观点直击 | 绿城管理：2025年可能是压力最大的一年

观点网 负面预期price in？股价或有望反转？

8月22日发布中期业绩的绿城管理，8月25日股价截至收盘涨幅2.76%，收报2.98港元，较上一交易日收盘价上涨0.08港元。

开盘价为2.88港元，较上一交易日收盘价2.90港元小幅低开，盘中最高触及3.00港元。从成交活跃度来看，今日市场参与度较前几日有所提升。

值得关注的是，摩根士丹利（大摩）将绿城管理目标价由3.46港元调高1.45%至3.51港元，维持“增持”评价，最乐观情境下的目标价从5.00港元下调至4.80港元，最悲观情境下的目标价则从1.92港元上调至2.03港元。

大摩认为，绿城管理2027年市占率提升带来的复苏趋势更为明朗。预计2025年利润率将高于预期，随着专案组合优化和市场份额更快增长，绿城管理在2026-27年将迎来业绩增长的机会。

压力最大一年

绿城管理发布的2025年中期业绩报告显示，2025年上半年实现收入约人民币13.74亿元，较2024年同期16.7亿元同比下降17.7%。

其中代建服务收入达人民币13.61亿元，占整体收入的99.0%；其他服务收入仅13.1万元，占比1.0%，主要为基于代建业务延伸的配套咨询服务（如项目前期策划、技术咨询、管理顾问等）。

值得关注的是利润端的表现，期内归母净利润仅为2.56亿元，净利率19%，较2024年同期的5.01亿元（净利率30%）下降48.9%，毛利率从去年同期的51.5%下降至40.0%。虽然公司管理层认为毛利率尚处合理区间，但不可忽视的是降幅达11.5%。

关于收入下滑的核心原因，绿城管理执行董事兼行政总裁王俊峰在业绩发布会上表示，一方面是地产市场持续承压，代建行业竞争加剧，行业费率下行压力显著。另一方面是房地产市场整体下行的滞后效应，前期部分项目进度受委托方开工意愿、资金状况影响，收入确认节奏放缓。

王俊峰解释称，2025年的利润数据可能是绿城管理现在及未来几年压力最大的一年。主要因前期高毛利项目陆续交付完毕，新拓项目尚未进入利润释放期，所以对当期利润率，产生了一些影响，叠加行业下行的滞后效应仍在持续。

未来，绿城管理将把握政策和市场机会，筛选高毛利、高确定性的优质项目，精准对接委托方需求，提升签约转化率和重复委托率，保障稳定利润来源；提升管理效率和经营兑现度，推动项目转化和兑现；做好后端资金回收，确保“该收的钱尽快落袋为安”。

2025年上半年，绿城管理新拓代建项目总建筑面积1989万平方米，同比增长13.9%；新拓代建项目代建费50亿元，同比增长19.1%。

从业务结构看，高毛利的商业代建成为增长主力：新拓商业代建总建筑面积1616万平方米，占新拓总建面的81%，较2024年同期提升约12个百分点；委托方结构更趋多元，民营委托方活跃度显著提升，占比达37%，同比上涨8个百分点。

这类业务商务条件更优，且为未来打开增量空间；国有客户（含城投平台、国有企业）仍为合作基石，保障业务稳定性与回款安全。

城市能级布局上，一二线城市项目占比维持58%的高位，杭州、南京、石家庄、苏州等经济发达城市贡献主要份额。

管理层在投资者会上强调，这些区域项目的“可启动性、周转率及利润兑现度”均更具保障，是公司重点深耕的核心市场。

截至2025年6月末，绿城管理在手订单总建筑面积1.265亿平方米，环渤海、京津冀、长三角、珠三角四大城市群占比77%，区域布局优质；其中待开发面积占比38.4%，较2024年末下降5个百分点，项目启动效率提升，为未来2-3年业绩提供确定性支撑。

交付方面，上半年高质量交付45个项目，约2.56万户业主，交付总建筑面积465万平方米。管理层预计，2025年下半年仍有近1000万平方米交付面积，全年交付规模有望连续3年维持1500万平方米左右。

全年利润20亿？

为应对行业不确定性，绿城管理在巩固代建主业的同时，积极探索创新业务：一是轻资产服务的扩容；二是存量运营深耕，探索后装修改造社区微更新，匹配城市更新需求；三是试点代建加运营的模式，探索康养文旅产业园等领域的代建和运营一体化模式；四是依托中交集团海外资源，稳步探索“代建出海”，目前仍处于前期调研阶段，尚未落地具体项目。

据观点新媒体了解，拥有30年中交集团任职经历的耿忠强，于2025年4月正式出任绿城管理董事会联席主席，并以非执行董事身份加入董事会。而中交集团作为绿城中国重要股东，未来与绿城管理的合作方向，成为投资者与市场关注的核心议题之一。

耿忠强曾表示，核心目标之一是为绿城管理导入更多外部资源，尤其要嫁接中交集团的资源体系，为绿城管理的业务拓展注入新动能。

在具体合作方向上，耿忠强提出两大重点领域。

其一为海外业务探索，将凭借自身对中交集团海外布局的熟悉度，在中交已进驻的国家和地区中，筛选与绿城管理代建业务相匹配的市场，稳步推进“海外代建”的可能性研究。在国内代建市场竞争日趋激烈、增量空间逐渐收窄的背景下，海外市场有望成为绿城管理新的业务增长极，为其打开更广阔的发展边界。

其二是国内业务协同，聚焦城市更新与片区开发领域。耿忠强提到，中交集团旗下多家二级子公司，在国内储备了大量城市更新项目及片区综合开发项目。从能力互补角度看，中交集团的核心优势集中在基础设施施工环节，而绿城管理在房地产代建开发的全流程管控、品质把控等方面具备行业领先实力，双方可形成显著的协同效应。

他进一步透露，自2024年以来，绿城管理与中交集团已成功合作7个项目，且项目质量均处于较高水平，为后续深化合作奠定了坚实基础，未来在相关领域的合作空间将进一步拓宽。

从财务数据来看，绿城管理经营活动现金净流入达人民币1.12亿元，较去年同期大幅增长45%。截至期末，银行结余及现金（不包括已抵押银行存款）达16.44亿元，较2024年末上升8%。

尽管期内业绩面临一定压力，但稳健的现金流使公司能够在此时继续回馈股东。

董事会联席主席兼非执行董事郭佳峰表示，自IPO以来，绿城管理累计分红已近30亿港元，在2022-2023年连续两年实行高比例分红，将每年盈利几乎全部用于分配。去年鉴于行业调整期的不确定性，将派息比例调整至60%，旨在预留资金增强财务安全。今年在行业竞争趋于理性、公司新拓业务与经营性现金流稳步提升的背景下，首次实施中期分红，是对股东持续稳定回报承诺的进一步落实。

值得关注的是，郭佳峰业绩会最后的总结发言，首先以“自曝其短”的方式坦诚承认利润与毛利的下滑，随后迅速转向公司的亮点：“我们新拓业务收入50亿元，比去年同期提高了19.1%。面积比去年提高了13.9%，这是在行业下行竞争激烈的背景下面取得的。”

郭佳峰接下来为投资者算了一笔账：“如果上半年50亿，下半年也是50亿，我们公司一年的合约收入就是100亿。净利率销售利润率是20%，一年可以有利润20亿。”

郭佳峰补充：“明年能不能像今年上半年一样，半年度能够取得50亿代建收入合同？我还是有很大信心的，我们管理层也有很大信心。”

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