中报观察 | 新城控股：商管毛利占比已超七成

观点网 新城控股的“双轮”驱动业务，现在更多依靠的是商业。

近期，新城控股对外发布2025年半年度报告。期内，该公司实现营业收入221亿元，较上年同期下降34.82%；实现归属于上市公司股东的净利润8.95亿元，较上年同期下降32.11%；实现经营性净现金流2.86亿元，同比下滑86.3%。

对于期内营收和净利均下滑，新城控股解释称，利润下降主要系结转规模下降，对合联营企业的投资收益减少，经营性净现金流下降主要是报告期内房地产项目签约额减少，导致经营活动现金流入下降。

上半年，新城控股的结转规模继续下降，结转毛利率承压，租金收入则保持双位数增长。

住开缩表

上半年，新城控股的住开业务持续缩表，利润占比越来越低，商管毛利贡献已高达77%。

体现在数据上，上半年，新城控股开发结算收入151.68亿元，同比下滑44.94%；毛利占比为20.3%；毛利率减少2.97个百分点至7.96%，主要原因在于当期结算以2023年以价换量销售项目为主。

可见期内新城控股结算的住开业务利润极低。报告期内，新城控股实现结算面积215.77万平方米，实现结算金额184.47亿元（含合联营项目）。

目前来看，新城控股在销售方面的形式仍然“严峻”。1-6月，新城控股实现合同销售金额103.3亿元，同比下滑56.15%；合同销售面积133.5万平方米，同比下降59.08%；但销售均价同比提升7.2%。期内，新城控股全口径资金回笼118.84亿元，回款率达到115.05%。

根据最新数据，1-7月，新城控股累计实现合同销售金额约119.9亿元，同比减少约56%；累计合同销售面积约154.9万平方米。

上半年，新城控股共实现36个子项目竣工交付，竣工面积为277.65万平方米（含合联营项目）。期末，共有158个子项目在建，总建筑面积达1748.47万平方米（含合联营项目）；公司已售未结转面积达到1179.19万平方米（含合联营项目）。

截至2025年半年度，新城控股未售土地面积2909万平方米，其中41%位于一二线城市带，17%位于长三角三四线城市带，剩余主要位于其他吾悦广场所在城市。2025年下半年，新城控股计划开工25.27万平方米，计划竣工269.17万平方米。

在新城控股业绩说明会上，管理层称，将根据市场变化和自身优势，积极调整经营策略，相比签约规模，更看重资产价值的守护。公司在“保现金流”“保交付”和“守价值”之间寻求最佳平衡点；秉持“量价平衡”基本原则，有效销售促循环、积极化债守价值，力求平稳穿越本轮周期。

观点新媒体获悉，近年来新城控股不断向“轻资产”转型。上半年，新城建管新增签约面积超305万平方米，累计管理项目115个，其中商业综合体管理项目65个，累计管理总建筑面积达到1900万平米。

商管助益

新城控股的并表商业收入则提升10.66%至64.23亿元；毛利45.73亿元，占公司总毛利的77.06%；毛利率减少1.01个百分点至71.2%，收入结构改善推动新城控股毛利率提升5.2个百分点至26.85%。

上半年，新城控股的商业运营总收入为69.44亿元，同比增长11.8%。新城控股此前计划于2025年实现商业运营总收入140亿元，上半年完成进度接近50%。

截至期末，新城控股在141个城市布局205座吾悦广场，已开业及委托管理在营数量174座，开业面积1608.14万平方米，出租率97.81%；吾悦广场客流总量达9.5亿人次，同比增长16.0%；总销售额超515亿元（不含车辆销售），同比增长16.5%；会员人数4917万人。

新城控股于报告中表示，将进一步巩固公司商业运营管理的优势地位，提升公司商业运营总收入，作为有息负债本息偿还的重要来源。

截至6月末，新城控股合并口径有息债务余额为522.76亿元，较期初的536.50亿元下降2.56%。其中，一年内到期债务为135.5亿元（含46.74亿元美元债），一年以上债务为387.26亿元。此外应付账款规模389.77亿元。

数据来源：企业公告

境外债券方面，截止报告期末，新城控股合并报表范围内发行的境外债券余额46.74亿元，其中1年以内（含）到期本金规模为46.74亿元。

就在手现金看，新城控股仍存资金缺口，短期内仍有偿债压力。截至6月底，新城控股拥有货币资金为91.83亿元，较年初的102.96亿元有所下降。其中，受限货币资金为32.01亿元（主要用于担保、监管账户等），可自由动用资金约59.82亿元。

不过，目前新城控股融资渠道有所改善，吾悦广场是目前融资的一个重要来源。截至6月底，新城控股投资性房地产价值约1215亿元，受限的投资性房地产为1065.27亿元，较期初增加40.34亿元，受限原因为抵押融资。

上半年，新增以吾悦广场为抵押的经营性物业贷及其他融资约44.79亿元，母公司新城发展成功发行3亿美元境外债。截至报告期末，新城控股的整体平均融资成本为5.55%，较2024年末下降0.37个百分点。

8月，新城控股发行一笔规模为10亿元的中期票据，获中债增全额担保，5年期票面利率2.68%。

除此之外，新城控股称，在政策的引导与鼓励下，公司积极推进公募REITs、持有型不动产ABS、PRE-REITs等多层级REITs产品，并成功于2025年上半年完成持有型不动产ABS的申报工作。

近期，新城控股以持有型吾悦广场发行的不动产资产支持专项计划（ABS）获批，该项目原始权益人为上海睿硕创企业管理有限公司，资产为新城控股旗下“吾悦广场”，发行规模10.64亿元。

观点新媒体获悉，本次持有型不动产ABS发行的底层资产是上海青浦吾悦广场，项目于2014年底开业，总建筑面积约15万平方米，其中可租赁商业面积约12万平方米。

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