李伯乔：围绕REITs的生意模式和组织能力 | 2025博鳌不动产投资大会

本文为李伯乔先生在2025博鳌不动产投资大会上发表的主旨演讲。

李伯乔（华润有巢战略投资部总经理）：各位同仁，大家好！

我是华润有巢李伯乔。今日非常荣幸能在观点舞台，与各位分享华润及有巢围绕公募REITs 的战略思考，以及未来核心能力建设规划。

首先，简要介绍有巢的基本情况。2017年底，华润置地在党的十九大召开后，积极响应国家 “租购并举” 政策号召，正式开启租赁住房业务；2018 年，我们设立 “有巢” 品牌，寓意为践行 “住有所居”，致力于在租赁住房行业中发挥引领作用，推动行业持续发展。有巢的核心定位，是打造行业领先的租住运营与资产管理平台。

过去数年，有巢稳步推进业务，取得了一系列成果。截至目前，有巢在管房源达8.8万间，规模位列央企第一、行业第六；城市布局方面，我们聚焦核心区域，累计进驻15个城市，其中北上广深及成都5大核心高能级城市的房源占比近80%。

资本运作层面，2022年底，有巢以松江两个R4类项目为底层资产，成功发行公募REITs；目前，我们正推进扩募工作，尽快实现首单市场化机构运营的保租房公募REITs扩募。品牌建设层面，依托品牌传播、标杆门店及项目的全国化落地，有巢于2024年首次入选 “中国500最具价值品牌”榜单，2025年排名跃升6位，位列榜单第443名。未来，我们将持续在运营、资本运作与品牌建设三大领域发力，力争在行业中保持领先地位。

租赁住房行业肩负着重要的使命与责任。从国家战略层面来看，租赁住房是新型城镇化建设的关键环节——在城市分级发展的背景下，租赁住房直接关系到核心城市如何让新市民、青年人实现 “住得起、留得下、能成业、能安居”，让新进奋斗的年轻人、一线建设者更有尊严与归属感地扎根城市，是北京、上海等超大城市面临的重要课题，而租赁住房正是解题的重要一环。

要推动租赁住房行业规模化发展，核心在于实现资产端的良性循环：从拿地开发、新增供应，到运营稳定后通过公募REITs、私募REITs、大宗交易等方式实现资本退出，形成“开发—— 运营——退出”的闭环，这是行业持续向前发展的关键生意模式。当前即便在宏观经济波动的背景下，住房租赁业态仍保持稳健经营，能够实现预期经营目标与回报要求，结合公募REITs二级市场交易活跃，私募REITs发展态势良好，险资、银行等背景的投资人作为核心资产持有人，对租赁住房资产的配置很有信心。目前看来依托公募REITs构建持续、稳定的资本运作渠道，带动大宗交易、私募REITs等的发展，为资产交易提供清晰可预期的路径，构建资产流通预期，均具有重要意义。

基于这一背景，有巢在资产运营与资本运作方面开展了一系列实践，其中“三方共建” 社群模式便是重要探索。我们参考上海马桥项目的成熟运营经验，在上海、成都等核心城市打造标杆社区，通过推动 “政府——有巢——租客” 三方协同共建，而非由运营方单一主导。在有巢搭建的社群标准化体系与活动框架下，政府可通过党支部、居委会筹备组参与社群管理，既满足社区管理需要，又能引入公共服务资源；租客以新市民、青年人为主，存在社交与业余活动需求，部分租客愿意主动担任社区 KOL，自主组织活动，激活社区氛围。在此模式中，有巢的店长与管家更像是 “ 氛围营造者”、“活动参与者”，通过嫁接活动资源、促进各方合作，保障社区活力。

面向未来，围绕公募REITs资本运作的需求，有巢总结提炼了 “六大核心能力体系”：

第一，品牌溢价能力。一方面，通过强化品牌影响力提升自有出租渠道占比；另一方面，以强品牌力获得资本市场认可，为二级市场估值奠定基础。

第二，全产品建设能力。当前租赁住房行业产品迭代加速，以上海200余宗租赁用地为例，产品升级不仅体现在装修风格，更聚焦户型优化。我们需通过 “降本增效” 实现投资回报：成本端通过产品标准化落地，降低持有成本；收益端从 “极致小户型、高坪效” 的传统思路，转向 “空间体验升级”—— 增加采光面、扩大落地窗，避免 “进门即床” 的压抑感，同时预留户型改造空间，适配项目未来30-50年生命周期内城市发展带来的需求变化（如郊区项目向成熟区项目转型后的户型需求调整），确保产品长期适配公募 REITs的运营要求。

第三，合规管理能力。除覆盖运营期的合规审计、日常监管要求外，更需聚焦公募REITs底层资产合规性——通过多次发行与扩募实践，精准把握底层资产准入标准、最新监管要求，确保资产符合REITs发行与存续条件。

第四，安全管理能力。租户在社区内的居住时间长、生活关联度高，我们需建立规模化安全管控体系，实现“零安全事故”，保障租户居住安全的同时，确保项目可稳定安全经营和业绩实现。

第五，运营管理能力。依托标准化、信息化、品牌化建设，提升项目可复制性和经营的可预期性，保持统一管理标准，减少总部插手管理，实现高效规模化运营，为资本市场提供可参考可对比的经营分析数据。

第六，REITs运作能力。在公募REITs二级市场中，有巢有信心在市场化运营的保租房资产类别中保持相对优异的业绩表现；同时，通过提升项目运营效率，带动底层资产价值增长，形成 “运营提升——资产增值——估值领先” 的正向循环。

最后，有巢期望与行业同仁一道，通过推动公募REITs创新，助力整个租赁住房行业实现高质量发展。

以上便是我的分享，感谢各位！

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