观点直击 | 保利物业应对降费与回款挑战

观点网 进入8月最后一周，往年习惯盘后发业绩报告的保利物业，今次挑了中午时段。

比起去年物管行业经历的盈利下滑、减值动荡，市场普遍认为今年不少物企都将完成风险出清，重新站上平稳轨道。

一直以“稳健”自立的保利物业，2025年上半年收入与利润总额整体维持正向增长，但还处于毛利率修复挑战之中，期内应收款项亦大幅上升。

8月25日下午，保利物业召开2025年中期业绩说明会。据参会投资者透露，保利物业董事长及执行董事吴兰玉、执行董事及总经理姚玉成、财务总监何杰伦、董事会秘书尹超出席会议。

行业生态大多是机遇与挑战并存，物业费降价、外拓竞争加剧、回款难度升级给物企带来运营压力，同时也正提醒场内玩家：是时候回归服务本源。

在保利物业看来，物业行业正在加速回归到质价相符的基本逻辑中：“存量住宅的市场化才刚刚开始，未来做好品质是王道，也是捷径。”

业绩瑕与瑜

背靠保利发展，再加上今年上半年在市场化拓展方面的持续加注，保利物业这份成绩单的亮点之一，便在于在管规模实现进一步提升。

于2025年6月30日，保利物业合同管理面积于在管面积分别为9.96亿平方米与8.34亿平方米，分别同比增长4.95%、6.35%。

其中，来自保利发展所开发项目的在管面积为2.84亿平方米，同比增加620平方米；来自第三方项目的在管面积约为5.5亿平方米，同比增长2400万平方米，占总在管面积约65.9%。

可以看出，保利物业规模方面的提升策略主要为关联方输送与市场化拓展双线并行，在关联行业环境稍显弱势的背景下，目前更偏重市场化发展路线，在管规模的增长也更多源自期内新拓展的第三方项目。

据参会投资者转述，保利物业期内新拓第三方项目的单年合同金额约14.06亿元，同比增长17.2%，对应的全年拓展目标则是单年合同金额30亿元。

得益于外拓项目带来的管理规模增长，保利物业物业管理服务业务线录得收入63.25亿元，同比增长13.1%，占总收入比重同比增长4.4个百分点至75.4%。

也正是收入占比最高的物业管理服务维持了稳定增长，保利物业总收入来到了83.92亿元，同比增长6.6%。

另一边的非业主增值服务与社区增值服务却没有这么幸运，期内分别录得收入8.36亿元、12.04亿元，同比下滑16.1%、3.7%。

非业主增值服务主要面向开发商，包括案场销售服务、写字楼租赁以及咨询等其他非业主增值服务，下滑幅度最大的是占比最高的案场销售服务，收入为4.09亿元，同比减少23.55%。

保利物业表示，非业主增值服务收入下降主要受到项目数量下降，写字楼租赁业务下降因素影响。总而言之，关联行业依旧对保利物业非业主增值服务造成的负面效益仍在持续，今年中期的降幅比之去年同期进一步扩大，止跌已是增值服务业务发展的主要难关。

受到关联行业影响的或许还有社区增值服务，尽管降幅相对微弱，但还是处于下探趋势之中。

回看去年中期业绩会，管理层表示正在对社区增值服务原有社会化产品进行升级改造，同时预计在1-2年内能够提高整个产业规模。

以如今收入形势看，升级改造似成效似乎还有待长期观察，保利物业亦对未来增长曲线的预判更为谨慎，业绩会上并未对增值服务重回增长定下具体期限。

根据管理层说明，社区增值服务目前处于再聚焦、再定位的第三发展阶段，接下来将锁定到家服务、社区资产经营以及工程修缮三大方向。

蝴蝶效应

外拓拉着基础物管补回了增值服务收入下降的缺口，却也为保利物业带来急速膨胀的应收账款规模。

截至2025年6月30日，贸易应收款项及应收票据约为39.26亿元，同比增长39.42%。其中来自第三方应收款项为32.8亿元，同比增长39.87%。

回款压力来源于多方面，最主要原因还是各个端口资金收紧带来的回款周期拉长。

作为行业内公服项目“大户”，管理层坦言公服项目回款压力趋势逐步显现：虽然都能在1231及630两个关键节点实现大部分项目回款，但月度平均回款账期也拖长了十几天。

当前，国央企都在推动专注主业、退出副业发展路线。蝴蝶翅膀扇动，该类企业过去在管的物业及后勤部门需要专业物管公司接盘运营，这是保利物业作为央企物管平台的业务优势，但这种转变或许也是其应收账款规模快速扩大的间接影响因子之一。

再加上保利物业商办客户类型主要集中在国央企，企业端客户降本控费带来的合同结算周期拉长，以及小业主端缴费意愿减弱，收缴率实际低于目标值，都会给催缴回款造成一定压力。

虽然业主端回款存在一定压力，但保利物业对于物业费降价及政府政策导向规范现象表示理解，认为当前物业费降价的呼声并不单纯指向价格，也不是否定物业服务，更多是业主对价格背后代表的服务物有所值的追求。

“对于注重品质的企业来说，短期会受到冲击和市场重构秩序的阵痛。但长期来看，这种变化加速了行业的优胜劣汰，也创造了一些市场整合的机会。所以整体来看我们认为是利好。”

行业挑战重重，好在保利物业毛利维持住了正向增长，录得约16.227亿元，同比增加1%。期内溢利为9.04亿元，同比增加5.8%；归母净利润为8.91亿元，同比增加5.3%。

毛利大头依旧集中在物业管理服务板块，金额约为10.49亿元，毛利占比达64.5%；其次是毛利率水平相对较高的社区增值服务，录得4.81亿元，占总毛利比重29.6%。

值得注意的是，保利物业的总体毛利率还是没能摆脱微幅下降状态，期内下降1.08个百分点至19.38%。

除了社区增值服务毛利率上升1.08个百分点至39.93%，物业管理服务基本与去年同期持平，非业主增值服务毛利率下降了6.84个百分点至11.21%。

管理层表示，利润增长压力主要来自非业主增值服务板块，地产业务持续调整，案场和前介等业务项目数量同比减少，收费标准也有所下降，另外写字楼资产经营业务也受到市场环境影响，同样面临着租金单价与出租率下降的压力。

针对该板块利润挑战，保利物业预计将从拓展端和成本费用端入手，保证项目数量增加的同时提升项目质量，另一边进一步降低整体管理费率。在持续维持利润稳定的压力还是比较突出的情况下，核心目标是稳住基本盘。

行业副本难度升级，经营效益与品质提升的平衡游戏继续，管理层预计全年的毛利率趋势可能会同比持平，或者略有下降，预期与半年接近。

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