中报观察 | 五矿地产内外求索

观点网 市场对房地产行业前景逐渐乐观，但仅就目前而言，下探与低迷仍未结束。

据国家统计局资料显示，2025年1至6月份全国商品房销售额为44，241亿元，同比下降5.5%，商品房销售面积为45，851万平方米，同比下降3.5%。受销售低迷、融资环境困难等因素影响，房地产工程建设亦持续放缓。上半年，全国房地产开发投资为46，658亿元，同比下降11.2%；房地产开发企业房屋施工面积63，332万平方米，同比下降9.1%。

受大环境影响，五矿地产连同其附属公司、合营公司及联营公司于中期录得合约销售额按年下降28.4%至22.9亿元，合约销售总楼面面积按年下降16.9%至13.8万平方米。而与此同时，五矿地产降本增效，销售及营销费用较去年同期减少49.2%至1.29亿港元。

即使房价走弱，五矿地产为了优化销售表现，期内推售产品组合录得整体毛利率由去年同期的7.5%上升至11.3%。

东边不亮西边亮，传统房地产发展业务仍未走出低谷，但专业建筑及物业管理却取得了不同程度的上升，同时产城板块依然是其压舱石。

拓业务

据中期报告显示，五矿地产收入主要来自房地产发展、专业建筑、物业投资及物业管理四个业务。上半年，集团综合收入为19.76亿港元。

其中，房地产发展业务收入为17.43亿港元，占集团综合收入的88.2%。房地产发展业务的毛利率较去年同期上升3.4百分点至10.3%，主要受产品组合变化所影响，期内确认毛利率较高的房地产发展项目比例较高所致。

量入为出，该集团上半年的销售及营销费用也较去年同期减少49.2%至1.29亿港元。

物业投资方面，随着香港经济表现疲软导致需求减少影响，致使空置率提升，而整体新签订租金水平亦有所下滑，但五矿地产为保持高质量的物业服务因而产生固定成本。因此，报告期内，物业投资业务收入较去年同期减少15.7%至0.22亿港元，占集团综合收入的1.1%；毛利率较去年同期下降8.7个百分点至62.8%。

据预测，下半年由于经济放缓导致市场情绪低迷，香港办公室及零售租赁市场将持续面临挑战。

世邦魏理仕近期报告就显示，全港空置率仍然偏高，特别是在非核心地区，因为租户持续优化空间使用。预计2025年下半年整体租金仍将维持下行趋势，料整体市场2025年下降5-7%。仲量联行同样表示，中期回顾及预测显示，香港写字楼及住宅市场略见回稳，2025年下半年普遍商用价格及租金将下调。

既然外部环境不可逆转，那就顺势而为向外拓宽业务范围。

据五矿地产公布，上半年，其专业建筑业务收入较去年同期上升111.5%，主要是期内确认旧项目的维修及保养服务收入所致。

对此，五矿地产表示，集团持续优化其营运架构，强化风险管理，并与本地客户保持紧密合作。集团将继续深耕幕墙业务，并积极拓展其他建筑工程业务，致力提升竞争力，开拓更多发展机遇。

据了解，五矿地产于香港市场经营以设计、制造及安装幕墙业务为主的专业建筑业务，标志性项目包括西九故宫博物馆、海洋公园水世界、莲塘口岸、戏曲中心等。期内，尽管香港地产市场持续低迷，行业竞争加剧，市场容量大幅收缩，集团仍成功承接了一个幕墙工程及一个钢结构工程。

除此以外，物业管理收入也较去年同期上升11.3%至2.10亿港元，占集团综合收入从去年中期的3.8%上升至10.6%；毛利率较去年同期上升0.5个百分点至19.7%。收入及利润率的增加主要是经营规模于期内得到扩张所致。

据介绍，五矿地产服务范围涵盖中国内地及香港近20个城市，共计超过70个项目。近年，集团积极完善37°C生活社区服务体系，致力为业主们提供便捷、舒适的高品质生活体验。同时，积极拓展业务规模，进一步扩大了经营范围和收入渠道。

另悉，五矿地产还根据委托管理服务协议录得113万元的管理服务收入。按照有关协议，中国五矿将其房地产发展业务分部内的非上市资产委托五矿地产管理，托管资产包括位于北京、天津、渖阳、辽宁、江苏、湖南及广东等地之房地产发展项目。

