中报观察 | 连续降债的第四年，合生创展财务减负后的内生式增长空间

观点网 在房地产行业深度调整的2025年上半年，多数房企依然深陷亏损泥潭，能够保持正常经营节奏向前发展的并不多，合生创展正是其中极少数者。

8月28日，合生创展发布2025年中期业绩，从数据来看，期内核心利润保持盈利，约为7.9亿港元；毛利率升至39%，同比提升12个百分点。

整体而言，在承压的市场之中，合生创展之所以能够保持稳健，关键在于经营目标从拼规模转向防风险。

自2021年底至2025年中期，合生创展在三年半时间内连续压降负债约449亿港元，累计降幅约39%，年均降幅超11%。有息负债规模缩减至行业优质区间，实现流动性和盈利性的动态平衡，为可持续发展奠定了坚实的财务基础。

与此同时，凭借长期积累的业务能力，合生创展在多元化方面取得显著进展：缦系品牌代建代售、商业运营管理等业务快速发展，不仅贡献了稳定现金流，也逐步成为新的利润增长点，助其穿越周期。

正是凭借财务策略与战略定力，合生创展交出了一份业务结构优化的半年度答卷。

缦系品牌开花结果

今年上半年，合生创展继续坚持“保交楼、保预售、保开工、保竣备”的“四保方针”，实现营业收入64.71亿港元，合约销售额约79.28亿元，平均销售价格25070元/平方米。

其中，缦系继续为合生创展贡献较多的销售收入。数据显示，在2025年上半年，来自自有缦系总销售额达50.26亿元，占合生创展总合约销售额63%。

聚焦一线城市和高端产品定位，是缦系产品取得良好销售表现的主要原因。事实上，当前市场环境伴随着需求的分化，高能级城市对高端住宅需求保持韧性，项目去化率和价格支撑力明显优于整体市场。

于合生创展而言，该公司始终坚持深耕高能级城市，又专注于提升对高端产品的驾驭能力。截至今年6月末，总土地储备约为2656万平方米，其中在一线城市拥有的丰富土地储备，为未来的可持续发展提供基础。

历经六年行业周期淬炼，缦系的价值不仅体现在对业绩的贡献。

当住房回归居住本质，“好房子”成为普遍共识和需求。今年5月，合生创展旗下缦云上海项目成功入选由政府主管部门指导，联合上海房地产行业协会发起的首批“好房子案例”，成为杨浦滨江2个入选项目之一。

缦云上海是合生创展“缦系”首个滨江作品，也是缦系产品力的印证。在行业整体承压环境中，缦系产品线不仅树立了品质标杆，也成为合生创展穿越行业周期的助推器。

与此同时，作为全产业链优质生活运营商，保交楼既是合生创展产品力的具体体现，也是兑现品质生活的第一步。

今年初，缦云广州率先以超98%满意度实现交付，这是合生创展缦系产品在广州的首次兑现，为了给业主提供更极致的收房体验，项目采用预约式、定制式的错峰交付，每天交付3到4套房源，并用多对一的服务模式，根据业主需求，针对性匹配收房流程和细节，进一步提升了缦品牌的市场需求。

以项目交付为起点，合生创展精细化管理和优质服务渗透进了社区运营细节，致力于提供有温度、可持续、高满意度的居住体验。

据悉，在今年上半年，缦云北京社群运营持续发展，带动品牌口碑增长，社区物业满意度95%；缦云广州实现社群运营运作，交付半年内，累计举办活动超50场，成立业主爱好社群超10个，获得了业主好评，高净值业主粘性也由此增加。

此外，去年5月，合生缦品牌发布“全屿生态”服务战略，并在今年上半年继续对这一战略深化，推出动物友好生活方式IP——“爱它计划”，旨在城市化进程加速的当下，建设“宠物友好社区”。

缦品牌将在旗下项目建筑规划到服务体验再到日常管理，将宠物友好理念贯穿始终。除了在社区园林为宠物设置专属活动场地，融入动物友好生态景观之外，还将配备宠物清洁站与宠物休憩区，让便利与关怀无处不在。

同时，社区还将提供宠物日常托管、专业清洁美容、医疗健康等全周期服务，并配备喂养设备与行为训练指导，真正贴合养宠家庭需求，让社区成为人与动物和谐相处的“生命共栖地”。

