观点直击 | 中海物业要抢占城市运营赛道

观点网  聚焦中海式物业管理现代化的中海物业，要“竭力成为城市空间的综合服务运营商”。

8月25日，中海物业披露了2025年上半年业绩报告，并召开2025年上半年业绩说明会。

据参会的投资者透露，现场有中海物业执行董事兼主席张贵清、执行董事兼行政总裁肖俊强、执行董事兼副总裁庞金营、执行董事兼财务总监甘沃辉一齐出席本次会议，并答投资者问。

“从2024年起，我们就提出了'三高'的目标，就是高合约、高转化、高效益，收效是比较显著的。今年的话，我们将继续在'三高'的基础之上，大力发展城市运营业务。”对于中海物业的外拓展望，执行董事兼行政总裁肖俊强如是说。

探索城市运营服务

物聊社注意到，中海物业首次在业绩报告中将“非住宅项目”细分为“商写园区类”和“城市运营类”两板块。

中海物业对此解释称： “是为更好地表述集团作为城市空间的综合服务运营商定位”。

具体来看，非住宅项目中，商写园区类和城市运营类分别新增在管面积360万平方米及1520万平方米，分别占新增总在管面积11.3%及47.7%；新签订合同额分别为5.17亿元及4.91亿元。

数据来源：企业中期业绩报告

将“城市运营”单独列出，看来中海物业是铁了心要从传统物业转型到现代化服务的赛道。

正如管理层在业绩说明会上所表示，中海物业希望通过拓展城市运营服务，不断地提高市场占有率，对未来的高质量发展提供坚实的基础。

管理层还进一步提到，中海物业将发挥中海集团的优势，发挥全产业链，快速抢占城市运营服务市场。

“结合当前的市场环境，中海物业的外拓策略主要是发力于非住业态和城市运营服务。”在中期业绩说明会上，管理层点明了中海物业未来的外拓方向。

实际上，中海物业上半年就已在城市服务赛道频繁布局。

在城镇街道业态，中海物业新签天津东丽区西片区环卫一体化项目；学校医院业态，新签中南大学、北京语言大学、航天工程大学、大连理工大学、沈阳药科大学、深圳市龙华区人民医院及南通市第一人民医院等；交通枢纽业态则新签东莞轨道交通等。

在港澳地区，中海物业中标香港多项文旅艺术类项目及香港东区海滨长廊服务项目；新签及续签香港多个农副食品批发市场项目；与香港警务处合作项目上升至四个；累计服务 19 间香港公立医院；续约澳门大学研究生、教职员宿舍以及聚贤楼项目。

整体来看，截至2025年上半年，中海物业累计进驻163座城市，在管项目达到2301个，实现在管面积4.36亿平方米，来自独立第三方的在管面积比例及非住宅在管面积占比分别为39.1%及27.4%。

此外，中海物业新增在管面积3180万平方米，其中有84%来自独立第三方，新签合约总额约为人民币22.58亿元。

分类别看，中海物业新增住宅项目在管面积1300万平方米，新增非住宅项目在管面积1880万平方米，分别占新增总在管面积41.0%及59.0%，新签订合约额分别约达12.5亿元及10.08亿元。

半年表现

上半年，中海物业拟派发中期股息每股港币9.0仙，较去年同期每股港币8.5仙上升5.9%。

中海物业表示，2025年是集团“十四五”战略规划收官之年，为庆祝集团上市10周年，另派发特别股息每股港币1.0仙。

每股基本及摊薄后盈利为人民币23.42仙（折合约为港币25.21仙），同比增长4.3%，股东权益平均回报率为28.8%。

截至2025年6月底，中海物业流动资产总额为117.81亿元，其中银行结余及现金56.66亿元。

业绩表现上，半年报数据显示，中海物业实现营业收入70.9亿元，同比上升3.7%。整体毛利12.02亿元，同比上升4.7%。经营溢利10.3亿元，同比增加3.4%，公司普通股权持有人应占溢利则增加4.3%至7.69亿元。

据了解，中海物业主要从事提供物业管理服务、向非住户及住户提供增值服务以及停车位买卖服务。

管理业态涵盖住宅物业及非住宅物业，包括商业综合体、写字楼、购物中心、酒店、产业园区、物流园区、航空、高铁、医院、学校、政府物业、城市服务、公园、口岸、道路桥梁、公交场站及其他公共设施。

上半年，物业管理服务分部营收占总营收78.9%，增值服务和停车位买卖服务则分别占比20.7%和0.4%。

具体来看，物业管理服务分部录得营收55.96亿元，同比增加8.4%；增值服务分部录得营收14.66亿元，停车位买卖业务分部录得营收0.27亿元。

毛利及毛利率方面，物业管理服务分部获得毛利8.67亿元，同比上升8.6%，毛利率为15.5%；非住户及住户增值服务分部获得毛利1.15亿元、2.14亿元，毛利率分别为13.4%、35.2%，增值服务毛利率上升主要是因为毛利率较高的社区资产经营服务业务量增加。

物聊社还了解到，自2023年开始，中海物业各分部的毛利率就已呈现出持续提升的态势。

数据显示，2023年1H至2025年1H，中海物业的物业管理服务分部分别实现毛利率14.7%、15.4%及15.5%；增值服务分部毛利率分别为19.5%、20.9%及22.5%。

总的来说，2025年上半年，中海物业整体毛利较去年同期增加4.7%至12.02亿元，自2021年上半年复合增长20.3%，毛利率也因直接运营成本的增速放缓而改善至17%。

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