观点与赵明琪面对面: 与时代同频共振 精益求进

编者按：面对新的形势，企业与个体需要打破边界，互融互通，不断寻找新的合作机会。融合，必将是未来的商业新趋势。

8月12-15日，2025博鳌房地产论坛系列活动在海南召开，同时推出“2025博鳌观点访谈”系列报道——“博鳌·融合的力量”。

在此间，通过对全产业链代表性企业的调研、采访与对话，探寻融合的商业新力量。期待这股力量能穿透产业壁垒，带动产业链及经济的发展和升级。

观点网 夏日的一个下午，观点新媒体在普洛斯上海总部采访了普洛斯资产中国区总裁赵明琪。阳光被玻璃挡在室外，盛夏的炽热却并未缺席，每一次对话和交流都能感受到深耕行业多年的笃定与热爱。

2003年，普洛斯最早就是在上海设立了办事处，也是那时候，普洛斯为中国市场最先引入了“物流不动产”概念，以高标准基础设施和服务，与跨国公司来中国市场开疆拓土的新兴市场团队实现了精准对接。此后，随着中国经济的腾飞，中国物流不动产行业迎来波澜壮阔的飞速发展期，作为先行者，普洛斯不断开放标准、树立标杆、拓展规模，一直是行业引领者。

赵明琪于2003年加入普洛斯，一直在物流及产业基础设施投资开发和资产管理的一线，是企业在中国市场成长和发展的领导者之一，并且从服务全球投资人的视角，见证和经历了全球范围内行业和宏观经济的周期波动。

企业的生命力来源于和时代同频共振中抓住不断涌现的新机遇。投身这个行业20多年，赵明琪深谙市场的变化规律，她带领的团队掌握不同城市的经济、产业变化，消费力水平以及供需变动的周期性，因为“中国市场不是一个市场，是若干个区域市场组成”。

站在当前的周期性节点，普洛斯如何看待当下物流不动产市场的变化？对未来有哪些判断？通过这次交流，我们得到了一个比较清晰的答案。

全球视野，深耕本土

普洛斯进入中国市场时，判断中国物流仓储市场潜力巨大，坚定看多，大力投入，构建了投资、开发和管理运营一体化的资管能力，形成了独树一帜的竞争力。

确实，随着改革开放深入展开，国际企业纷纷进入中国，中国逐步发展成为全球最主要的制造基地和商品出口基地。初期，现代化物流仓储设施严重匮乏。赵明琪回忆，最初团队希望通过收购来快速形成规模，但是市场上几乎没有符合普洛斯投资标准的资产可供收购。

普洛斯最初服务的客户构成中，80%为跨国企业，20%为本土企业，而如今这一比例已反转。这一客户群结构的变化主要原因是本土企业的成长，反映了中国本土产业和现代服务业的发展，与中国经济发展的时代趋势是一致的。

本土企业的一大优势在于对当地市场的认知，这一点也是普洛斯看重的，公司聚焦“Glocal”文化，重视和培养本土人才，并充分授权，普洛斯各国市场的团队一直都高度本土化。

这一策略是普洛斯迅速壮大的关键原因之一，此外，这支本土团队还是一支深入产业的专家队伍。赵明琪指出，产业类资管公司需深刻理解自己所服务的各个行业，仅凭地产或金融思维难以胜任。

通过一支500多人的专业运营管理团队，普洛斯旗下物流与产业基础设施网络覆盖中国70个区域市场，服务近3000家企业，涵盖电商、快递物流、高端制造、医药、汽车和新能源等行业，支持客户物流和供应链运营提质增效、不断升级，为客户和投资人不断创造价值。

拥抱趋势，内需驱动

市场不断变化，变化的趋势和方向意味着新机遇。

在长期发展中，普洛斯深切感受到中国市场的内需潜力，目前其物流基础设施深度服务生产制造型、生活消费型、进出口贸易三大供应链上下游，其最终服务内需市场的产业空间占比近90%。

以电商行业为例，2008年后，中国电商蓬勃发展，促进快递行业飞速成长。普洛斯抓住这一趋势，服务内需消费的团队和能力也不断发展。近年来，电商模式不断迭代，跨境电商、社交电商、直播电商等纷纷涌现，市场不断变化的需求也深刻地影响了物流不动产运营。

赵明琪以“电商西进”对西安市场的影响为例，说明内需对市场的驱动力。2023年起，电商平台联合快递企业探索以西安作为枢纽节点的中转创新模式，将“包邮区”向大西北挺进，更好地服务新疆等广大地区的消费者。普洛斯位于西安、咸阳等地的多个物流园成为支持这一模式的重要中转分拨枢纽，助力极兔、顺丰、申通快递、跨越速运、顺心捷达等客户不断拓展业务。据国家邮政局统计数据显示，今年上半年，甘肃、青海、新疆、宁夏四地合并快递业务总量达6.43亿件，同比增幅32% ，这一高速增长反映了大西北地区激发出的蓬勃消费力。内需驱动下，市场对物流仓储的需求不断攀升。其中，普洛斯在西安服务极兔的面积过去两年间增长了5倍。

