中报观察 | 世茂服务：从物业管理者到融合服务商的蜕变

观点网 随着国内城市发展进入存量提质增效新阶段，物业企业不得不前瞻性的进行调整，把握城市精细化治理的业务机遇。

8月27日，世茂服务公布的2025中期业绩公告中，将未来的发展重点锚定在五个方面，一是以优质的服务和产品，增强客户黏性；二是发展适老化服务，成为社区人文关怀守护者；三是耕耘非住宅空间运营，扮演多元价值创造者角色；四是探索社区商业，成为社区消费生态建设者；五是聚焦智慧赋能升级，成为行业引领者。

“物业服务的底层逻辑离不开'服务是根本'的核心认知。未来，世茂服务将把服务的专业度转化为业务壁垒、将情感联结转化为生态发展动能、将空间运营转化为价值创造，实现从物业管理者到融合服务商的蜕变。”管理层总结道。

完成蜕变需要时间，聚焦当下、扎实推进，方能于行业变革中再塑新芽。

业务调整

中报显示，世茂服务2025上半年收入达到36.2亿元，录得毛利达7.09亿元，整体毛利率为19.6%，较2024年同期的20.1%下降0.5个百分点；核心净利润2.8亿元，相比去年同期有所下降，主要是对业务做了优化调整，包括撇除金沙田低效业务等。

总裁及执行董事邵亮表示，“我们相信这些业务调整，会更好地面向市场政策变化风险，为后续稳定发展打下更坚实的基础。”

目前，该公司主要有四大业务板块，其中物业管理服务收入为28.12亿元，占总收入的77.7%；社区增值服务收入5.4亿元，占总收入的14.9%；非业主增值服务收入6120万元，占总收入的1.7%；城市服务收入2.07亿元，占总收入的5.7%。

很显然，物业管理服务是其发展的主引擎。在宏观经济承压、地产寒风未退、以及降费潮影响的行业背景下，该业务板块仍然保持了内生韧性。

数据显示，物业管理服务在收入同比上升的同时，还贡献毛利约5.63亿元，较上年同比上涨1.7%，占总毛利达79.4%。毛利率与去年持平，仍保持在20%上游水平。

公告介绍，物业管理服务收入增长基于在管建筑面积的增加，主要来自三个方面，一是世茂服务积极加大了对第三方项目的市场拓展；二是市拓团队能力增强，新增在管项目质量优于存量在管项目；三是世茂集团及合作开发商交付在管建筑面积增加，直接贡献了收入。

截至2025年6月30日，世茂服务业务覆盖123个城市，为1466个项目提供种类丰富的服务，客户类型多样，包括住宅、公建、高效、产业园及医院等。在管建筑面积为2.22亿平方米，环比增加近2%；合约建筑面积为3.43亿平方米，环比增长近10%。

项目结构上，多业态发展成效逐渐显现。其非住宅物业在管建筑面积为8540万平方米，占比38.4%；非住宅物业合约建筑面积约为1.48亿平方米，同比增长5.0%，占比为43%，占比提升了0.7个百分点。并且，非住宅项目高达96.6%的均位于一线、新一线及二线城市。

在市场化拓展方面，世茂服务坚持“严进优出”及“聚焦深耕”的策略，一方面确保每一个新增项目都具备高质量起点，为交付后的高效经营夯实基础；另一方面锁定战略城市群，发展优势区域，集中人力与资源做深做透，以提升市场占有率。

2025上半年，其市拓团队交出“金额高、增长快”的好成绩，第三方竞标外拓正在为世茂服务提供发展动力。新增年化合同金额为958亿元，同比上升54.6%；新增合约建筑面积为4010万平方米，同比上升126.6%。

与此同时，世茂服务聚焦管理升级，持续提升经营能力；通过精细化运营，提升一线效能；实施节能改造，多管齐下控制能耗支出，实现降本增效，亦促进了物业管理业务毛利的增长。

融合服务商

于业绩公告中，世茂服务将未来的战略投射在存量物业品质提升以及城市空间精细化治理的机遇上，将把服务的专业度转化为业务壁垒，以实现从物业管理者到融合服务商的蜕变，在行业发展中占据先机。

首先，在住宅社区领域，世茂服务致力于成为社区人文关怀的守护者以及消费生态的建设者，聚焦银发需求和社区商业的发展。

在适老化服务方面，世茂服务将从硬件实施和软件服务提升两方面入手，为小区银发居民提供全方位、贴心的相关服务。如安装紧急呼叫系统、提供个性化服务、开设老年活动室、组织各类文体活动等。

中报显示，世茂服务养老业务已贡献收入。2025上半年营收达1.05亿元，同比上升22.9%。主要在于与上海椿祺集养老公司（椿熙堂）积极合作，共同开发市场；同时和椿熙堂共用客户资源，建立了高效的业务模式，向客户提供高品质服务。

在社区商业方面，计划聚焦大融合，把握业主生活的核心场景，通过高信任度、高粘性的服务联结，打开社区商业的流量入口。

2025上半年，世茂服务对社区增值服务发展战略进行了优化调整，开发了全新的新零售业务，构建便捷高效的“15分钟生活圈”。最终，该业务板块中，社区资产管理服务实现营收同比上升8.5%至1.23亿元；美居服务录得收入3860万元，整体较上年持平。

其次，在非住宅空间运营方面，世茂服务将聚焦业态共生，致力于成为多元价值的创造者。

从市场拓展来看，非住宅项目对服务的专业性要求更高，并且不同业态的特性鲜明，服务壁垒更难被复制。

以学校业态来看，世茂服务2020年8月以6.15亿元收购浙大新宇51%的股权进入该领域。而浙大新宇最早是浙江大学1995年成立的学校宿舍管理处，后伴随中国高校后勤社会化改革成长逐步发展成为高校园区服务商。

据浙大新宇官微，2025年以来该公司已新签合同突破50个，总合同金额累计突破6亿元，同比增长达到200%；项目包括北京大学、中国人民大学中关村校区、南京艺术学院等。

报告期内，世茂服务还涉足了冷链物流领域的项目合作。旗下全资附属上海世茂天境与无锡星河订立合作协议，同意成立合伙企业，以在辽宁开发葫芦岛区域冷链物流项目的投资及运营。

该项目旨在辽西地区打造规模最大、科技含量最高、辐射能力最强的“全温域、全链条、全场景”现代化智慧冷链枢纽。双方将充分发挥各自在资源获取、指标申报、项目建设施工管理等方面的综合优势，在冷链集配中心建设领域形成全面合作，进一步整合物流、新能源等优质资源。

此外，物业行业作为劳动力密集型行业，当下正面临着人力成本上升的挑战，探索智慧赋能升级，聚焦科技应用，提升管理精确性和运维效率，带来业主或客户体验感升级，已成为行业共识。

2025上半年，世茂服务开展了全维度管理能效提升工作，以科技取代重复劳动，用差异化服务创造溢价，围绕“低成本高感知”开展系统性管理增效，最终将管理费用率压缩至9.4%。

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