗地块，其中2宗均位于杭州西湖三墩单元，分别是于3月28日、5月20日摘得，楼面价2.29万元/平方米、2.20万元/平方米，共计总成交价27.53亿元。

另一宗是杭政储出[2025]38号地块，4月22日滨江以13.6亿元摘得，后引入保利置业合作开发，案名为滨江鸣涛里，将打造联排和叠墅产品。

“不投资、不愿冒一点风险，肯定没有收益。” 此前，对于2025年的发展策略，董事会主席万宇清便提到，在现金流安全的基础上，保利置业今年投资额度与力度上会更加激进，但在具体项目的判断上，依旧谨慎，避免“行差踏错”。

截止2025年6月末，保利置业拥有总土储1308万平方米，长三角和大湾区占比45%，一二线城市占比75%。

然而，高能级城市地块也影响着土地增值税的高低。上半年财报中，保利置业利润下滑最大的“元凶”便是所得税开支的暴增，由去年同期的3.31亿元剧增至11.43亿元，同比增长了246%。

同时，营销费用等销售开支也由去年同期的4.31亿元，增加至8.32亿元。

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