观点直击 | 星盛商业“断舍离” 只做有收款、有利润的项目

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2025-08-30 01:30

  • 尽管市场环境仍在变化,星盛商业旗下项目平均出租率依旧保持在90%以上,录得92.5%;项目同店客流同比增长4.4%,同店销售同比增长11.4%。

    观点网 “商业就是要玩,我们要玩出新花样。”2025年,星盛商业这家在商业赛道已深耕20余载的老牌企业,究竟能在创新浪潮中交出怎样的新答卷?

    8月29日,星盛商业发布了2025年中期业绩。上半年,公司录得收入2.84亿元,较去年同期下降9.4%;归母净利润0.87亿元,同比下降2.5%;毛利率约52.3%,同比上升0.7个百分点。

    这是星盛商业上市5年以来的第二份收入下滑财报,上一次出现收入下滑是在2022年全年财报中,彼时全年收入同比下降1.8%。

    而针对今年上半年收入下滑的业绩表现,管理层指出,一方面是由于委管项目的退出,另一方面则是受地产行业大环境影响,前期部分咨询顾问项目数量有所减少。

    具体来看,星盛商业收入主要来自三部分,一是委托管理服务,期内收入1.86亿元,同比下降约11.4%,占总收入的65.3%;二是品牌及管理输出服务,收入0.34亿元,同比下降约20.8%,占比12.1%;三是整租服务,收入0.64亿元,同比增长5.7%,占比22.6%。

    不过,值得一提的是,上半年管理层依旧坚持分红派息,中期每股派息5港仙,派息率53%。

    调整阵痛期

    “国内消费的结构性升级,政策的持续利好,新趋势爆发,我们企业也在找新的一个出路和活路,大家都顶着压力,凭韧力等东风。”

    面对今年上半年的市场环境,管理层表示仍存在不少的压力。近年来,星盛商业的毛利率和归母净利润均呈现下滑趋势,而主要原因是毛利率较高的“品牌和管理输出服务”收入占比减少。

    在三大收入业务中,上半年,品牌及管理输出服务的毛利率高达75%,委托管理服务的毛利率为57.7%,而整租服务毛利率仅有24.5%。

    但2021-2025年中期期间,品牌及管理输出服务的收入占比从最早期的34.7%持续下滑至12.10%,反倒毛利率最低的整租服务占比在持续提升,从2021年末的3.8%提升至22.6%。

    数据来源:企业公告,商业客整理

    从合约建筑面积及商用物业数目变化来看,2021年期末-2025年中期,品牌及管理服务输出业务的总物业数量仅减少了1个,但合约建筑面积却减少了34%,剩余134.4万平方米。

    委托管理服务的物业数目亦从2021年期末的17个减少至12个,合约建筑面积减少21%至88.6万平方米;整租服务的物业数量从原来的2个增加至如今的7个,面积增长233%至41.6万平方米。

    事实上,物业数目的减少,除了客观原因外,也有主观原因。2023年新一批管理层上任后,果断进行了战略调整,提出了“战略聚焦”和“区域聚焦”的思路,主动放缓了扩张速度,退出了部分项目。

    今年对于项目的减少,管理层在中期业绩交流会上指出:“我们追求的不是一时的规模,而是穿越周期的一个生命力。”而在去年中期业绩会上,管理层亦提及道:“有收款、有利润的项目我们才做。”

    2022年,星盛商业解约了南昌商联星河COCO Park、上海博万兰韵星河COCO City等6个项目;2023年再解约了普宁星河COCO City等6个第三方项目;2024年,主动与广州从化海音星河COCO City及济宁星河iCO完成解约。

    今年上半年,星盛商业也主动与珠海星河COCO Park的业务完成解约。不过令市场不解的是,该项目于去年7月23日才刚宣布签约,服务时长10年,如今项目还未开业,便已和平分手。

    截止2025年6月末,星盛商业向52个商用物业项目提供服务,总合约面积约265万平方米,当中由独立第三方开发或拥有的比例压降至45.8%。

    守住基本盘

    结构调整阶段必然伴随阵痛,而破解当前难题的关键,在于运营能力的提升。“我们的战略就是稳住基本盘,锁好大湾区根据地,站好长三角主场站,聚焦管理半径,提升品牌价值。”

    管理层在业绩汇报中指出,目前已开业项目共27个,尽管市场环境仍在变化,星盛商业旗下项目平均出租率依旧保持在90%以上,录得92.5%;项目同店客流同比增长4.4%,同店销售同比增长11.4%。

    而深圳,作为星盛商业的大本营,是其调整的主要核心地。

    近年,为迎合持续的“港人北上”潮,福田星河COCO Park申请了福田区首个即买即退税点;拥有山姆会员店作为主力店的龙岗星河COCO Park,开通了港客专列巴士;深圳·星河WORLD也在去年开通了国内首条产业园内的常态化无人机配送试运营航线。

    今年在重点业态品牌资源上亦有新的突破。4月18日,星盛商业在深圳光明区举办了“新势野·圳光明·共未来”光明星河COCO City签约大会暨光明零碳生活节,与盒马鲜生、寰映影城、NATA KIDS等品牌携手启动招商启幕仪式。

    与此同时,上半年星盛商业对深圳·星河WORLD COCO Park及广州南沙星河COCO Park进行了永辉“胖改”。截止目前,星盛商业品牌资源库数量已有5000+,再合作商户数量2800+,期内开发数量250+,其内首店数量110+。

    而在开业拓展中,管理层披露,今年下半年星盛将有三个新项目计划开业,分别是深圳光明星河COCO City、深圳星河WORLD COCO Park二期、南京星河COCO City。

    截止2025年中期末,大湾区收入占比已达到了74.9%,物业数目32个,其中大本营深圳占据了19个,收入占比65.5%。用管理层的话来说:“优势进一步显现。”

    而上海、南京在内的长三角地区,物业数目9个,收入占比15%;华中仅布局武汉1个;厦门、天津等其他区域共布局10个,收入占比10.1%。

    在交流会的最后,管理层亦提及,近几年星盛商业一直在研究资产证券化,包括公募、私募以及RWA等,在寻找合适机会。“我们觉得公募REITs是市场的拐点,我们未来会在这一块去寻找新的增长点。”

    据Wind数据统计显示,上半年底层资产为消费基础设施的REITs平均涨幅达到35.02%。

    资产证券化是实现轻资产发展不可或缺的重要手段,未来星盛商业在该道路上是否会有新的突破,还有待继续观察。

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    撰文:徐颖珊    

    审校:徐耀辉



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