毫无疑问,经常性不动产收入成为了华润置地管理层今年上半年业绩汇报的重点,商业是毋庸置疑的重中之重。
观点网 “恭喜成都·凤凰城太阳队,夺得润BA2025全国业主篮球联赛总冠军!”8月24日,一场持续了4个月,覆盖48座城市,吸引约2.45万名业主参与的体育竞赛圆满结束。
这是华润置地联合旗下华润万象生活、华润文体共同发起打造的业主体育竞赛IP。
8月27日,华润置地发布2025年中期业绩公告,上半年实现综合营业额949.2亿元,同比增长19.9%;股东应占溢利118.8亿元,同比增长16.2%;核心净利润100亿元,同比小幅下降6.6%。
自去年上半年,华润置地打破了核心净利润连续18年保持增长纪录后,便维持着增收不增利的局面。
从业务构成来看,上半年开发销售型业务营业额为743.6亿元,同比增长25.8%;经常性业务合计收入205.6亿元,同比增长2.5%。
利润层面,占总营业额仅有21.7%的经常性业务成了“主力军”,贡献了60.2%核心净利润,为60.2亿元;开发销售型业务仅带来了39.8亿元核心净利润,同比减少23.8%。
对此,有投资者表示:“华润置地今年看来是转频道成功了。”
截止当天发稿日收盘,华润置地总市值2168亿港元,在房企中位列第一。
销售业务
“短期内,开发销售业绩仍是公司现金流的重要来源,也是支撑其他业务拓展的基础。”尽管近年来华润置地大部分重心放在了转型,但仍需解决房地产下行带来的销售承压。
不同于过去“盖了就能买”的增量时代,如今房企销售重点更加聚焦于存量时代下的新项目销售与旧库存去化。
从拿地动作来看,华润置地上半年拿地总价447.3亿元,权益地价322.8亿元,增持18宗土地储备,新增总计容建筑面积148万平方米。
相比之下,去年华润置地新增了11个项目,总地价256亿元,权益地价183.3亿元,新增总计容建筑面积202万平方米。
据此,华润置地今年上半年权益拿地金额同比增加76%,新增总计容建面同比减少27%。
与此同时,今年上半年华润置地在一二线城市投资占比为100%,而去年占比仅为87%。这恰恰反映出,华润置地在拿地策略更聚焦于核心高价值板块,产品定位也在向高溢价改善型领域靠拢。
例如今年年初,华润置地联合中铁置业、招商蛇口以91.52亿元竞得北京海淀朱房村29号地块,该地块成交楼面价高达8.92万元/平方米。据悉,该地块将打造138-300平方米全改善户型,项目名为“臻澐”,定价12.5万-13万元/平方米。
虽然地块质量不断上升,但华润置地销售利润依旧呈现下滑趋势,这也与高价拿地和“以价换量”的销售策略密切相关。
具体来看,期内,开发销售型业务录得营业额743.6亿元,按年增加25.8%;核心净利润录得39.8亿元,按年减少23.8%;毛利率录得15.6%,较上年同期有所修复,较年初下降1.2%。
在北京市场,5月30日,“华润臻澐”首批521套房源入市,据网签数据,成交均价12.48万元/平方米,同板块同定位下的建发海晏项目6月12日开盘,成交均价13.58万元/平方米。
值得一提的是,观点指数发布的房企销售榜单中,今年上半年,华润置地实现全口径销售金额1103亿元,排名第四,同比上升1名。15个城市市占率排名前三,45个项目位列当地前十。
据管理层透露,上半年新增项目均实现年内开盘,下半年总可售货源是3894亿元,其中88%位于一二线高等级城市,住宅产品占比72%。
至于能否凭借“高净值”项目提升销售毛利率,还有待观察。
赛道转型
新签约项目会带来怎样的结算收入和利润,目前还无法断言,但至少经常性收入已成为了华润置地提升利润率的切实路径。
上半年经常性收入当中,经营性不动产业务营业额为121.1亿元,同比增长5.5%;轻资产管理业务营业额为60亿元,同比增长1.1%;生态圈要素型业务营业额为24.5亿元,同比减少7.7%。
更为重要的是,经营性不动产业务核心净利润已超过了开发销售型业务1.01亿元,且毛利率同比提升1.4个百分点至72.9%;华润万象生活运营管理效率提升带动毛利率同比提升3.1个百分点至37.1%。
毫无疑问,经常性不动产收入成为了华润置地管理层今年上半年业绩汇报的重点,商业是毋庸置疑的重中之重。
上半年,华润置地购物中心实现租金收入104亿元,同比增长9.9%;营业成本及两费占比分别下降0.9个百分点和2.0个百分点,毛利率及经营利润率分别升至78.4%及65.9%;预计全年EBITDA成本回报率9.7%。
同期,购物中心实现零售额1101.5亿元,同比增长20.2%,近九成在营购物中心零售额排名当地前三。整体出租率为97.3%,租售比维持在12.0%。集团购物中心评估增值51.4亿元,评估后资产账面总值为2235亿元,占集团资产总值19.5%。
截至2025年6月30日,华润置地购物中心总建筑面积1185万平方米,同比增加13.3%;权益建筑面积895万平方米;期内新开业购物中心2座,在营购物中心数量达到94座。
据董事会主席李欣介绍,未来华润置地购物中心将保持每年6个左右的开业节奏,今年下半年将开业4座。
购物中心数量的增加,也为华润置地商业REIT未来扩募提供了充足的资产储备,进一步推动了大资管业务模式转型创新。
进入2025年以来,华夏华润商业REIT已连续两次宣布进行扩募。
今年首次宣布扩募是在3月,扩募资产为苏州昆山万象汇,目前仍在审理过程当中;第二次扩募是在7月,拟购入项目包括杭州萧山万象汇项目、沈阳长白万象汇项目以及淄博万象汇项目,也在过审当中。
值得一提的是,目前华夏华润商业REIT总市值已首破百亿元,位处消费基础设施REITs首位。自去年3月14日上市以来,股价累计上涨超49%(截至2025年8月27日),连续六个季度现金分红合计4.95亿元。
华润置地首席财务官郭世清表示,目前正积极推进公募REIT常态化扩募,“计划未来做到300亿到500亿的规模。看监管的审批,我们的资产还是很充足的,计划平均每年推出的规模大概在50亿到100亿元之间。”
截至2025年6月30日,华润置地资产管理规模已经达4835亿元,较2024年末增加214亿元。
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撰文:徐颖珊
审校:徐耀辉