以宠物为纽带，在创新实践将“宠物友好”概念转化为社区凝聚力的过程之中，合生创展也能够参与重构城市化进程中日益疏离的人际关系网络，赋能高品质的美好居住生活。

轻资产业务输出发力

凭借厚植的品牌资产，合生缦品牌亦能够进行品牌输出。

2025年上半年，缦品牌轻资产战略有了飞速发展，代建代售业务全面聚焦北京、上海等一线城市顶豪市场，成为业绩新增长极。

上半年，合生创展代建代售业务贡献销售额39.03亿元。其中，位于北京通州区的缦云ONE销售额达13.36亿元；位于上海的古北99项目在上半年实现两次开盘，开盘均价涨幅5.9%，取得24亿元销售额。

显而易见的是，房地产企业发力轻资产代建业务已是主流方向，但合生创展的代建代售主要面向高净值客群，以品牌、管理、业务优势形成差异化竞争。

通过将培育成熟的高端缦系产品以代建代售的方式在市场中推开，补充经营收益、稳定现金流的同时，能够发挥专业优势，实现对资源的高效利用，并持续巩固合生创展于高端市场的影响力和客户粘性。

不过需要注意的是，合生创展轻资产战略实际上是起步于合生商业的“轻”外拓。

作为合生创展战略支柱业务，今年上半年，合生创展商业板块总营业收入达22亿港元，持续提供稳定的现金流和利润流支撑。

不同于地产业务深度聚焦的布局逻辑，合生创展商业板块在以北京、上海、广州、深圳四大一线城市为核心载体的基础上，网格化辐射成都、无锡等强二线枢纽，形成对全国主流消费市场的覆盖。

截至期末，合生创展已打造超100个商业地产项目，管理面积逾500万平方米，其中标杆品牌“合生汇”依托持续迭代的场景运营能力，多年来保持持续增长。

以今年上半年为例，合生创展以“首发经济+IP内容运营”双擎模式，在全国项目中新引入首店超300家、落地首展20余场。在持续深度运营下，商业板块所有项目平均客流较去年同期上涨8%，销售额上涨18%，EBITDA率约71%。

不断积累的市场口碑也为新项目赋能，期内北京超极合生汇西区和广州花厅坊两个商业项目如期推出。前者近300家品牌商业入驻，开业招商率100%，开业率98%；后者作为合生商业的新品牌，实现开业招商率100%以及店铺开业率100%。

持续升级的自营IP运营能力，为合生创展带来经营性现金流收入同时，也为合生商业进行第三方轻拓提供了支撑。据悉，合生商业于2021年开启轻资产管理输出，经过多年深耕，轻拓业务取得了快速发展。

截至2025年6月底，合生商业独立第三方签约管理面积总计189万平方米，已开业项目覆盖郑州、青岛、石家庄、西安等城市，接下来将在上海、济南继续扩张。

某种程度上，非房业务的布局为合生创展有效分散了单一市场波动风险，增强整体抗风险能力，在行业周期波动中构筑起业绩护城河。

不过，稳健的财务状况更是合生创展抵御风险、穿越周期的“压舱石”。

事实上，随着行业进步与自身业务结构升维，合生创展正逐渐构建起从“靠财务杠杆扩规模”到“靠经营实现内生驱动”的财务模型。

进入新的发展周期，合生创展继续强调财务稳健性。自2022年以来，连续三年半压降负债规模，从2021年底1152亿港元缩减至2025年6月底703亿港元，累计压降负债约449亿港元。

与此同时，公开市场债务稳步下降，截至期末境外公开市场债务已全部清偿，境内公开市场存量仅剩一单有商业物业资产抵押的CMBS。

在负债成本及结构方面，合生创展从2024年下半年开始累计已有超510亿元人民币贷款完成合同利率下调，预计2025年度利息支出较2024年下降约30%。通过长期限的物业经营贷置换，负债期限结构、降低贷款利率进一步优化，整体财务状况更趋稳健。

处于行业深度调整与格局重塑的关键窗口期，当多数企业在求存图稳，合生创展已率先迈向“谋发展”的新阶段。以前瞻性战略视野，主动把握变革机遇，全面推动自身转型升级，致力于在行业新周期中抢占高质量发展的先机。

在业务层面，正加速实现从传统重资产开发模式向轻重结合、多元协同的综合运营模式转型，降低业务资本金投入同时，以轻资产撬动更稳定可持续的现金流来源。

这种“拧紧安全阀”的审慎策略，使合生创展能够保持相对充裕的流动性，有效抵御市场波动风险，为长远发展构筑了坚实的财务基础。

展望未来，合生创展有望实现从“产品交付”到“生活方式定制”的全周期服务生态构建，逐渐向“生活方式引领者”转型，稳步实现发展跃迁。

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