在赵明琪看来，庞大的内陆市场和下沉市场的消费正在崛起，这是中国消费的新底盘，当中也孕育着新的机会。她以一个关键需求端指标举例：“今天中国社会消费品零售总额中线上零售占比约30%，如果未来这一比例提升到50%呢？”

因此，即使不同地区市场有一些周期性的波动，普洛斯始终看好中国物流仓储市场的发展前景。立足当下，从今年前两个季度的运营数据来看，行业韧性生长，市场展望持续向好。

长期主义，价值为先

普洛斯物流不动产被视为一个资本密集型行业，而投入资本、持续做大资产规模，更需要企业开发和运营能力支撑。普洛斯采取基金模式，以资产管理运营为核心，一头链接产业端，一头链接资金端，将资产投资开发与运营管理专长相结合，为投资人持续创造价值。

在此模式下，普洛斯得以实现规模化地持续增长。普洛斯目前投资开发和管理运营400多处物流仓储设施，稳定运营的仓储面积超3000万平米。不止于物流仓储设施，其投资管理的产业基础设施类型还包括高端制造厂房、科创研发产业园，并进一步延伸至数据中心、新能源等相关领域。

据悉，聚焦供应链、大数据及新能源三大领域，普洛斯中国资产管理规模约790亿美元，在中国境内外募集并运行40多支专门投资于中国的私募不动产及股权投资基金，投资机构包括主权财富基金、养老基金、大型险资等；公募基金方面，中金普洛斯REIT是中国“首发+扩募”双首批的基础设施公募REITs之一，普洛斯是其原始权益人兼外部管理机构。

其中，中金普洛斯REIT上市四年多来，业绩表现稳健。其一大特点在于底层资产分散，多元租户策略下无收入占比超10%的单一大租户。“外部管理机构需要有非常强的运营能力，拥有足够丰富的客户资源，才能实现这一多元分散策略。”

无论是面向公募还是私募市场，普洛斯希望通过长期积累的资产管理运营专长为投资者持续创造价值。“普洛斯做的是长期投资，在这个过程中不断寻找创造价值的机会，在执行和运营中做到卓越，这是我们的职责所在。”赵明琪表示。

以下为观点新媒体对普洛斯资产中国区总裁赵明琪女士的采访实录（节选）：

观点新媒体：如何看待国内物流仓储市场的现状？变化的趋势？

赵明琪：物流是实体经济的“筋络”，联接生产和消费、内贸和外贸，物流基础设施网络贯通一个个物流筋络节点，是承载产业经济发展的新基建，从这个意义上来说，本身物流仓储就是一个高韧性的行业。随着整体经济稳中有进，各项政策利好出台，提振消费活力，内需增长势头表现强韧，这都会带动市场对物流基础设施的需求走强。

从我们一线各个市场的运营以及对接客户了解到的需求情况来看，行业韧性增长，前景乐观。各个地区市场具体情况不一样，有局部市场出租率开始攀升、平均租金出现上升趋势。

观点新媒体：中金普洛斯REIT上市四周年了，首次扩募也两年多了，会继续扩募吗？

赵明琪：只要符合监管的合规性和各项要求，我们希望扩募成为运营中的“常态化”举措之一。作为上市和扩募的“双首批”REITs之一，中金普洛斯REIT也一直是市场化成熟稳定运营的标杆。

我们的团队也形成了面向公募REITs市场的专业管理体系，中金普洛斯REIT是截至目前仓储物流类REITs中市值和资产规模最大的，依托高度市场化的运营，实现了资产区域分散化，客户多元化；2021年上市以来，业绩表现稳健，累计已分红12次，分配金额超12亿元，历史年度分红比例近100%，持续稳定回报投资人。

观点新媒体：普洛斯为什么不下场做物流运输？

赵明琪：普洛斯运营的是独立的第三方物流仓储基础设施及服务平台，跟客户不产生竞争关系，这一点非常明确。

只有在高品质食品冷链物流方面，普洛斯有孵化智慧冷链服务商普冷，与基础设施空间租赁业务协同，因为食品冷链客户不仅需要空间，还需要有配套的冷链仓储运营等一系列服务。这一方面满足了客户的关键需求，另一方面也有助于降低冷链仓储业务的风险和不确定性。

观点新媒体：普洛斯似乎更看重价值的实现？

赵明琪：我们持续推动物流及产业基础设施资产实现基金化和证券化。通过私募基金以及刚才提到的公募REIT，普洛斯以资产管理运营为核心，服务境内外机构投资人近140家，以及投资于公募市场产品的个人投资者。

我们需要通过资产管理和运营为这些投资人持续创造价值，所以我们的团队，对于这一点都有清晰的认知，心很齐，明确的目标之下，团队信任度非常高，执行力也很强。

我们是着眼长期的耐心资本，在这个过程中不断寻找创造价值的机会，在执行和运营中做到卓越，为客户和投资人创造价值，是我们的职责所在。

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