“期内，尽管面临严峻的经营环境，本集团仍实现了经营规模的稳定扩张。”其在报告中如此表示。

还有产城

或如五矿地产所言，稳定扩张不仅限于传统的拿地开发。

据观点新媒体了解，五矿地产不止一次提到，公司一直以来秉承的是稳健发展和精品战略。在市场高位的时候也注重控制风险，不追求拿地王，或者超过自己能力的加杠杆拿地。因此，现在虽然也受到影响，但程度有限。

事实上，2021年以来，五矿地产投拓动作便显著减少，拿地数量及金额从2021年的9宗项目、总土地成本110.56亿元减少到2022年的1宗项目、总土地成本1700万。从2023年至2025年上半年，已经是0新增。

截至2024年上半年，五矿地产仍有约529.5万平方米总土地储备，且绝大多数位于一二线城市，能满足该公司未来3-5年的发展需要。

可以看出，五矿地产开拓新市场的方式，并不仅仅只有拿地、新建住宅一途，“产城”便是重要手段之一。

事实上，经过近二十年探索和实践，五矿地产已形成了以地产开发为核心，资产运营、产城业务为两翼，建筑安装、地产金融和地产服务为支撑的“一核两翼三支撑”业务格局。

五矿地产通过产业新城、特色小镇、城市更新、产城综合体等模式，逐步发展成为国内竞争实力较强的综合城市运营商。

据了解，五矿地产在产城业务领域，先后开发了辽宁30.4平方公里的营口产业园，投资建设了北京观山产业园，开发了广东汕头8.6平方公里的粤东物流总部新城，合作开发了四川成都五矿大邑未来生态城项目、郫都工业港项目、新都产业园项目，以及于福建合作开发南安阀门产业园、预制菜产业园、智能家居产业园项目，在北京，其还作为东城区“科创金三角”产城融合高质量发展合伙人，实施了东直门“五矿科创产业综合体”项目。

此外，五矿地产还打通中国五矿集团资源，进行有效的资源整合、优势整合，在中国五矿大体量优势产业体系、全牌照金融业务体系、全业态建安技术体系、位居央企前列的综合科技实力等背景下，依托园区开发、产城服务等项目，产城业务将一、二、三级业务灵活有机组合，通过产业发展与产业升级，推动项目合作多赢。

修内功

除了业务上拓展经营范围外，五矿地产还向内修炼内功，努力优化财务状况。

据中报数据显示，五矿地产于报告期末的资产负债率（总负债对总资产）为77.2%，较去年底的77.4%有所降低。剔除合同负债及递延收入的资产负债率为72.9%，较去年底的76.4%下降3.5个百分点。

在压降负债率的同时，其于期内还签订一项10亿人民币点心债和顺利接续4.9亿人民币循环贷款。

五矿地产表示，集团积极调整借款架构，增加人民币贷款占比及减少境外贷款规模，并积极压降贷款规模，有效保障了公司资金安全。

在持续优化其融资结构及进一步压减融资规模下，该集团借款总额已由去年底的216.83亿港元压降至年中的213.09亿港元。

于期末，五矿地产拥有现金及银行存款（不包括受限制现金及银行存款）19.83亿港元，其中71.0%、23.2%及5.8%分别以人民币、港元及美元列值。集团于报告期末尚未使用的银行融资额度为36.15亿港元。

报告还显示，在房地产调控政策持续放松的背景下，刚需和改善性需求获得释放，期内五矿地产录得一次性非现金的存货计提减值拨备仅0.31亿港元，较去年同期的2.79亿港元大幅减少。

同时，集团对来自若干合营及联营公司相关的应收款项计提减值拨备0.8亿港元，较去年同期2.49亿港元下降67.9%。期内，合营及联营公司并未像去年同期那样对存货进行大幅减值，从而减低期内应收款项的预期损失。

展望下半年，全国房地产市场仍面临调整压力，房企融资也仍然处于收缩态势，正如五矿地产所言，尽管房地产政策主基调延续宽松，房地产市场仍需时间修复市场信心与基本面。

五矿地产在中报中明确道：“展望未来，集团将努力不懈持续提升销售去化和回款能力、切实降本增效、有效防范和化解债务风险，增强可持续发展能力。”

内外求索、强大内核是五矿地产保持定力的重要法宝。

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